三價合一的前後 #1740
三價合一的前後
#1740
這篇還是口水文
「三價合一」之後，知識星球的問題鋪天蓋地。
實在不厭其煩。統一回答一下。
一）
三價合一
深圳的「三價合一」政策，是從2017.12開始傳的。
當時，中介不顧「傳謠」雞腿飯的危險，拚命在微信群里群發。嚇得客戶二眼放光，掏錢趕末班車落定。
於是深圳2017.12當月的銷售量，足足比11月翻了一倍。
過年之後，又炒作了二波。臨到2017.03.28正式宣布，算是塵埃落定。
「狼來了」，反反覆復喊了三次。沒想到第三次，狼真的來了。
什麼叫做「三價合一」呢。就是
成交價，銀行貸款價，交易中心核稅價
，這三個價必須一致。上海網友問，難道還可以不一致的。
北京網友問，難道還可以不一致的？
這三個價格，其實可以不一致的。譬如上海2007年推行「全面網簽」之前，這三個價格就可以不同。
真實成交價
銀行貸款價：儘可能高。以獲取更多的貸款
交易中心價：儘可能低。以節省稅費
以一套「真實成交」1000W的房子為例，他的「銀行貸款價」可能是1200W。
按照首房首貸貸款70%，他就可以貸款840W。
相當於首付16：貸款84%
另一方面，交易中心「備案價」。他可能是600W。
以每一次交易5.55%增值稅+3%契稅+2%個人所得稅，我們假設為10%
本來要交100W稅，現在只要交60W。
輕徭薄賦
現在3.28推行的「三價合一」，其實是「二價合一」。
真實成交價=？，銀行貸款價=交易中心價。
譬如以北京為例，北京是全中國調控「管控」最嚴的城市。也是少數還在嚴格徵收20%「差額所得稅」的城市。
在北京買賣一套1000W的住宅，搞到「總稅費」250W{心碎}{心碎}，這是非常正常的事。
如此重壓之下，北京的房產交易，普遍都是「做低」的。
1000W
的房子交易，「寫低」至600W成交。剩下的400W，您給我現金。
哪怕你管控再嚴，最多也就「二價合一」。
二）
數學計算
我們來看。原方案A：
真實房價=1000W
銀行貸款價寫高，至1200W，貸款840W
交易中心價寫低，至600W。交稅60W
（三價合一）方案B：
真實房價=1000W
銀行貸款價寫低，至600W，貸款420W
交易中心價寫低，至600W。交稅60W
（三價合一）方案C：
真實房價=1200W
銀行貸款價寫低，至1200W，貸款840W
交易中心價寫高，至1200W。交稅120W
貸款 | 稅費 | |
方案A | 840 | -60 |
方案B | 420 | -60 |
方案C | 840 | -120 |
「三價合一」的結果，相當於少貸42%款，或者多付6%稅
或者二者之間。
深圳這個城市，大家都不願意減少貸款。
那你就認為，每一次交易，多付
6%
的稅好了。
三）
療效
是不是很熟悉的味道，很熟悉的配方。
2005.06.01
，上海驟然增加5.55%的營業稅，美其名曰「調控房價」。
之前的一天，上海樓市井噴，所有人都在簽單房子。
之後整整一個月，交易中心空曠如零。
媒體小編一片歡呼，「房價要跌了，加5.55%稅房價要猛跌了」。
十幾年過去了，5.55%營業稅的後果，我們也看得很清楚了。
房價跌了沒有，沒有。
比2005年整整又高了一個數量級。
交易稅收，從來只能延緩市場的步伐，而不能改變市場的方向
房價的估值，是受貨幣供應量，土地基建量，人口湧入量等一系列因素決定的。
加稅只會讓房價更高。
從一個長周期而言，稅收都會轉嫁給購房者。
而且因為「輕徭薄賦」的環境被打斷，市場換手很不充分，會更容易被炒高，更容易大起大落。
重型交易障礙，有百害而無一利。
四）
流派手法
不同的流派，適應不同的外部環境。
低稅費環境，有低稅費環境的玩法。
高稅費環境，有高稅費環境的玩法。
如《重壓之下，生存之道》一文所說的，當交易稅費升高到一定程度，絕大多數流派無法生存。
如果深圳嚴格地執行「三價合一」，則深圳的交易費率，會上升到接近上海的程度。
原本深圳和上海是二個市場，各有天差地遠的玩法。
現在深圳和上海變成同類市場，因而也剩有同類的玩法。
目前受損，消失的流派有：
鳳冰流。短期美化出售的流派。
零首付流。極度追求槓桿，重點在於「動用現金」最少的流派。
一刀流
收租流
單次交易，約12%的稅費，是完全不可能忍受的。也是喪心病狂的。
依然活下來的流派有：
Abc
單，xyz單
大面積低單價，長持流派。
二房東包租民宿流
法拍流
拆遷流
土豪全款單
尤其值得一提的，是「一刀流」。
一刀流是深圳的特色，也是賺錢利器。
長期以來，寫《一刀流心法》的呼聲都很高。
只不過在水庫內部，反對「寫出來」的呼聲更高。群眾紛紛表示，教會了徒弟，洞就塌了，因此不可以大規模展示。
正好這次「一刀流」陣亡，我們簡單概況一下。
「
一刀流」指的是，深圳獨有特色的「三價不統一」。
在「三價不統一」的情況下，1000W的交易，你可以寫高到1200W，貸款840W。實際首付16%
六倍槓桿。六倍槓桿當然是非常誘人的。
尤其是在一個地產牛市之中，很容易就賺到錢，進而暴富。
為了追求極致槓桿，伴催生了一個流派：「一刀流」，喻意薄如快刀。
現在問題來了，當3.28深圳「三價合一」之後，「一刀流」還能不能做。
這裡面牽涉到二個因素；
1）
評估價能評多高
2）
代價合理性
首先是「評估價」。
1000
的房子，銀行最終接受你什麼價位抵押，並不是
空口白話
的。銀行也是要看評估公司報告，看歷史平均成交價的。
深圳的評估公司，管得比京滬「稍微」松一點，但也不是無限松。
我們舉例，一般舉到120%，已算極限。
這次「三價合一」，對「評估」是沒有任何調控的。
也就是說，如果你真有心Mark Up，
你還是可以做的。
問題的真正麻煩，出在「代價」。
以前深圳三價不合一，意味著你可以盡量地拉高「評估價」。而你的代價，幾乎為零。
現在「銀行貸款價格」和「交易中心計稅」價格是同一個了。
你Mark Up，你就要交稅。按照現行稅制，稅率大約是10%
而即使首房首貸，你貸款比例不過70%
寫高交易價格100W
交稅10W
獲得貸款70W，稅費前置，實際到手僅60W。
借60W還70W，這就是業內所謂的「借六還七」。
所有的稅費，都是賺出來的。如果你在辦貸款時，多花了20W成本。
你就必須在房價里，把這20W賺出來。
相對於1000W的房子，20W多麼，算很多，也算不多。
五）
三價合一的對策和漏洞
本節刪
六）
棚改
從大的層面，近期還有一條消息，是被朋友圈忽略的。
《關於加強棚戶區改造工作的實施意見（徵求意見稿）》
深圳的舊區改造，是一直在推行的。而且力度還很大。
最近幾年，整個深圳市幾乎沒有土地在拍賣。也沒有新增一手房供應。
幾乎所有的供應，都來自於棚改。
然而被人遺忘的，是文章中劃藍一句話：
棚戶區改造項目住宅部分除用於搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房
結合這次「三價合一」強行推進，我們大致可以摸出一個輪廓。
「一切為了推進租賃」。
「這是要把房產買賣，往死里趕啊」。
任何一項政策，肯定是先有大的宏觀思路。再有各執行層面的細節展開。
一直有人問我，「近期銀根有沒有可能放鬆」。
「2019會不會取消限購限貸」。
我們的回復，一般是四個大字：「
政治正確
」。
從大的宏觀層面，高層似乎已經對「調控房價」失去了信心。
「限購限貸限價限售」，幾乎所有的
猛葯
都試過了。下面的讒佞小臣，不知多少次報告「從一個勝利，走向另一個勝利」。
可是你仔細看看，「跌價如抽絲，漲價如山倒」。
花了三五年，無數猛葯打下去-15%，真的遇到牛市，就是一個月的漲幅。
因此高層轉換思路，搞「租售並舉」。
1000W
的房子，無論再怎麼幫憤青門打折，900W總是要的。
900W
你也買不起啊。
幸好是房租還不貴，京滬就1.x%出頭的樣子。
那我大力提倡「租賃」吧。花你1/3的工資租房子，還是租得起的。
目前宏觀層面一個大方向，是「鼓吹租賃」。
在這個大環境下，深圳出台「三價合一」，粗魯打壓買賣市場，也就容易理解了。
七）
結語
我們依然看好深圳。
「三價合一」是一個利空，會短暫冰凍市場，但深圳基本面依然強勁，依然是中國最有希望的城市。
目前的情況是，深圳是「市場經濟的最後堡壘」。
可有一幫墮落的小兄弟，在拚命拉著他的底褲。
「
你不能這麼優秀」
「你要象我們一樣墮落」
「要爛大家一起爛」。
我們依然看好深圳。即使她蒙塵「三價合一」，逼良為娼。
但是和那些計劃經濟的妖艷賤貨，還是不同的。
（
yevon_ou@163.com
，2018年3月28日晚）
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