碧恆萬累計銷售超1500億

文／克而瑞研究中心

內容提要>>>

三家領軍房企一季度業績已超1500億

企業拿地總量環比大幅上升

房企新增融資額同環比均有下滑

保利秉承「和者築善」品牌核心理念

碧桂園執董及非執董同日辭任

濱江金茂正榮今年目標都是沖千億

01

合約銷售

3家領軍房企一季度業績已超1500億

核心觀點：

2018年3月，相比成交表現平平的2月，本月環比上漲超四成。主要是因為春節期間房管局備案有所延遲的成交數據放到了本月當中，致使環比上升明顯，但也因為限價堰塞湖、網簽受限導致成交數據難免「失真」，熱點城市供需錯位、無房可售等問題愈加凸顯，3月市場期待的銷售旺季並未到來。

碧桂園、萬科、恆大在1季度銷售均突破1500億，繼續保持領先優勢。碧桂園本月銷售額達640億，領先萬科、恆大一百多億，主要是由於其在三四線城市布局項目較多，相比一二線城市市場而言，三四線城市受限較少。

由於政策持續收緊，房企普遍出現預售證獲取延後的情況，32家典型房企一季度銷售業績同比漲幅不大，我們預計二季度開始房企將加大推案力度，力爭業績同比漲幅加大。

02

企業拿地

拿地總量環比大幅上升

核心觀點：

2018年3月，31家房企公開市場積極拿地，拿地總建築面積高達8778萬平米，環比上升140%，成交總價環比增長64%，平均成交樓板價有所回落，較上月下滑近4成，為3161元/平米。本月新增土地總量上升主要受房企於樓板價較低的三四線城市積極拿地補倉影響，本月房企整體新增土地儲備總量大幅上升。

從企業表現來看，中國恆大、碧桂園、中粱地產、融創中國為本月拿地最活躍的四家企業，共拿地近6000萬平方米。其中中國恆大本月拿地規模居31家之首，拿地總量達2960萬平方米，拿地總價達597億。另外，碧桂園本月繼續加強對三四線城市的布局，其在三四線城市的拿地總量佔比達76%。

總體來看，本月房企拿地較為積極，大多房企通過招拍掛拿地，如保利於佛山以49.8億竟得本月最高總價地塊。在新增土地儲備區域布局方面，房企繼續聚焦中西部區域。在1-3月新增土地建面上，四大區域佔比最高的區域為中西部，佔比達到36%，其次是長三角、珠三角、環渤海，佔比分別為25%，23%和16%。成渝經濟圈繼續備受追棒，房企爭相在重慶、成都進行布局。

03

企業融資

3月房企新增融資額同環比均有下滑

核心觀點：

本月108家典型房企新增融資額為700億元，同環比均有下滑，同比下滑八個百分點，環比下滑五個百分點，融資表現一般，略低於去年全年融資總額的平均水平。整體來看，自18年以來，108家房企新增融資額度持續下滑，但下滑程度並不明顯，或因在市場利率上行的背景下，各大渠道的融資成本均有上移導致的。近期多數房企都發行了企業年報，從其財務報表中可以看出，多數房企均有一定程度的去槓桿的壓力，但因政策的持續控制，和融資成本的持續提高，預計本輪其去槓桿的時間相對較長。

從融資結構來看，本月票據、債券、銀行貸款仍為房企主要融資渠道，共佔到房企新增融資額的82%，票據、債券佔比高達48%，相比上月環比上升27%，而銀行貸款發行額則環比上升33%，其中房企海外發債貢獻較大，佔據銀行貸款發行額的半壁江山。當前融資環境較為艱巨，各房企都碰到融資成本高、門檻高等一系列問題，其他融資渠道都或多或少受到政策管制，僅有ABS類產品，受到政策的鼓勵，尤其供應鏈、類REITs和租賃類型產品，預計房企在ABS的發行上，會逐漸變高。

從企業融資情況來看，華潤置地的融資數額較高，位居本月房企融資總額之首，其實華潤置地在本月的融資活動頻率並不高，但因其於3月9日發行的60億元的中期票據數額較大，導致其融資總額數目較高。從融資利率方面來看，本月平均融資利率為5.83%，較上月平均融資利率水平有些許降低，但整體來看未來再降的餘地有限。在利率較小的融資方式中，海外融資佔比較高，由此可看出，海外融資已然成為解決國內融資難的有力方法之一。

04

營銷活動

保利秉承「和者築善「品牌核心理念

核心觀點：

進入3月，項目總體優惠力度稍有減弱，房企讓利意願不強，其中9折以上項目沒有明顯增加，讓利活動普遍在9.9折。部分規模房企藉助企業產品發布會推廣品牌，此外舉辦主題狂歡節同樣成為房企本月營銷熱點。集團層面的調整以龍湖地產正式更名龍湖集團為代表，未來公司將會向多元化、多業態發展。

營銷活動方面，房企的營銷活動依舊活躍。3月份大部分有特色的營銷活動以企業產品發布會為主。其中較有特色的是陝西保利地產年度品牌戰略發布會，自2012年保利地產將「和者築善」的理念帶到西安，經歷六年時間，現已成功布局整座城市，直至2018年，已開發和規劃在建設項目10餘個。作為陝西保利地產的高端產品代表作，保利?天悅三大產品係為消費者提供了更多的選擇。同時，保利將落成保利?堂悅、保利?熙悅等更多悅系列高端產品，保利的產品品質將會繼續提升。

05

人事變動

碧桂園執董及非執董同日辭任

核心觀點：

本月地產江湖仍繼承上個月的平靜態勢。從108家監測企業的人事變動情況來看，本月變動數量相比去年同期也有所減少，大型房企經理人變動數量較少，房企高管變動不大。

本月中糧地產獨立董事顧雲昌、孟焰正式提交書面辭職報告，顧雲昌、孟焰自2011年起擔任中糧地產獨立董事，為公司效力近6年，根據中國證監會規定，顧雲昌、孟焰將無法繼任公司獨立董事，辭職後，顧雲昌、孟焰將不再擔任公司任何職務。

此外碧桂園執行董事謝樹太及獨立非執行董事梅文珏已於3月2日辭任。據碧桂園表示，由於個人健康原因，謝樹太提出辭任其於該公司擔任的執行董事職務；同時，由於因其他工作承擔，梅文珏亦提出辭任其於該公司擔任的獨立非執行董事職務。謝先生畢業於湖南大學土木工程系，於一九九七年加入碧桂園，擁有近23年房地產管理經驗及近18年酒店管理經驗，職業履歷不俗，於2013年5月29日被委任為碧桂園控股有限公司執行董事。

06

戰略動態

濱江、金茂、正榮相繼表示今年將衝擊千億

核心觀點：

從本月重點企業的戰略動態來看，108家房企戰略動態主要有主業擴張和多元化業務發展兩大內容，主業擴張主要通過自身戰略升級，提升業績增速以及選擇其他房企互利共贏合作來實現，而多元化業務發展主要集中在租賃、商業地產、物業等方面，規模房企通過布局多元化業務發展，尋找新的利潤增長點。

從2017年房企年度銷售業績來看，雖然領軍房企已將超級陣營的門檻抬高至5000億元，但「千億」對房企仍然意義特殊，成為衡量規模、審視發展的一道分水嶺。本月，濱江、金茂、正榮相繼在業績發布會上提出，2018年將要衝擊「千億陣營」，實現主營業務的規模擴張。

自2015年，將公寓納入生活服務業以來，長租公寓利好政策不斷，不少房企將長租公寓當做重要的多元化發展方向，繼上月碧桂園大規模租賃住房REITs產品獲批後，本月，旭輝也成功發行了第一期住房租賃專項公司債券，發行規模達30億元，為冠寓發展提供充足的資金支持。

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