城市戰爭白熱化！一線在關門，二線正搶人三線有陷阱，2018去哪買房？
房企拿地、個人買房投資，應該去一線、二線，還是三線？這是一個天問。
從2010到2017，許多房企和買房者，經歷了下面這樣一個動蕩變化的過程：進軍一線--------逃離北上廣回歸三四線------再次回歸一二線------再度重倉三四線……
為什麼會這樣？明源君認為，之前各個城市的命運，隨著全國性調控政策的周期起伏，所以很多人看不清楚。
而現在，隨著調控常態化，因城施策成為主基調，長效機制則在路上。
全國性的政策周期已經成為過去，懸念消失，城市戰爭進入了最後的決戰階段。
這次決戰，比拼的是之前積累的實力，成敗已經初現端倪……
1
哪個城市的樓市有前途，
這個數字告訴你！
春運是中國特有的現象，到2017年為止，春運客流都在持續增長。春運客流持續增長的背後，是越來越多的人從內地去往經濟發達地區，或者一線城市打工，過年時又迴流。
近幾年，春運客流的增速越來越慢，並在2018年歷史性地出現了客流減少的情況，如下圖所示：
也就是說，從三四線去往經濟發達地區或者一線城市打工的人，首次出現了減少。
與此相對應的，則是部分內地省市的常住人口，連續幾年出現增長。
安徽省2017年的常住人口達6254.8萬人，比2016年增加59.3萬人，這已經是安徽省連續7年出現人口正增長現象。2017年也是安徽省連續第五年出現人口迴流的現象，外出人口迴流8.5萬人。
2017年，湖北省流動人口為660萬人，其中流入人口為157萬人，比上年增加8萬人。流出人口為491萬人，比上年減少6萬人。
2017年年末四川省常住人口為8302萬人，比上年末增加40萬。從2011年以來，四川常住人口每年都保持增長，最近7年間四川增加了260萬人。而在之前十年，四川常住人口減少了288萬人。
大家看明白了嗎，人口的流動真的在發生變化！一些內地省份的常住人口在增加。
那麼，人口到底去哪裡去了呢？是回歸三四線了嗎？
從常住人口增速來看，三四線及以下城市的人口增速一直處於0.3%左右，低於全國人口平均增速0.5%，也遠低於一線城市和二線城市的人口增速。也就是說，人口並沒有回歸三四線。
人口到底去哪裡了？我們可以看看下面這張圖：
大家看明白了嗎？北京、上海的常住人口，在2017年出現了下降，其中上海在2015年已經出現了一次下降。
深圳、廣州的常住人口增長最多。其他增長排名靠前的城市，則都是二線城市，其中大部分是省會！其中，杭州2017年增長的常住人口，是2014年的4倍！長沙的增長也很驚人！
明源君認為，以後，常住人口這個數字，將是影響一個城市樓市的決定因素！甚至唯一因素！
為什麼呢？之前，一個城市的樓市，變數是很多的。因為，當時可以「搶錢」。即使本地常住人口不多，只要外地的「土豪」們相信這裡的房子會漲，也能賣得很好。有的城市的樓市，投資客撐起了半邊天。而現在，調控進一步深化，連海南這樣的旅遊大省，都搞了5年限售……
「房住不炒」的核心就在於，房子要為常住人口服務，而不能為投資客服務。
「搶錢」已經行不通了，樓市的未來如何，只能看這個城市在「搶人」大戰中能否勝出。未來一段時間，常住人口可以持續增長的城市，才有前途……
2
北京上海的門正在逐漸關上
大家首先和明源君一起來看看，2017年，北京、上海的常住人口，為什麼會下降！
2017年9月、12月，國務院先後批複同意了《北京城市總體規劃（2016年－2035年）》和《上海市城市總體規劃（2017—2035年）》。
《上海市城市總體規劃（2017—2035年）》里這樣確定規模：「到2035年，上海市常住人口控制在2500萬左右，建設用地總規模不超過3200平方公里。」
而根據統計：2015年上海全市建設用地總規模已經達到3145平方公里。2015年上海的總人口已經達到2415萬人，2016年為2419.7萬。
也就是說，即使按照2015、2016年的數字來計算。剩下的18年，上海的建設用地也只能再增長50平方公里，人口只能再增長80萬。上海人口增長的過程如下圖所示。
而北京的數字，是更嚴峻的……
《北京城市總體規劃（2016年－2035年）》里這樣確定規模：「到2020年，常住人口規模控制在2300萬人以內，2020年以後長期穩定在這一水平；城鄉建設用地規模減少到2860平方公里左右，2035年減少到2760平方公里左右。」
大家注意到這裡面的用詞了嗎？「減少到」！之所以有這種不尋常的表述，是因為目前北京城鄉建設用地規模已經達到2921平方公里，超過了2035年的目標。
也就是說，對比政府規劃，北京的城鄉建設用地已經超了，以後要減少建設用地而不是新增。
而北京的人口，如果按照2015年之前的速度，2020年左右就會到2300萬，如果那樣以後就沒有空間了。想要實現政府規劃，現在必須有計劃地進行控制。
正是因為北京、上海的土地已經如此稀缺、人口增長的空間已經如此之小，所以，北京、上海近2年都出了一些控制人口增長的大招，最終在2017年實現了常住人口的減少。
其關鍵招數有3步：
嚴格控制入戶，入戶非常非常難。
限購、限貸加碼，讓有資格、有能力買普通住宅的人減少。
嚴厲打擊商住，讓沒資格買普通住宅的人曲線買房變得越來越難。
與此對應的是，深圳針對有學習、有技術的人才的入戶政策相對寬鬆，而一些二線城市的入戶便民措施更是驚人。這是因為，這些城市的常住人口還有增長的空間……
3
搶人大戰，
最後可能是「能力房價比」說了算
深圳，全日制本科以上一般都可以直接入戶，而且入戶還會給予1.5萬元的獎勵，碩士入戶獎勵更多。而一旦入戶，也就有了買房資格。深圳入戶如此寬鬆，是因為深圳的特殊情況：
《深圳市人口與社會事業發展「十三五」規劃》的目標是：到2020年，常住人口預期目標1480萬人，在冊戶籍人口550萬人。常住人口大專以上學歷人口比重達到30%。
2017年，深圳全市年末常住人口1252.83萬人，比2016年增加了近62萬人，其中在冊戶籍人口為404.8萬人。
也就是說，以後3年深圳常住人口每年還可以增加76萬人，戶籍人口每年還可以增加近50萬人……
不過，深圳、廣州的房價，目前也都已經比較高了，限貸政策則越來越嚴，深圳的「三價合一」堵上了最後的漏洞。
對於沒有足夠經濟實力的人來說，在這2個一線城市買房的可能性也是越來越小，這2個城市的大門，也正在慢慢關上。
其他省會城市，人口上漲空間更大，可用土地更多，所以吸引人的招數也就更多。
以西安為例，今年前3個月，共有24.5萬人落戶西安。西安的落戶政策，越來越靈活：
通過學歷、人才、投資納稅落戶的，即便是落在集體戶上，也可同步完成舉家遷入；只需上傳學歷資料足不出戶即可落戶，戶籍卡直接郵寄給本人；全國在校大學生僅憑學生證和身份證即可完成在線落戶西安。
而長沙等省會城市，落戶政策也是非常寬鬆。
一個人才，到底會選擇哪個城市？為什麼會選擇那個城市？
明源君今天想提出一個概念：「能力房價比」。
能力房價比越高，這個地方吸引的人才就越多。
明源君下面詳細闡述這個概念：
首先，一個城市的房價，實際上是由這個城市的綜合資源決定的。
包括這個城市的工作機會、醫療學校商業、綠化公園等。調控常態化以後，一二三線城市的房價，將形成一個穩定的階梯。
一個人才，在不同的城市能獲得的薪水，是不一樣的。
做類似的工作，在一線的工資可能是3萬，在二線的工資則可能是1萬5。所以「房價收入比」很難用來說明人的選擇過程。
2015之前，因為信貸相對寬鬆，調控政策也沒有那麼完備，一個沒有什麼錢的人，只要踏准了周期，通過高評高貸等灰色操作，在一線也可以買得起房。但是現在調控已經如此之嚴，房價不再快速上漲，個人能力成為是否能買得起房的決定因素。
將來，大多數人選擇城市的時候，其實是在進行一個計算：
我在那個城市可能獲得的工資/那個城市的房價=能力房價比
一個畢業生小劉，他畢業的時候分別接到了深圳、重慶2家公司的邀請。
深圳公司開出了20萬的年薪，深圳的房價是5萬/平方。他在深圳的能力房價比就是：20/5=4
重慶公司開出了12萬的年薪，重慶的房價是1.5萬/平。他在重慶的能力房價比就是：12/1.5=8
那麼，如果小劉認為自己的薪資以後許多年都不會變化，那麼他就會斷然的選擇重慶。
當然，如果小劉有一個師兄，之前在深圳的一家創業公司獲得了原始股，畢業8年就有了1000萬，那麼小劉去深圳，就有每年賺125萬的可能，能力房價比有可能變成：125/5=25
這個能力房價比遠高於重慶，所以，即使可能性比較小，只要可能性存在，他也可能會選擇深圳的……
當然，這個風險比較高，也不是每個人都有機會。所以：
如果從純理性、低風險的角度來思考，未來，越來越多的人會選擇能力房價比高的二線城市。這個趨勢，我們在前面已經看到了。
大多數三四線城市，高素質人才找到合適的工作不容易，如果連能力都無法展現，也就不存在計算「能力房價比」的問題了。
二線城市之後幾年的發展邏輯，主要可能還是增量開發的邏輯。
明源君最後想說的是：以後一線的機會到底在哪裡，三線的風險又在哪裡……
4
一線的紅利和三線的風險
一線的相關紅利，主要包括2個方面：
1、存量改造的紅利；2、人口和產業外遷的紅利；
1、存量改造的紅利，主要有5種途徑可以獲得
通過拆遷和一級開發重新入市的土地，通過招拍掛獲得，財務成本低才敢拿
存量房、自有用地改變用途，保留土地使用權
以北京為例，有將醬油廠改造成共享辦公空間，老舊酒店改造成長租公寓等成功案例。這樣一來，存量就從需要清理的一般製造企業等變成了「租售並舉」的新寵。
自帶高新產業或有相關合作對象的房企，替換傳統製造企業
上海松江區的某鎮，用許多高科技、自動化企業，替換了原有的勞動密集企業、日化企業等等。事實上，一些房企巨頭很早就在高科技等領域有廣泛布局，有的本身就有相關產業，有的則有相關合作夥伴，他們有實力替換傳統製造企業。
和政府合作，做公共項目
上海剩餘的40平方公里土地增量空間，要預留約25平方公里作為上海市統籌新增建設用地，這一類公共項目，需要專業的房企來建設，運營，有的也可以成為ppp項目。
發揮想像力，不增加建設用地做新空間
《上海市城市總體規劃（2017—2035年）》提出「加大存量用地挖潛力度，合理開發利用城市地下空間資源，提高土地利用效率。」能把地下空間做好的房企，自然就可以獲得大量機會。
2、人口和產業外遷的紅利，去周邊區域做項目可以獲得
以北京為例，其疏解人口和產業的去向很明確，一個是通州，還有一個就是雄安。
根據規劃，形成「一核一主一副、兩軸多點一區」的城市空間布局。據說通州人口將從90萬人增長到130萬人左右，這當然會帶來需求的增加。
一位房企老總告訴明源君，如果說以前京津冀的城市相對分散，那麼近2年，這個城市圈正在真正形成。
而上海則提出「逐步形成『一主、兩軸、四翼，多廊、多核、多圈』的空間結構和『主城區—新城—新市鎮—鄉村』的城鄉體系……加強與周邊城市的分工協作，構建上海大都市圈，打造具有全球影響力的世界級城市群。」
上海的人口和產業，目前已經向周邊城市外溢。已經開始在上海周邊做小鎮等項目的房企，也會有所收穫。
如何判斷一線周邊的一塊土地、一個社區的前途？
明源君根據自己的心得，給出以下6個判斷標準：
看距離。距離的核心是未來到達城市中心的時間，而不是現在的物理距離。
看產業。本地沒有任何產業，完全依靠一二線城市「外溢」的區域註定沒有前途。
看資源。不可消滅的自然資源、歷史資源才是真正的資源。政策資源、規劃資源則要看城市自己的實力，發展得不好很容易被取代。
看對手。在同樣距離內，如果有另一個定位相同又比你強的城市，你的資源無意義。
看鄰居。一個社區內的居民如果永遠都是1、2年內新遷入的，而沒有老居民，這個社區註定成為低端社區。
看自己能力。有強大定位能力、成本能力、產品能力的房企，能充分挖掘地塊的價值；融資能力強的購房者，能夠挺過調控周期。
3、最大的風險，在沒有搶到人、房價卻被炒起來了的三四線
上面說到的一線周邊的區域，雖然一些是三線，但本質上是屬於一線。只要拿地做項目的時候，按照上面明源君所說的原則來做，並沒有特別大的風險。強二線周邊的區域，也有類似的邏輯。
最大的風險，存在於人口持續流出，房價卻在上漲的一些三線城市。
你可能會問，人口持續流出，房價為什麼還會上漲呢？主要是通過2個步驟：
棚改貨幣化、農民進城推動房價上漲。
地方政府為拆遷居民提供資金購買本地住房，短時間內增加了大量需求，房價上漲。此外，城鎮化進程中，一些農民、鄉鎮居民，到城市買房，以方便子女入學等，也是動力之一。
房價上漲引來投資潮。
很多投資者並不會作深入分析，他們看到一個三線城市房價連續上漲，就衝進去，還有一些在外打工者，看到家鄉房價上漲了就回去置業，構成了房價上漲的第二波動力。
但是，棚改、城市化有放慢和結束的時候。
只要當地人口持續流出，幾年之後，該地房價必然大幅下跌，且不再有翻身的機會。
明源君最後想說：
買地、買房，千萬不能看過去，而要看未來。而決定未來的，就是常住人口。
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