2017樓市最嚴調控年 恆大業績亮眼要做「利潤王」

中國經濟周刊微信號：ChinaEconomicWeekly

《中國經濟周刊》記者 謝瑋 | 北京報道

責編：周琦

（本文刊發於《中國經濟周刊》2018年第14期）

視覺中國

2017年3月之後，全國各地密集出台了一系列樓市調控政策，堪稱史上最嚴。即便如此，從近期密集發布的房地產商2017年年報來看，絕大多數主流房企業績還是迎來了顯著增長。

>>「恆大以前做規模第一，現在要做利潤王」

——主流房企業績繼續沖高

有數據顯示，截至目前，已有40餘家上市房企公布了年報。從已經發布財報的企業看，超八成的公司實現了營收和凈利潤同比增長。

從整體業績情況來看，恆大、萬科和碧桂園2017年營收分別為3110億元、2429億元和2269億元，同比增長 47.1%、1.01%、48.2%；歸屬於上市公司股東的凈利潤依次為274.3億元、280.5億元、260.6億元，同比增長378.93%、33.4%、126.3%。

不少房企在年報中將利潤大幅增長歸因於銷售額的大增。

從銷售額看，以碧桂園、萬科、恆大為代表的龍頭房企銷售額突破5000億元大關，依次為5508億元、5299億元和5010億元，遠超第二梯隊。

銷售額暫列第四、第五位的融創和保利地產銷售額分別為3620.1億元和 3092.27億元。銷售額超過2000億元（不足3000億元）的企業有兩家，分別為綠地控股（2901億元）和中海外（2320.69億元）。據不完全統計，2017年銷售額超千億元的房企已達到17家。

作為行業風向標，萬科、恆大、融創等龍頭房企在業績表現搶眼的同時，也紛紛提前布局企業轉型。

「以前恆大做規模第一的房企，現在要做利潤王。」3月26日，在業績發布會上，恆大董事局主席許家印表示。「到2020年，恆大要實現總資產3萬億元，年銷售規模8000億元，年利稅1500億元，且負債率下降到同行中低水平。」許家印還透露，從2018年開始，恆大要在戰略上積極探索高科技產業。「比如航天、人工智慧、生命科學、幹細胞、互聯網等高科技領域。」

3月27日，萬科董事會主席郁亮公布了自2017年從王石手中接管萬科後的第一張成績單。郁亮在發布會中強調，中國房價單邊快速上漲時代已經結束。「如果房地產企業還是有地就買、不看價格，那之前怎麼賺的錢，之後就會怎麼還回去。」郁亮表示，行業進入新時代，要告別舊思維，到了必須要做出改變的時候了。

>>50家房企去年拿地面積增長81.4%

——土地儲備繼續擴張，拿地重心下沉

在恆大業績發布會上，許家印預言，到2020年房地產商三甲的銷售額門檻將是8000億至9000億元；前十位的門檻則為5000億元。

房地產行業集中度進一步提高已經成為共識，多數企業規模訴求日趨強烈。在這種態勢下，去年房企整體拿地再創新高。中國指數研究院統計顯示，50家房企2017年招拍掛拿地總金額高達2.24萬億元，同比增長74.4%；拿地面積37546.7萬平方米，同比增長81.4%。

此前，在接受《中國經濟周刊》記者採訪時，優客工場創始人毛大慶表示，土地仍然是開發企業重要的生產資料，但是純粹依靠土地生長的模式已經到底。在他看來，未來兩年房地產企業集中度將進一步增加，開發商數量減少，但不會告別土地開發模式。

《中國經濟周刊》記者統計發現，2017年碧桂園的拿地熱情十分高漲，新增土地投資4794.5億元，新獲取土地預期建築面積為1.4億平方米，分別同比增長170.1%和61.2%。截至2017年末，碧桂園已簽約或已摘牌的土地儲備2.8億平方米，另有潛在的土地儲備約1.42億平方米。

恆大也在積極補倉。其年報數據顯示，2017年全年恆大新購土地儲備226幅，並就現有39個項目進一步購買周邊土地，全年新購土地儲備建築面積1.26億平方米。截至2017年12月31日，中國恆大總土地儲備項目個數766個，分布於中國228個城市，總規劃建築面積3.12億平方米。

就拿地策略而言，房企在持續深耕一二線城市的同時，顯示出拓展具有機會的三四線城市的特徵。粵港澳大灣區、長三角城市群、京津冀以及中部城市群和經濟圈成為房企布局重地。

以碧桂園為例，2017年，碧桂園新增881塊土地，按面積計算，位於一二線城市與位於三四線城市的比重為31:69。對於未來的戰略布局，碧桂園表示，隨著國家分級調控出台，房地產市場分化加劇，碧桂園繼續發揮項目均衡布局的優勢，重點深耕三四線城市。

3月23日，保利地產公告顯示，2018年1—2月保利地產新增19個項目，新進入河南許昌和山東德州。保利地產相關負責人介紹，目前該公司在內地布局的城市增加到94個左右，大部分新增的城市在華東區域，今年則會注意在京津冀的城市下沉。對城市的選擇，保利主要看中人口大市和經濟強勁的城市。

>>碧桂園、萬科資產負債率已超80%

——降負債成關鍵詞

從主流房企發布的2018年銷售目標來看，「不進則退」似乎成為一種共識。

展望2018年，多數主流房企定下了進取的目標。財報顯示，恆大2018年銷售目標為5500億元；融創中國2018年銷售目標為4500億元；龍湖地產2018年提出2000億元的銷售目標。陽光城、富力、雅居樂、遠洋等企業提出在2018年取得千億銷售額。而一些近幾年業績增長較快的企業，如新城控股，則提出了1800億元的銷售目標。

不過，對於2018年的業績預期，還有一些企業，如萬科、碧桂園，表示不設目標。碧桂園執行董事、總裁莫斌說：「我們不設銷售目標，並不代表我們對自己沒有要求。」

另一方面，多項金融去槓桿的政策措施陸續出台，信託及資管新規將繼續對房地產開發商融資產生影響，房企表外和非標融資渠道進一步受限。業績發布會上，大多數房企也指出了「降負債」的目標。

《中國經濟周刊》記者統計發現，不少龍頭房企的資產負債率超過80%，碧桂園、萬科的資產負債率分別為88.9%、83.98%，新城控股、融信地產的資產負債率亦超過80%。此外，招商蛇口、龍湖地產及華潤置地的資產負債率超過70%。

不過，恆大的凈負債率在大幅降低。2017年其凈負債率為184%，同比下降248%。恆大方面解釋，自2017年已開始由以往高負債、高槓桿、高周轉、低成本的「三高一低」經營模式向低負債、低槓桿、低成本、高周轉的「三低一高」經營模式轉型，核心是大幅降低負債率，增加凈資產。許家印稱，恆大的目標是2020年負債率降至行業中低水平。

去年以來收購動作頻頻的孫宏斌也釋出「謹慎投資」和「控制風險」的信號。「我一直堅持別亂借錢。因為政策在變，現在整個的資本市場也比較緊，還是要把風險控制好，讓負債率降低，讓公司安全。」孫宏斌說，「融創資金鏈會斷嗎？看看我們的現金流和土地儲備，資金鏈斷裂是不可能的。」

2018年第14期《中國經濟周刊》封面

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！