鼓勵設計師通宵出圖的碧桂園：我們真的不一樣！

港股內房股近兩年的大肆上漲，碧桂園坐上「地產一哥」寶座，楊國強之女，現任碧桂園董事局副主席楊惠妍能否在2018年逆襲，衝進前十？新財富500富人榜將於5月揭曉謎底！

來源：新財富（ID：newfortune）綜合自新華每日電訊、澎湃新聞、知乎、地產一條、觀念研究院、北京商報、長江商報

據澎湃新聞報道，以高周轉著稱的全球最大的住宅開發商碧桂園（02007.HK）一周之內連發三份由總裁莫斌簽署的內部文件，要求提高加快三四五線城市項目周轉速度、報建速度、供貨速度。

三份文件分別包括：4月5日簽發的《關於提高周轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》和4月11日簽發的《關於提高集團各單位工作效率、促進項目高周轉的通知》以及《關於項目報建高周轉的通知》。

文件中針對地產投資線條、設計線條、人力線條、大運營線條提出超過40條具體意見，但中心議題只有一個：加速高周轉。比如要求設計院：所有三四五線城市項目須採用標準化產品，設計院接到營銷戶配及設計要求後，當天內出圖(通宵)。

我們是誰？

碧桂園設計院！

我們做什麼？

通宵搞設計！

什麼時候要？

當天要！

一首涼涼送給碧桂園設計院的小夥伴們。

後期碧桂園集團主席楊國強則發文講述一萬元故事：

不出所料，這條由碧桂園集團以紅頭文件方式頒布的規定，已經在地產人的朋友圈以及各大設計群刷屏，知乎上的討論也是熱鬧非凡，碧桂園一時又站上了輿論的風口浪尖。

作為核心部門之一，碧桂園設計院在全球設有30多個分支機構，擁有接近4000名員工。碧桂園絕大部分的項目都由自己的設計院設計。據統計，2017年碧桂園設計院完成了近900個項目，通宵加班估計已是家常便飯。

知乎上有不少答友指責碧桂園的高壓政策，也質疑它的出品質量——人有多大膽，地有多大產。碧桂園這次是捅馬蜂窩了，畢竟知名上市公司明文鼓勵員工通宵加班的情況也不多見，碧桂園真有那麼著急？當所有人都拚命了，碧桂園還能一樣嗎？

01

房地產干成快消：我們不一樣！

2018年1月5日，碧桂園發布公告稱，2017年共實現合約銷售額約人民幣5508億元，首次名列同行業榜首。過去一年，碧桂園無疑是業內沖得最快的一匹黑馬，其制勝法寶之一是比同行更激進的高周轉模式。

碧桂園董事局主席楊國強心中的理想對標企業是麥當勞與沃爾瑪：在標準化方面學習麥當勞，在薄利多銷方面學習沃爾瑪。標準化意味著快，所以才能做到——別人還沒確定規劃設計方案的時候，碧桂園已經開盤了。

來看看逆天的碧桂園速度，項目實現6個多月開盤，9個多月現金流回正。同行通常需要開發幾年的項目，碧桂園一年就可以搞定。低成本土地、規模化生產、快速銷售這些都是碧桂園的核心競爭力。有人說，在地產界有兩種開發商，一種是碧桂園，另一種是別的開發商。有評論認為，從某種意義上來說，碧桂園是真正意義上實現了工業化生產的住宅開發商，能像流水線一樣高速生產和銷售著自己的房子。

就在出台以上文件的當下，碧桂園今年截至3月底已簽訂里程碑計劃項目摘牌到動工平均耗時1.65個月，摘牌到開盤5.2個月。即便如此，但楊國強依然認為，目前的速度完全不達標。

欲速則不達。2018年以來，碧桂園在多地遭遇「質量投訴」，在5000億的光環下，碧桂園的房屋質量頻繁遭到業主的投訴。有記者查閱公開報道發現，僅今年以來，就有江蘇、廣東、鄭州、馬來西亞等多地碧桂園房屋項目遭到業主投訴，主要包括房屋質量問題、裝修問題、公積金貸款等問題。

02

三四線城市的王：我們不一樣！

碧桂園將這種「快速回籠資金，快速擴張市場」的模式不斷複製到極致，究其原因還是其定位精準。大多開發商的基因起始於「一二線」城市，但碧桂園卻反其道而行——多年來一直深耕於三四線城市。資料顯示，在去年底，碧桂園共經營1468個項目，覆蓋30個省、220個市、768個縣鎮區。按其2017年拿地情況看，碧桂園的重心依舊放在三四線城市。

圖1：碧桂園2017年拿地情況（按面積）

一二線城市做房地產，要害是抓住人口機會，坐等人口爆發的城市紅利。但是三四線城市要別人買房，需要非常強的需求製造功力！「需求弱，出價能力低，利潤少」，這就是三四線城市做開發的邊界。碧桂園在順德就將這道題解好，所以擁有了自己的商業模式。

（1）房子要做得好。碧桂園強調產品的升級屬性，管景觀建造的人，在碧桂園的地位至今很高。

（2）成本要壓得低。標準化、標準化、標準化，重要的事情說三次。大多數老闆管控成本都不如楊國強，因為他是總包出生。

（3）利潤得看薄。看得太貴，就超過當地的出價能力，想做高利潤也不行。據說，只要每平米利潤超過100元，楊國強都願意做。

而在三四線城市，碧桂園的優勢也非常明顯。

（1）踏准了政策利好。城鎮化、去庫存等政策利好導向，取得領先優勢。

（2）突出的品牌影響力。有利於說服當地政府，並以極低的價格合到土地。

（3）強大的資源整合能力。在宣傳、管理、配套等方面比同業競爭者成熟許多。

正是基於這樣清晰的定位，碧桂園至今沒有大舉進入一二線城市，只是在地區布局上越來越強調均衡。倒是許多一二線城市的開發商，大勢湧入三四線城市，但隨著人口流出、老齡化、支撐房地產市場的長期動力不足等問題越來越突出，大家的日子可能越來越難過了。

中原地產首席分析師張大偉預測，2018年房地產調控可能會側重三四線城市，去庫存與抑制過熱將是三四線城市調控的主要內容，預計今年市場漲幅將繼續放緩，商品房銷售面積、銷售額可能在2017年基礎上有輕微回落。

昨天在博鰲亞洲論壇上，央行行長易綱表示：「現在主要的央行都開始收緊利率，開始退出擴張，也會進行縮表，我們已經很長一段時間期待發生這樣的變化，所以我們已經準備好了。」

有網友推測，碧桂園也要開始準備過冬了。趁現在貨幣政策還沒有全面收緊，加快項目建設周期，趕緊把房子賣出去，所以壓縮設計院的進度也是意料之中的事。

一邊抓緊賣房子，另一邊碧桂園正在著手醞釀新一輪的資產證券化。2017年碧桂園教育板塊在美股上市，命名為博實樂（BEDU.NYSE），年度漲幅達39%，年末市值達到了142億元，而其2017年凈利潤不過1.9億元。楊氏家族持有博實樂78.97%股權。2018年3月，碧桂園再次公告，擬分拆其物業管理業務於港交所上市。

再看碧桂園股價表現，2017年全年，碧桂園股價漲幅253%，市值從2016年末的938億港元一口氣漲到了3170億港元。2017年的楊惠妍35歲，其家族財富仍維持在466億元，和10年相差無幾，但其排名則被一眾BAT富人超越，位列新財富500富人榜第18名。

港股內房股近兩年的大肆上漲，碧桂園坐上「地產一哥」寶座，楊國強之女，現任碧桂園董事局副主席楊惠妍能否在2018年逆襲，衝進前十？新財富500富人榜將於5月揭曉謎底！

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