分析一下2018年後房價的走勢
前一段時間聽聞杭州出了買房「搖號」政策，杭州房源非常緊張，同時想買房動用了很多關係也沒買到；那麼房市真的就這麼「欣欣向榮」，勢不可擋么？
什麼是槓桿？
要追溯房價的問題，肯定離不開一個話題「槓桿」，那「槓桿」又是個什麼東西呢？
你現在有60萬現金，用這60萬作為首付，買了200萬的房子，其中140萬是找銀行借的，這140萬就叫做「槓桿」；
所以可以這麼理解，你借錢買房子，借錢炒股，借錢消費等產生的負債就是加槓桿，然後你每個月還錢，讓自己的負債變少，這個過程就是主動去槓桿；你家破產了，錢也還不上了，這筆壞賬被記作壞賬了，可以以後再也不用還了，這就是被動去槓桿；
主動去槓桿自然是很和諧的，有借有還，安安穩穩；但是如果欠的錢太多，只能靠借新錢來還舊錢，即所謂的旁氏借貸，借到最後，連利息也還不上，就惹禍上身了，大家可自行想像使用校園貸的大學生們；
同理，把這些大學生的行為放大到整個經濟市場，那整個市場就可能發生債務危機，經濟被動去槓桿，市場癱瘓；即發生了所謂的經濟危機。
世界上所有的經濟體都不希望被動去槓桿，代價太大；
不過自08年金融危機，歐美等發達國家很好的完成了去槓桿的過程，股市節節走高，我們的大癌股確於此相反；
自房地產改革以來，中國的所有風險性資產----股票，債權，期貨都經歷了好幾輪周期性的暴跌，唯獨房價一直在漲；說到底還是還未開始真正的去槓桿；
國家怎麼賺錢？
我們一直有聽GDP有增長了多少，經濟有增長了多少，聽著感覺挺玄乎的，其放到個人的身上類比一下就是：家庭收提高了多少
那我們平時怎麼提高收入呢？
幾種方法：①瘋狂加班，靠時間來賺錢；②增加自己的工作效率，提升每個時間單位的工作產出；③向銀行，P2P等借錢炒股，投資，買比借來的錢的利息更高的理財產品進行無風險套利；
那把這幾種方法放大，或者概況一下可以怎麼說呢？①靠勞動力來增加GDP；②靠技術提高生產效率來提高GDP；③靠投資、加槓桿增加GDP；
過去的幾年人口紅利消失，勞動力下降，技術能力還較弱，那靠什麼來提高GDP，對，就是瘋狂投資，加槓桿搞基建，造房子；這就是為什麼前幾年，鋼鐵，水泥，四五線房子的庫存猛漲的原因；
那庫存猛漲，價格肯定狂跌呀，郭嘉一看，這肯定不行，又開始搞去庫存；
政府搞基建的錢從銀行借，企業造房子，鍊鋼，搞水泥的錢從銀行借，那借了總得還吧；
政府沒錢倒還好說，提價賣地；那房地產開發商，怎麼辦？死是肯定不會讓你死的，你死了，到哪裡要錢呀。
政府也加了槓桿，企業也加了槓桿，銀行也加了槓桿，那怎麼辦呢，大家都還不起錢了呀？這可急壞了銀行、郭嘉和企業了，大家大眼瞪小眼；
這不，銀行去會自家查了一下賬，誒呀，不得了，我們中國的老百姓在我們銀行的小金庫里存了不少錢，看來只有屁民們能救我們了，我們得想個辦法讓屁民們來給我們接力呀；
那怎麼樣才能讓老百姓們加槓桿接力呢？中國的老百姓的儲蓄習慣可不是那麼容易被改掉的；但是我們中國老百姓有個好的美德，很重視家庭，那就從這個方面入手唄；
營造出房子只漲不跌的美好景象，讓大家買房；好了，自此，廣大人民都歡歡喜喜的獻出了存款，加上了槓桿，快快樂樂的為郭嘉接盤咯；
唉，感嘆一下，房價經過幾個周期的暴漲，現在有多少城市中產沒有背上幾百萬的負債？沒有背上負債，都不好意思說自己中產了，因為你根本買不起房！屌絲是不能讓你加槓桿的，你加了槓桿很容易搞成壞賬，不好看的，所以未了限制屌絲進一步可行形成壞賬的風險，要嚴格提高購房門檻；
房價未來怎麼走？
說完槓桿的問題，我們再回到房價的問題上來；同事老徐和我說，你看你分析了那麼多，那杭州房價還是再漲呀，該賺錢的還是賺錢；
不過在我看來邏輯可能並不是這樣，杭州等各別二線城市去年確實在瘋漲，現在依然火爆的很，但是這不一定是好事，打個比方，炒股的股友們都知道，當一輪牛市到頂的時候，成交量以及整個市場的熱度會異常火爆，有一種勢不可擋的錯覺；
再比如說，炒股的時候，未入市的，或者暫時離市的股民們都會把眼光集中在暴漲或者暴跌的某一些個股中，很少注意到那些慢漲或慢跌的股票；同理大家不要把注意力都集中在杭州等火爆城市上，大家可以看看京滬深；
還有一個規律炒股的同學應該都明白，每一輪大牛市，幾乎都是先從大藍籌開始漲，然後再開始炒垃圾股，等垃圾股起飛的時候，這一輪牛市也就差不多到頭了；
同理，房子也是一線漲完二線漲，然後熱錢進入三四五線，最後是沒漲的補漲。然後開始跌，跌的話肯定也是前期漲得最快最多的開始跌。
大家可以注意一下北京和上海地區的房價成交價和成交量，自己揣摩一下；
不過這也是在政府的控制之中的，政府控制房地產交易量，出台政策，讓很多房子被「凍結」，這樣既不會崩盤，也可以慢慢的讓老百姓安安穩穩去槓桿，實現軟著陸；
不過帝國主義滅我的心不死，特朗普前兩周發動貿易戰，使原來在控制之中的房價問題多了一項不確定因素；大家感興趣的可以去了解一下80年代的日本房地產泡沫破裂的原因，美帝也是通過貿易戰的方式瓦解迅速崛起的島國日本的；
回到文章開頭我們討論的「槓桿」問題，企業加槓桿，政府加槓桿，銀行加槓桿，這些我們也許是看不到的，但是老百姓們的槓桿大家可都是能直接用肉眼看到的，排除首付還用槓桿的高風險買房者，普通付得起首付的中產加的槓桿都是3倍往上；
反應出什麼問題？槓桿率太高，在股市中，加個3倍槓桿意味著股票跌30%你就被搶平了，血本無歸了；到房價上就是房價跌30%，房子要被回收了，首付的錢還賠進去了；
又反應出什麼問題？風險太大了！！這就是為什麼政府又要反覆強調去槓桿的原因，風險太大了！
整個房市的體量這麼大？怎麼樣才能繼續上漲？肯定離不開老百姓加槓桿的。有多少人能全款買房，尤其是作為投資用？沒有槓桿了，房價靠什麼支撐繼續規模性地上漲？
金融的同學們肯定都知道金融條件的鬆緊對金融資產的價格起決定性作用；
看到大多數文章都在分析人口流動、資源優勢、房子的位置等決定房子的價格；我不完全同意，這些因素只決定房子的相對價格，而不是絕對價格；
另外還有一個問題，和股票相比，房子的流動性是極差的：買股票，你可以指定嚴格的止損策略，比如跌8%就止損，可以馬上賣掉；但是房子可不是這樣，可以去看看房子的掛牌到成交的時間，上海的房子普遍都超過半年，想快速出手，除非折價很多；
所以價格下跌不是金融資產最大的風險，最大的風險是下跌了賣不掉；
同事老徐又和我說：房子可能賣不掉，賣不掉我就自己住嘛；這個時候，我就想問問大家了，房子真的是目前社會必不可少的東西嗎？現在已經到了沒有房子就會死的底部嗎?如果沒有，那可以請大家好好研究下馬洛斯需求原理；
「賣不掉自己住」，如果是全款買的房子倒是可以，但是如果是加槓桿買的，就沒那麼容易了，舉個例子，你花了60萬首付買了200萬的房子，這個時候其實你是以房子為抵押，向銀行借了140萬的；如果這個時候房子斷崖式下跌，銀行評估這個房子只值120萬了，那銀行就可能會收回房子拍賣，並且你還欠銀行20萬；
還有一點想提一下，最近炒股一直在想股市為什麼會有大熊，大牛，最後總結了一下：會有大熊是因為大家對股市的預期都不好，所以賣的多，買的少，自然就跌了；大牛是因為大家對股市的預期都很好，所以大家買的多，賣的少，自然就漲；是不是很簡單哈哈；
所以樓市也是這樣，如果大家從集體看漲到集體看跌，那就會改變走勢；而且從流動性來看，流動性好的資產，例如股票這種看漲看跌的走勢周期會改變的很快，可能幾周，幾個月；但是像房子這種流動性極差的資產，可能幾年，甚至幾十年都不會改變走勢；
不過樓市不可能完全用股市類比，以上純屬YY，不構成投資買賣建議哈哈；
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