2018年買房子？還是買股票？如果是股票你最好買什麼股？
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最近許多人仍在看多房地產市場，其主要理由是新房庫存量大幅下降，庫存降、房價漲。
但實際情況恰恰相反，「買漲不買跌」、「早上車、早受益」的購房心態使得自住住房也具有天然的投資屬性。
因為即便是自住購房者，也不會採用與日用消費品相似的購買策略，如果只是為了自住，房價上漲，銷售必然下降。
所以，決定房價波動的關鍵因素不是新房庫存的高低，而是按揭貸款利率和貸款門檻的高低。
無論是美國、日本還是中國過去十多年的實踐，都表明按揭貸款利率是影響房價波動的直接原因。
比如中國2009-2010年房價上漲周期中，金融機構推出7折購房優惠利率政策後，2009年6月個人按揭貸款利率創下4.34%的新低，房價漲幅也於2009年末達到峰值。
同樣，在最近一次房價上漲周期中，即2014年9月首次出現9折利率優惠後，房價上漲也在大約半年後開始啟動。
經過央行連續多次降息政策和房地產去庫存政策，2016年下半年按揭貸款利率觸底（4.52%），房價漲幅也達到本輪周期的高點，2017年按揭利率開始上升，房價漲幅開始掉頭向下（見下圖）。
但是至2018年2月，按揭貸款利率已連續14個月上漲，另外從今年的政策走勢看，至少三方面趨勢將明顯抑制房地產市場的潛在需求和居民舉債能力。
從宏觀層面看：
首先，2018年的房地產調控大方向並沒有改變。
無論是今年政府工作報告繼續強調保持房地產調控的政策穩定性與連續性，還是兩會結束後深圳、成都、長沙、武漢等城市和海南省出台了新一輪房地產調控舉措，都表明政策層面對房地產市場還將以控為主。
其次，抑制居民槓桿率已成為監管部門的重要政策目標。
今年銀監會的年度工作會議上，「努力抑制居民槓桿率，重點是控制居民槓桿率的過快增長」已成為僅次於「降低企業負債率」的重要政策目標。
最後，央行收緊貨幣的政策傾向將使得購房資金成本持續保持高位。
今年以來，央行收緊貨幣的政策取向依然沒有改變，資金市場持續偏緊、商業銀行存款荒趨勢仍在延續，
加上監管部門嚴控各類資金進入房地產市場，這些因素都將使得房地產市場資金成本不斷攀升，按揭貸款利率上升趨勢仍將持續。
未來資金成本上升、金融機構風險偏好轉變使得按揭貸款的難度越來越大。貨幣和信貸的盛宴正在結束，無論是一線城市，還是二三城市。
從微觀層面看：
自己最近也去看了一些福州的房子，三環路邊上的陽光城小區住宅要買到3.8萬一平方，只不過是複式精裝修的房子。
然後又去二環路和三環路之間的泰禾集團看了一下他們商住樓小面積公寓，層高五米裝修成兩套公寓，目前價格在3.8萬一平方。
這些銷售人員的都說房子很好賣，剩的不多，要買趕快，說因為政府限價，首付都要4-5成。
因為春節前剛剛賣掉一套房子，準備今年加倉股市，所以最後我當然沒買，不過好像他們確實房子也賣的不錯的樣子。
坦白講自己收入應該不算低，但是對目前所在城市動輒500萬上千萬的房子，我也要思考思考要不要買。
真不知道靠工資的話，還有幾個人可以買得起房子。
就算有些人買的起，但是我周圍的一些買得起的朋友基本上都有房子不下3套，而買不起的朋友就算房價降一半他還是買不起。
所以，除非房價足夠低，或者貸款利率降的足夠低，否則未來買房子的人將越來越少......
因為，沒錢的買不起，有錢的不想買！如果房子不能炒了，那這些資金會去哪裡？
當然是股市！
未來3年投資策略：2018年先拿著現金，待股市回調，買績優股票。
第一步：2018年買股票、賣房產，至少你別再去搶房子。拿好現金利用中美貿易戰的回調機會，買中國各細分領域排名第一的幾個大公司。
第二步：等股市賺錢之後，過1-2年再去買房子，抄底信號：美聯儲從目前的加息政策開始改為降息政策，中國房地產貸款利率也開始下降。
同學以為如何？歡迎留言探討。
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