粵港澳大灣區：哪些城市更值得關注？
廣東省省長馬興瑞在博鰲論壇表示
粵港澳大灣區規劃很快就要出台
【老潘說】房企戰略核心一個子戰略就是區域布局，精選城市。恰逢粵港澳大灣區規劃很快就要出台，今天聊聊熱得發燙的粵港澳大灣區。
1，與美國城市相對自由生長等相比，中國城市發展有很強的政治賦能和政策市特徵。投資驅動會很明顯，落到房地產領域，就有一個投資產出原理，即政府對一個城市投入多少基建和城市公共配套等，最終就會在這片土地上長出多少。
今天，中國最熱的兩個政策投資布局區域，是北有雄安，南有大灣區。兩者比較而言，如果說雄安是「高起點下的從無到有」，那麼粵港澳大灣區則是「強強聯合，灣區融合，整體再上一層樓。」
2，全球較為明顯的大灣區有3個：紐約灣區、舊金山灣區和東京灣區。全球60%的經濟總量來自港口海灣地帶及其直接腹地。未來，伴隨中國崛起，粵港澳大灣區將超越紐約、舊金山和東京，成為世界最大的灣區。
3，不要與趨勢為敵，一個大灣區房地產年銷售額大約有1.5萬億，2018年眾多大中型房企紛紛對大灣區「動手」和「加碼」了。不少房企尤其是千億房企旭輝、正榮等都提出加大大灣區布局的戰略專項，而類似大灣區手握1.5萬億貨值的佳兆業則是「完成」大灣區的布局，類似一些珠三角布局的房企戰略開始將區域布局從過去立足「珠三角」改為現在的「聚焦大灣區」。
4，大灣區是「更上一層樓，灣區融合1+1+1+大於N」的融合玩法。即本身廣東、珠三角就是成為全球最大的城市帶，香港與澳門也都是成熟的現代都市，珠三角通過外生性注入資產來推動發展的空間很小，僅僅是通過深圳、香港、澳門、廣州4大城市去帶動周邊城市的整體大灣區融合，就極具想像空間。
比如馬化騰就反覆強調：「香港金融和服務業發達，深圳在高科技和產業創新方面做得好，珠三角高端製造業發達，過去（它們）各自發展，目前全球（城市群）的成功模式是軟體、硬體、服務缺一不可，三地剛好可以聯合起來。比如未來可以實現金融服務在香港，研發在深圳，製造在珠三角。」更廣泛的講，粵港澳灣區的未來，極可能類似於舊金山灣區的發展趨勢，分工明確，產業全面開花。
5，當前市場對於「粵港澳大灣區」的理解很大程度上還停留在「炒地皮、土地升值、房地產升值」的程度。WIND粵港澳大灣區指數中很大一部分都是房地產及上下游產業鏈。但正如滙豐晉信智造先鋒基金經理吳培文所言，「粵港澳大灣區」真正的魅力和動力來自於其民營經濟的活力，產業升級帶來的的高端製造、高端服務和品牌消費產業升級才是該區域長期的最大看點。
都知道，做房地產，短期看政策，中期看產業，長期看人口。那麼老潘今天也推薦一篇從人口、產業、政策去看大灣區的投資機會。加深大家對大灣區城市群和單一城市的實力認知。
來源：PPP政策解讀
討論這個話題之前，我們先來了解下大灣區以及廣東省的基本信息。
一、人口大省，不患寡而患不均
廣東，都以為是經濟大省，但其實也是不折不扣的人口大省！
廣東1.12億的常住人口，相當於一個日本（1.27億）
廣東省整體建設，側重在大灣區第一圈層，廣州、深圳、佛山、東莞、中山、珠海，人造地表總和佔全省50.3%。
毫不誇張的說，這6個城市代表了半個廣東。
地均人口密度=2016年常住人口/人造地表
這裡說的「擁擠」，是指人均用地關係緊張
廣東省人口之大，既是一大優勢，也是一大風險。可以集中力量辦大事，同時，也會導致地區發展差距進一步拉大。
在這個節點，提出「粵港澳大灣區」，對區域經濟固然有提升作用，也可能會越來越強化這種趨勢，分化加劇、強者恆強。
二、3萬平米將是粵港澳大灣區起步價
未來粵港澳大灣區會成為世界第一大灣區。
作為投資者而言，不要與趨勢為敵。
從半官方來看，國民經濟研究所所長樊綱預測，粵港澳大灣區將是中國最大的灣區，也將是世界最大的灣區，在2050年大灣區人口將會達到1.2-1.4億的龐大人口規模，必將成為世界最大的都市圈之一。
同樣，有著民間的中國房地產意見領袖之稱的尹香武也表示：「假以時日，3萬平米的房價只是大灣區所有城市的起步價，區域房價可以盡情暢想。」未來大灣區人口將達1.5億，房價3萬平米起步！
粵港澳大灣區，未來到處密密麻麻都將是樓和車，目前大灣區才6500萬人口，相當於現在是一個人占著兩個坑，未來坑被填滿之後，再去「上車」是難上加難。尹香武認為，假以時日，珠三角房價全部3萬以上，粵港澳大灣區房價3萬是個底線，而且這個時間點不遠了。
珠三角地區，城市間的差距不算大，城市群的發展更講究分工協助。未來深圳、廣州稍微領先，珠海、佛山、中山、東莞也各具特色。
結合兩會期間，國務院提的「粵港澳大灣區」，廣東省今年的建設重點是大灣區城市群。
粵港澳大灣區，抓產業升級轉型。今年三大目標——
世界級科技創新產業平台
以深圳、廣州為第一梯隊推進
根據就業人口、區位商、區位商差綜合計算而得
世界級金融重鎮聯手香港，深圳、廣州共同發力
世界級商貿中心
粵港澳大灣區是全國GDP最高的地區，同時也是全國民營經濟比例最高的地區，更是全國經濟最有活力的地區，未來「大灣區」的國家規劃，重點在於進一步整合區域內已有的經濟資源，形成港、珠（江三角洲）、澳三地更大的協同效應，從而讓該區域稱為中國的創新、研發、高端製造與高端服務中心。
三、投資粵港澳大灣區，必須要關注這2點
粵港澳灣區具是中國省外移民人數最多的地區。
從第六次人口普查數據看，廣東省也已經成為人口第一大省。粵港澳地區也集中了中國最著名的科技公司，包括騰訊、華為、中興、網易等。以深圳為代表的移民城市造就了中國市值最大的民營經濟巨頭，深圳每萬人發明專利擁有量居中國大陸各城市首位，作為中國版的矽谷並不為過。
但是，未來大灣區城市分化在所難免，在這一波「粵港澳大灣區」的浪潮下，
過去「擠」在河源、陽江、茂名、湛江的人，不是留下來建設家鄉，而是走出去建設珠三角。
而像深圳這種地方，已經沒多少地可以建設開發……房價可想而知。
深圳在發展只能移山填海了？
1、灣區城市群，在於土地價值的重估，人口數量和質量提高帶來的改善置業井噴。
2、非灣區城市，儘管有高鐵等利好，但要看到高鐵就是一把雙刃劍 ，既能吸引人又能吸走人，有能力的城市就把人才吸引過來，沒有能力的城市人才就進一步外流。
四、建議買深圳、廣州、佛山、惠州，而不買......
粵港澳大灣區發展設想覆蓋了廣東省9座城市——廣州、深圳、東莞、珠海、佛山、江門、惠州、中山、肇慶，以及香港、澳門兩個特別行政區。
反過來，其實一刀切把廣東分為灣區城市群和非灣區城市也並不科學。
廣東地級市實在太多，如何更長遠看城市的趨勢了？
短期看政策，中期看產業，長期看人口，目前，短期政策，中期產業或將在新的規劃繼續調整，那麼核心還是回歸人口，以這個視角和方法來評判大灣區城市的未來投資價值。
即看一個城市有沒有發展後勁，房價有沒有上升空間，長期看人口，看人口流入和流出情況，往往相對具有中長期參考價值。一張表格送個各位，大家自己評判：
就在4月9日，廣東省省長馬興瑞在博鰲論壇表示，粵港澳大灣區規劃很快就要出台，一個振奮人心，助力中國的劃時代的規劃即將面市，這勢必會引發一波更具具體意義、現實意義的投資熱潮。但無論如何，未來中國形成「北有雄安，南有大灣」的經濟大格局越來越明顯。
而所謂房企布局，抑或個人投資，無非是「順勢而為」！
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