央行行長講話透露重大信號：這些城市買房要小心了！

近日，中國央行行長易綱在博鰲論壇發表講話稱，在中國是審慎的貨幣政策，我們沒有任何量化寬鬆、零利率政策，現在主要央行都在收緊利率，開始退出擴張，也會進行縮表，我們已經有很長時間期待這樣的政策發生，我們也已經準備好了。中美的利率差異都是在舒適的差別內。短期而言，我們已經非常長時間關注貨幣政策的正常化，也會繼續審慎的貨幣政策。

易綱還表示，目前為止，我們的利率自由化是朝著市場主導的方向發展，價格變數越來越重要，目前有兩條渠道，一個是基準利率，還有一個市場利率。最好的利率改革方式就是為了使兩條利率軌道逐漸融合，更向市場利率融合，讓這兩條軌道更加審慎。

易行長的講話信息量非常大，提前釋放了中國利率變化和金融改革的信號，我只摘取了對樓市有影響的兩段，按我的理解，包括以下幾個意思。

1、中國已經準備好提高基準利率了，也就是做好了隨時加息的準備工作，至於什麼時候加息，就取決於CPI是多少了。

2、中國很早就沒有搞量化寬鬆的貨幣政策了，開始進入偏緊的貨幣政策。

3、歐美主要發達國家都退出了擴張周期，進入加息縮表周期，我們早有預期，也早有準備，好在他們這個退出過程非常緩慢，我們有很充分的時間應對，所以不會對我們有太大的衝擊力和殺傷力。

4、利率肯定是要改革的，方向就是往市場主導的方向發展，而不是由央行來規定一個基準利率，實際上我們現在已經實現了利率市場化改革，比如銀行房貸，首套利率很多都要上浮10%、15%，甚至是20%，否則銀行不貸款給你，而不是央行規定的基準，這就是市場化在起主導作用，只不過影響的還是增量市場，尚未涉及到存量市場。

中國加不加息可以說主要取決於物價指數這個唯一的指標，即CPI是否突破3這個臨界點，而現在這又與貿易戰息息相關，貿易戰還打不打，如何打，打多久，存在的變數也很大，我們的大豆基本上全靠進口，如果真提高了關稅，那無疑會提高成本，大豆用來幹嘛，榨油，餵豬，過去不是常說我們的CPI是被豬綁架了嗎，跟豬肉價格又緊密相連，所以這一連串的影響，都可能影響到物價指數。

3月份我們的CPI又降到了2.1%，低的很，按照這個指數，離加息還有很長的距離，如果不是房地產綁架了中國經濟，如果不是歐美退出寬鬆我們的匯率有壓力了，央行真的恨不得降息降准。

假如加息，那我們的房價肯定會受到影響，因為一旦加息，影響的就是中國的房貸存量市場，尤其是那些首套房貸以上浮10%甚至15%、20%利率買房的人，他們還要在加息的基礎上上浮相應的利率。

但這個加息的過程預計是比較緩慢的，而且有可能加了基準後，首套房貸就不需要上浮利率了，不過也分城市，有的城市加息了如果貸款額度緊張，可能還是要上浮，大家發現沒有，金融越發達，額度越多的城市，利率反而越低，比如這一輪利率上浮，上海反而是最後一個上漲的城市，到現在買房貸款甚至還有基準利率，而有的三線城市都上浮到20%了，比如東莞，大部分都是上浮10%以上。

而且加息對樓市的影響至少需要加五六次，每次加0.25個百分點，才有效果，一兩次看不到效果的。

看下上面這張利率變化圖，上一輪利率最高是在2011年，隨後利率一直在下調，但是你對照下當地的樓市，後面那幾年是不是依然非常低迷，而且哪怕利率一直下調，樓市仍然萎靡不振？絲毫沒有起到刺激的作用？

比如杭州，2010年到頂，2011年開啟下跌，2012、2013慢跌，2014加速大跌，2015年見底，2016才反彈。

比如海南，2010年到頂，2011、2012橫盤，2013年、2014年暴跌，腰斬，2015年企穩，2016年反彈。

但一線城市行情就好很多，比如深圳，2010年到頂，2011年下跌10%-15%左右後，2012年就穩住了，2013年價格小幅反彈，2014年再次橫盤，2015年率先開啟暴漲。

反過來，加息也是一樣，加息對樓市的影響不會立竿見影。這從02-07年的加息周期看更是如此了，02-06年稀稀拉拉加幾次，可以說沒影響，房價加速上升，除非是像07那樣又急又快。而2011年那一輪市場的萎靡，應該說主要並不是由加息導致，而是因調控時間過長，累積起來的效果導致，否則不至於2012年開始降息，很多城市直到2016年才回暖。

哦，既然加息效果那麼緩慢，那你們會問我，二三四線買房為什麼要小心呢？

嗯，首先我要承認，有點標題黨了，但並不影響我整個文章的分析內容嘛，標題只是為了吸引眼球的。因為很久沒有分析宏觀了，最近又有人問我一二三四線城市的樓市走向，所以趁機說說。

其實未來樓市的走向主要還是跟調控有關，這一次政府調控房地產的決心史無前例，而且已經挖好坑等著你去跳了，說了房子是住的，誰讓你去炒房的，限售5年套死你，到時候房產稅再一出，大家都恐慌性拋售，房子過剩，需求不足的那些城市，你賣給誰去啊。

一線城市沒問題，有需求在。我今天在北京群里提醒大家，剛需可以考慮買房了，因為跌了20%，我覺得可以入市了，不要過度悲觀，近期好幾個北京的剛需幾個月來連續跟蹤市場看房發現，市場回暖了，四五百萬的房子，房價漲了幾萬塊，北京樓市我最近計劃再專門寫一篇分析下供需。

二線城市也分強二線和弱二線，而弱二線又分人口流入和流出，強二線又分房價高和低。

弱二線中，拚命在吸引人才的城市，還處於安全線內，比如長沙，西安，人口流入多，房價又不算貴，政府調控樓市非常努力認真，這種城市問題不大，不用擔心，房價短期控制的好，長期還有上漲空間。

有些經濟實力不強勁的城市，像石家莊這樣的，我真的覺得你還是要結合自己的情況來，前幾天有個石家莊的小夥子告訴我，衝動之下買了套房，交了定金和首付，感覺還款壓力大想退房，問我怎麼辦，月供7500，收入8700，家裡只有一套小戶型，市場價60萬左右，如果不賣就沒有別的現金流了。

我給他的建議是，首付和定金都交了，肯定不會退你，房子只能買了，剛需嘛，買了就買了無所謂，如果你的小房子不是好資產，你又是風險厭惡型，包括父母和你的公積金，家庭總收入確實影響到了你的生活質量，那可以賣掉小房子，現階段先結婚，儲備現金流，後期不怕沒房子買，就怕沒錢，因為後面至少兩年內我覺得不用擔心石家莊會漲價，隨時有機會再入市。

市場已經瘋漲過了，政府嚴厲調控，市場肯定會進入平穩期，這幾年內想要再漲是不可能的了，如果你的現金流很緊張，整天為了月供焦慮不安，我是覺得活的不值。

強二線中，武漢興奮過度，需要冷靜冷靜，除非武漢像杭州一樣搞拆遷了，讓拆遷戶來接盤，不然憑什麼那麼堅挺？

三四線城市，（主要是指中西部的三四線城市，東部因為經濟較為發達，有人口流入，所以還沒那麼悲觀，）我最擔心的是買完這一波，到2020年後，五到十年都沒有什麼接盤俠了，一是90後的人口下降的比較厲害，二是人口依然是往一二線聚集，往沿海聚集，往三大經濟圈聚集，以後中國的房地產真的只有結構性的發展機會了。

比如廣東，說是要均衡發展落後地區，但粵東粵西粵北是永遠沒有前途的，人口往珠三角聚集是不可逆轉的趨勢，年輕人只有過年過節才會回潮汕，回老家，過完年馬上到深圳到廣州到東莞打工，做生意，即使以後在深圳買不起房，他們寧願去東莞去惠州買房安家，也不願意回老家買房，即使在老家買了也不會回去住，那房子以後有什麼流動的價值呢？

如果說地級市的房價六七千尚處於合理水平，但隨便一個中西部地級市都上萬的時候，你不覺得很荒唐嗎？

其實每個城市的調研都有參考價值和共性，很多都只是時間先後，大家都可以看看其他城市發生什麼做參考。

認同請點下方大拇指（本文觀點僅供參考，不代表中金在線立場）（來源：櫻桃大房子（ytdfz8），作者櫻桃，獲授權轉載）

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