三四線樓市還在升溫，房子搶到，將來未必能賣掉

3000-4000一平米的時代早已經成為歷史，16000一平米的房子比比皆是；看這架勢，看著漲幅，讓一二線城市自愧弗如。然而，樓市的榮耀不一定是買房人的榮耀，更不可能是房產投資者的榮耀；除非你是開發商，處於地產行業的上游，否則，這一波外力推上去的房價利好，根本不會傳導至普通投資者這一環節。

為什麼？看看這一輪三四線城市房價上漲的原因就知道了。簡單說，並非因為三四線城市經濟、人口發展，而導致房價上漲；直接推動三四線城市房價上漲的原因，是棚戶區改造貨幣安置方案。前面筆者介紹過這樣一種開發模式，不再贅言，這裡簡單說一下：

首先，棚改釋放了大量貨幣，棚戶區居民房子收走，給予貨幣補償；

其次，「無家可歸」的居民顯然必須買房才有住處，反正有補償款，買買買！接下來，商品房市場交易開始升溫，由此，更多投資者也開始躍躍欲試。於是，房價被哄抬起來。這麼火爆的樓市，為什麼反而不能去分一杯羹呢？而且買房的壓力大，說明房價高，那麼賣房的就應該有盈利才對。

問題在於，樓市不是簡單的你賣我買模式，賣房人和買房人之外，還有開發商做大戶。沒錯，房價被哄抬，加上利率上浮，想買房的人要承擔更多購房成本，受傷的總是沒房子的人；也正因為如此，高價買下了三四線城市房產的人，如果想賺錢，就要以更高的價格賣出去。開發商的一手房，現在對於買房人來說壓力都很大了，你還想當中間商賺差價？想一買一賣，掙個差價，當個「中間人」，一不留神就變成了終端接盤人。這時候千萬不要對於未來抱有更多希望，棚改從某種意義上說，是變相放水，靠這樣的資金和政策支持的房價，這種炒房人擠走常規需求的人抬起來的房價，難以維繫。一個重要的原因就是後繼接盤無人。

要判斷房價長期趨勢，還是要看人口流向，只有人口長期流入的城市，房價才有希望。但現在什麼情況？城鎮化近乎到頂，曾經大量進城的農民，未來不會再有更多；更可怕的是，很多人從農村進入三四線城市，但很快他們繼續背井離鄉，去一二線城市打拚。更多機會，更好的收入，更公平的環境，誰都願意向更好的平台去尋找機會。由此，流入人口減少，流出人口增加，放水的速度大於進水的速度，這個水池子只會原來越空；沒有了水，房價這艘「大船」還能浮起來嗎？

所以說，絕大多數三四線城市房價幾乎是見頂的，不管是房價收入比到了一個非常極端的狀態，還是說房價擠壓居民消費，這對於人口基數小的城市影響會非常大。或許你該問了，什麼時候房價會出現鬆動？具體時間則取決於政策的變化時間；當棚改結束，資金停供的時候，就是三四線城市的房價失去支撐的時候，也是盲目投資三四線的人資產崩塌的時候。

本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。

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