超級猛料！華僑城恆大招商萬科四巨頭殺入！大灣區最強板塊浮出水面！

導讀

近期，深圳樓市新聞不斷，大家尤為關注的有「華潤城3期」、「三價合一」、假離婚買房、龍深外學位劃分，這些新聞總結起來只有一點：2018深圳的好房子依然嚴重供不應求。

1、「華潤城3期天價喝茶費」，為此，華潤官方還專門發了一則通告，強調不存在「內部認購」，「提前選房」及收取喝茶費等情況，號召購房者不要相信這種行為。

2、「三價合一」政策頒布實施，對購房者最直接的影響是，要麼多交稅，要麼多交首付少貸款。總之，購房成本又要提升了。

3、關於31個部門打擊假離婚買房的，公安都出動了。繼限購、限價、限貸之後，假離婚這個規避限購限貸的方法，終於被列入調控的精準打擊範圍。

4、深外龍華校區學區的劃分，根據規劃，深外龍華校區小學部與毗鄰的玉龍學校採用「共享學區」的方式進行招生。大批業主聯名上書請願，龍華教育局將徵集意見進行研究。

短期在政策影響下，深圳樓市整體供求暫時形成緊平衡。但是優質物業仍然稀缺，並且受限價政策影響，價格很便宜，使其成為廣大購房者重點關注的對象，這裡面就蘊含著2018深圳樓市最大的機會。

不少朋友都在抱怨，2017錯過了深圳灣，2018年希望深圳灣等最核心區域價格跌回來，不可能了。

壹地產判斷，現階段深圳樓市的最大機會不在深圳灣、前海、香蜜湖，而在蛇口！

1

華僑城強勢殺進蛇口

將建1800㎡海洋主題館

打造17萬㎡高品質濱海綜合體

蛇口的漁人碼頭可以說，都是深圳早期時候一代人的記憶。至今，仍有很多深圳人保留著，特意到蛇口這裡買海鮮的習慣。

現階段的漁人碼頭仍然是漁業和海鮮街市，漁民正常作業中，據當地的老一輩人介紹，這裡曾經是深圳最繁忙、歷史較悠久的碼頭。

但是，「老記憶」也難逃舊改命運，不久以後，漁人碼頭就會變成1800平方米海洋主題館。

1月24日上午，南山區城市更新局（土地整備局）發布了《關於蛇口街道西岸更新單元實施主體的公示》。公示信息顯示，蛇口街道西岸更新單元實施主體擬確認為華僑城新璽公司。

資料顯示，深圳市華僑城新璽發展有限公司最大股東為深圳華僑城房地產有限公司，持股比例60%。

根據圖示，漁人碼頭位於南山蛇口片區，深圳灣水灣頭灣，碼頭南、北、西面均為海洋，東面緊貼樓盤南海玫瑰園三期，周邊樓盤還有雙璽花園、半島城邦等；與南岸隔海相望的正對面為香港，直線距離 6 公里左右。從地鐵 2 號線東角頭站出沿著灣廈路向南步行 700 米左右便可到達。

早在2016年7月，南山區管理局發布的蛇口西岸城市更新規劃（草案）的公示。根據規劃（草案），以燈塔、漁船、海鮮聞名的蛇口漁人碼頭將進行城市更新，並計劃建設一座面積為1800㎡的海洋主題館。

規劃（草案）顯示，西岸城市更新項目位於蛇口街道望海路以南，東臨金世紀路。

項目拆除用地範圍29585.6㎡，開發建設用地面積25147.7㎡，計容積率建築面積為176790㎡。

其中商業、辦公及酒店124950㎡，商務公寓51780㎡，公共配套設施60㎡（公共廁所1座）。

另外，允許在地下開發8000㎡商業用房，含1800㎡海洋主題館。

規劃有三棟超高層建築，業態包括商業辦公，公寓以及酒店，建成集超甲級辦公樓，超五星級酒店，超頂級公寓於一體的濱海綜合體。

如今，隨著時代的發展，對蛇口也有了更高的要求和標準，褪去了工業起點的外衣，蛇口已然成為繼香蜜湖、深圳灣之後又一個極具代表性的豪宅區。

漁人碼頭規划了漁港中心公園、漁業碼頭等景點，還將建超甲級辦公樓，超五星級酒店，超頂級公寓。

作為未來蛇口的地標建築，漁人碼頭與海上世界連成一片，未來將是南山最強大的商業休閑區。有媒體甚至評價：這裡或將成為下一個深圳灣壹號。

今年3月，已有華僑城的工作人員進駐漁人碼頭舊改現場。據悉，廠房已全部搬空了，水電都掐斷了，近期準備開始拆遷工作。另外，有一部分已經平整好土地。

按照這個進度，2018年就能拆完，完成前期的土地平整，快的話能處理好基坑。2019年，漁人碼頭舊改就要正式開建起來。

去年年初拿下舊改，今年就要啟動拆遷，預計明年就要入市， 不得不說華僑城速度驚人，蛇口正在蛻變。

2

恆大131萬㎡超級舊改啟動

展示中心已對外開放

2016年12月 恆大地產與蛇口灣廈實業股份有限公司合作簽署《城市更新項目框架協議》正式進駐灣廈村舊改。

公示信息現實，項目涉及到灣廈股份公司的兩個自然村灣廈村和海灣村，佔地面積24.95萬㎡，擬規劃建築面積131萬㎡。

近日，壹地產在蛇口踩盤發現，恆大灣廈城市更新中心已對外開放，工作人員已進駐辦公，意味著恆大131萬㎡灣廈村的舊改速度大大加快，時隔一年多，恆大終於要在蛇口大展拳腳了。

恆大灣廈村舊改效果圖

據統計，恆大在南山有6個項目，規劃面積逾154萬平米，而恆大灣廈舊改就高達131萬平。

另據相關規劃，恆大灣廈舊改將打造一個集生活住宅、商業、辦公於一體的高端綠色城市綜合體。可以說，灣廈舊改是恆大最有價值的舊改之一。

超大體量，佔據深圳核心地段的核心項目往往也是企業樹立品牌的最佳良機，由此可見，恆大在蛇口的灣廈舊改項目極有可能成為其深圳的標杆建築。

沿著南海大道一路往南行，花園城、蛇口網谷、四海公園、海上世界以及太子灣盡收眼底。這裡的蛇口環境優美，更成為深圳豪宅的代名詞之一。

儘管豪宅已成為蛇口的「地標」，但其實蛇口絕大地方依然以舊廠房和上世紀的老住宅為主。

壹地產調查發現，目前蛇口片區仍存在大量城中村和舊住宅小區，包括灣廈村、水灣村、漁一村、漁二村等等。其中灣廈村由恆大建設，漁一村和漁二村被地產巨頭萬科和招商蛇口瓜分。

目前，灣廈村還有大量城中村正在改造中，似乎也打開了恆大地產與蛇口未來的城市更新的想像空間。

與豪宅「一路之隔」的這些舊改項目，經過城市更新後搖身一變就會變成「10萬+」的豪宅，自貿區光環加身的蛇口正在謀求實現彎道超車，成為下一個深圳灣。

3

招商1.5公里蛇口老鎮改造

建設國際化創新型

濱海中心城區

歷經近七年，招商蛇口與南山區簽訂《蛇口老鎮城市更新戰略合作框架協議》。

2011年，招商蛇口建設公司成立；

2014年，蛇口老鎮城市更新現狀摸查；

2015年，業主意願徵集；

2016年，政府意見徵詢和規劃研究；

根據協議，城市更新統籌片區範圍為後海大道以西，水灣路以東，望海路以北，招商路、工業七路以南合圍的區域，總面積達1.5平方公里，是深圳市數一數二的城市更新項目。

蛇口老鎮城市更新效果圖

招商蛇口作為蛇口老鎮城市更新項目主要參與方，將在新常態下通過科技創新實現進化，從城市局部功能，甚至是整體功能再造方面，去打造蛇口老鎮的建設和規劃，完成和諧社區的建設，規劃蛇口老鎮宜居尺度，實現可以「走路上班、走路上學、走路購物……」 的生活半徑。

招商蛇口將以高標準推進蛇口老鎮升級改造工作，使蛇口老鎮成為蛇口半島地區有機組成部分，建成宜居宜業的國際化創新型濱海中心城區。同時，將投資、工作、消費及宜居生活質量帶回老城區，以豐富文化活動來活化都市，資源再利用以創建永續的生活環境提升蛇口的魅力與國際競爭力。

未來的蛇口老鎮將成蛇口「歷史標識」，深圳的「產城融合名片」，世界的「海洋科創文化社區」。

4

逝者不可追，來者猶可待

深圳樓市的最大機會就在蛇口

目前蛇口聚集了包括華僑城漁人碼頭舊改、恆大灣廈村舊改、招商漁二村舊改等12大舊改項目，並且大都有了新動作，可以說深圳最強的「舊改天團」已登上了蛇口舞台。

接下來的數年，將是華僑城、恆大、招商、萬科等大牌房企競相爭艷的表演時間，也是蛇口大發展時期，觀賞之餘，還要挑選好標的下手，分享城市發展紅利。

深圳樓市有個很有意思的現象，一個真正的利好，能對周邊房產形成好幾撥的刺激。

往往是有規劃傳聞時，炒一波；規劃確認時，炒一波；建設期間有可能炒，也有可能沒反應；然後，規劃兌現建設完成，再炒一波。

這個規劃既包括地鐵，也包括名校、大型綜合體。比如說深圳灣學校，就是2017深圳灣後海房價上漲的最大推手；高新園那邊的華潤萬象天地，開業後，對周邊的住宅又行程了一波刺激；同樣還有寶中壹方城，開業後，整個寶中的住宅又更受追捧。

現在我們來看蛇口，有華僑城漁人碼頭濱海綜合體，恆大灣廈高端綠色城市綜合體，招商蛇口老鎮國際化創新型濱海中心城區等等，這些預期中的東西，都會對樓市形成新的刺激。

只是現在這些還處於建設期間，利好對房產的刺激並未達到最大程度，正是大家下手的好時機。

5

蛇口買哪裡好？

萬科蛇口公館

小資產，撬動灣區大資源，最好的資產

現階段身邊不少朋友都想換房，大多數是改善型置業，有的生了二胎，有的收入增加了，有的孩子要讀書了，想換個更大、更好、學位更優、更中心、更便利的房子。

可惜，2017年，深圳灣的大漲令很多人措手不及，扼腕痛惜，還沒有反應過來，買個80多的小三房、四房，隨隨便便已經去到1300萬+的價位，才可享受優質的灣區資產配套，眼看是追不上了。

現在希望深圳灣等最核心區域再跌回來，是不太可能了。眼下應該尋找未來的深圳灣，更應該思索怎樣用最少的資金，撬動最優質的灣區配套，壹地產告訴大家，現在仍然有機會。

在壹地產看來，蛇口是老牌豪宅供應區，區域新盤供應走的不是大而多的路線，而是小而精。

由於蛇口新增住宅用地極其稀缺，每年大約只有2-3個小體量的新項目入市，並且大多打造為頂豪產品，大部分含有一些稀缺景觀資源作為加分項。山語海擁有山景資源，招商雙璽和半島城邦則是無敵海景資源。

據壹地產了解，目前片區內在售的項目萬科蛇口公館，除了山海資源外，還有極為強大的生活配套，產品面積段的設計也更加親民，貼近中產階級的改善型需求。

項目1公里範圍內聚集了學校、地鐵、公園、廣場和婦幼保健院等生活配套，海上世界與項目直線距離也不遠，兩站地鐵直達，還有半島城邦的商業作為補充。

還有一個非常重要的資訊是，萬科蛇口公館是典型的地鐵上蓋物業。項目距離深圳地鐵2號線東角頭站D出口僅僅大約100米。

另外，預計2020年開通的地鐵5號線延長線也將延伸到蛇口，大致走向是從前海寶中、桂灣前灣媽灣、赤灣、蛇口太子港，最後進入蛇口。地鐵12號線則從蛇口出發，走南油大道拐彎進入前海寶中，延伸往機場方向。預計2022年通車。

也就是說，最快5年時間，萬科蛇口公館將可能享受到3條地鐵線的紅利！

壹地產特別提醒大家，要重點關注是它的價格，在豪宅別墅扎堆的蛇口，萬科蛇口公館的小戶型房源尤為稀缺。

相比半島城邦3期、雙璽時光道13萬/平的均價，幾千萬的總價，萬科蛇口公館均價8.7萬/平，只需要100多萬首付款，就可以融入國際化的蛇口生活圈，這種機會真的太難的了。

（片區樓盤概況及在售新房參考價格）

還有一點值得大家注意，蛇口在國際化教育方面走在了整個深圳的前列，蛇口現有4所國際學校，包括深圳蛇口國際學校、蛇口科愛賽國際學校、深圳韓國國際學校、貝賽斯國際學校；規劃建設育才教育集團太子灣學校。

一所深圳灣學校就能刺激整個深圳灣、後海的樓市，那麼蛇口這4所國際學校，毫無疑問對樓市來說更是大利好大刺激。

小戶型，一直都是剛需上車的機會，投資客青睞的標的。而且100多萬的資金，就可臻享，深圳灣需花費千萬才能享受到的高標準生活配套，這就是2018深圳樓市蘊含的最大機會。

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