闖關2018：聯合辦公開始加速擠泡沫了……

最新 04-15

2018年，聯合辦公走到一個關鍵的節點。

4月12日有媒體爆出裸心社被聯合辦公界的鼻祖級品牌WEWORK以25億的價格收購，比高峰時估值縮水一半，在業內引起軒然大波。一時間有驚呼中國聯合辦公末日來臨、有暗諷聯合辦公的融資泡沫、還有的甚至有開始質疑聯合辦公的商業模式。

其實，毋庸置疑，存在即合理。

聯合辦公是在技術革命之下，工作模式變遷所帶來的移動辦公新場景。

聯合辦公不死，一切才剛剛開始

所謂聯合辦公，指的是一種為降低辦公室租賃成本而進行共享辦公空間的辦公模式，來自不同公司的個人在聯合辦公空間中共同工作；與此同時，辦公者可以與其他團隊分享信息知識、技能、想法和拓寬社交圈子等。

它可以為企業提供一整套辦公空間解決方案的新型辦公服務模式；這種解決方案的核心是在滿足辦公的空間需求的基礎上搭載各類服務，從而形成聯合辦公的獨特生態。其中包括如日常物業管理、投融資整合、孵化加速、工商稅法外包等增值服務。

不說別的，你單就看看來自OfficeVibe的聯合辦公使用者的反饋就知道這種模式的魅力了。

到2020年，40%的工作者都將是自由職業者、短期職員、獨立承包人、小型創業者。聯合辦公空間將變得越來越受歡迎，越來越多的人將選擇了一種更靈活的生活方式。

70%的工作者說，比起傳統的工作環境中，在聯合辦公空間工作的感覺更健康。這也許是因為人們認為傳統辦公室會帶來更多的壓力。而在一個自由靈活地辦公空間中身心也許會得到一個最有效率的狀態。

64%的人能更準時地完成任務。這個驚人的數字說明了聯合辦公空間的效率

在聯合辦公時，68%的人說工作更專心了。這也許是因為聯合辦公會營造一種氛圍，就像健身房一樣，當看到其他人都在努力的時候，自己也會更加努力。

92%的人對聯合辦公空間表示滿意

在進行聯合辦公後，91%的人與其他人的互動更好了聯合辦公創造了一種可能，把那些本來沒有機會碰到的人相互聯繫在一起，創造了更多的溝通機會。

60%的人表示，在聯合辦公後回到家，心情更為放鬆，工作與生活的平衡是一個非常重要的話題，傳統的工作環境會給員工帶來很大的壓力，而這些壓力會從工作轉移到生活中，而聯合辦公給到創業家所需要的靈活性和自由。

在聯合辦公人群中，78%的人年齡低於40歲。在聯合辦公空間中，大多數人是年輕人，但這並不意味著它只適用於年輕人。無論年齡，如果想變得更富有成效，更健康，有更好的工作生活平衡，都可以選擇不同的工作方式。

90%的人表示，在聯合辦公時，自信心更強了。這可能是聯合辦公帶來的安慰劑效應，周邊的氛圍會使員工更加積極更加有動力。此外，因為空間不斷舉辦活動，增強了歸屬感，從而提升了自信。

50%的人說，收入提升了。因為圈子更大了，人脈更廣了，接觸到的業務量可能會增大。並且同時更加努力的工作，也會使收入有一個可觀的增長。

只有30%的人說，更喜歡朝九晚五的正常工作時間。在現在的工作方式中，激勵人們工作的原因之一就是——自主性。人們需要更多的自主性和靈活性，當感覺自己可以自由安排自己的時間時，就是員工最有生產力的時候。這也就是很多聯合辦公空間24小時營業的原因。

資本變臉，2018在一起才能活下去

2015年被譽為「聯合辦公元年」。在「雙創」運動的感召下，全國掀起了創業熱潮。加上資本的推波助瀾，聯合辦公迎來了井噴的一年。

2016年，市場快速爆發，激增70%。雖然有地庫、Mad Space的出局，但大環境依然向好，各家都在喊「規模為王」。

2017年，市場遇冷，資本謹慎，空間之間的「戰略合作」更加頻繁。

部分聯合辦公創始人及背景

（數據來源：觀點指數、企業官網及公開報道）

截至2017年12月份，聯合辦公領域「整合」和「擴張」仍然聲音不斷，其中納什空間表現尤為突出：整合方面不僅與中糧和自如都達成戰略合作，擴張上更是刷新了國內單體規模最大空間的記錄——達到近14000㎡。

同時，除了2017年10月份開業的裸心社婁山關路店，越來越多的辦公品牌將商業與辦公進行融合，例如於2017年12月開業的米域恆泰店和納什空間鳥巢店，各家都在嘗試新模式。

（資料來源：艾瑞諮詢）

2017年底、2018年初，各大頭部空間紛紛爆出融資進展：

2017年，B輪之前的融資筆數較2015年下降了近一半，金額佔比更是只有兩成。由此可以看出，資本界現在更青睞已具有一定規模和影響力的聯合辦公企業。

但2018年註定是不平凡的一年。

從優客工場的三次收購到米域宣布與凱洲資本、交享越聯合發起一支專註於城市新空間改造運營領域的股權投資基金，都表明了聯合辦公行業的資本集中度在提升。

最難闖的關：生意邏輯如何支撐高額融資？

我們都知道，聯合辦公的傳統優勢是：拎包入駐、租期靈活、整體租金成本低等。但這些優勢意味著「低門檻」，所以其主流客群都是10人左右的小微企業。這些企業的發展無非兩種情況：一是快速成長，規模擴大，辦公需求發生變化，從而會選擇傳統寫字樓租獨立辦公室。另一條是資金連斷裂，被淘汰出局。

在「全民創新、大眾創業」的政策強心針藥效過了之後，之前被掩蓋的客群定位問題便逐漸顯露出來。這些小型企業大多客戶、團隊、收入不穩定，能力、資源極度匱乏且企業抗風險能力較弱，成活率極低，而將這些有效租期短且續租率低的「菜鳥」企業定義為主要客源，更是加劇了聯合辦公「入住率」的難題。另一種情況則是加之政府逐步停止或減少對眾創空間的補貼。而資本向頭部企業靠攏。以補貼和投資人輸血為生的聯合辦公空間在2017年紛紛斷了糧。目標客戶流動性大，市場需求不穩定無疑給了剛被捂熱的聯合辦公行業當頭一棒。

目前，聯合辦公超過90%的收入來自租金。而被寄予厚望的非租金收入目前依然只佔到一成，與毛大慶先生理想中的五成比例相去甚遠。

投資孵化、社群、撮合成交等都曾被視為聯合辦公的非租金收入金礦。然而，投資孵化的回報周期太長，環節過於複雜。聯合辦公企業沒有資金和能力賺這部分錢。社群收入存在成員流動性大、共同話題少、變現手段缺乏的問題。不要說聯合辦公，在其他領域裡都很難找到成功的社群案例。

撮合成交同樣面臨兩難選擇：若空間不夠聚焦、會員之間的行業關聯性差，撮合成交的可能性就會極低；若聚焦到某一個細分領域，在缺乏行業資源的情況下，入駐率又很難保證。

（資料來源：艾瑞諮詢）

因此，三年來聯合辦公的非租金收入依然處於探索階段。

由此看來，入住率、目標客群定位、空間運營、成本控制、融資規模及品牌影響力都是企業的核心要素。

八仙過海，各顯神通：闖關你有哪些絕技？

目前聯合辦公空間主要有以下幾種運營模式：產業式聯合辦公、物業式聯合辦公、孵化式聯合辦公以及流量式聯合辦公。

很多聯合辦公品牌將這幾種模式融合在一起。

現今國內聯合辦公的發展主要呈現了兩大趨勢：一是含有創業、產業孵化屬性的眾創空間模式。二是以靈活性為主要特點的服務式短租模式，其因租期靈活、配套健全在北京市場已取得良好反響。

眾創空間模式

「眾創空間」與產業孵化器類似，重點在於一個「創」，旨在為小微創新企業成長和個人創新創業提供低成本、便利化、全要素的開放式綜合服務平台。具體的表現形式為創客空間、創業咖啡、創新工廠等。

依據市場中運營眾創空間的主體不同，將其分為兩類，一是個人創業團體模式。是指以單一個人作為牽頭人組建團隊，與商業地產基金和開發商合作，選擇城市規劃中新建的地標建築，以低於市場價10%左右的折扣租用1-2層樓面，分割為可定製並且社交功能齊全的工作空間，以遠高於同業的價格租給各種創業公司。二是開發商主導模式。比如瑞安創智天地、萬科雲工坊等。由於具備豐富的開發經驗，他們一般都會選擇自建自營的模式，擁有充分的自主權管理經營，同時也會引進風投、天使基金等機構，扮演融資與孵化的角色，彌補自身在產業培育領域的不足。

毛大慶——UCOMMUNE優客工場併購無界空間

1）產品特色：為創業團隊提供多重服務，旨在打造創投圈

毛大慶的「優客工場」屬於個人創業團體模式的典型代表。是一個助力小公司創業的平台，其核心使命為幫助小公司創業降低成本，在風險環節減少其失敗的可能性。其產品特色主要體現在以下幾個方面：

一是區別於房地產開發商，其本質是一家互聯網式的服務公司，是在「搭建一個辦公的智能硬體」。二是區別於美國的共享辦公，空間上，獨立辦公室的需求比開放工位的需求甚至更旺盛；費用上，低於美國共享辦公。三是區別於傳統的產業孵化器，入駐團隊的使用時間可以延長。

2）運營模式：輕資產操作模式，盈利渠道多元化

毛大慶的創業團隊會與手中持有存量物業的機構合作，例如毛大慶的老東家「萬科，」同時為了彌補資金不足和提供更優質的服務，也不排除引入各類投資人的可能。其盈利模式為按照三個項目來收費，一是辦公室的租金，二是提供各類服務的服務費，三是互聯網未來的價值。

同時，優客工場還會為入駐企業提供「智能化辦公處理器」的全方位服務，其中值得一提的是培訓服務（導師晚餐會）。會成立創業培訓學院，制定針對性的課程，並由經驗豐富的導師予以輔導。我們認為，優客工場的吸引力除了諸如法務、人力方面的顯性服務外，更關鍵的是其社交方面的隱性優勢，企業之間開放的辦公環境有助於多方交流，謀求新的合作機會。

在2018年開年的3個月時間內，優客工場3次出手，收割其他空間：1月3日，宣布併購洪泰創新空間；3月9日，宣布併購無界空間；3月26日，宣布併購Wedo。其中，無界和Wedo幾乎都是聯合辦公里的十強企業。

優客工場和無界空間並不是第一次合作，毛大慶曾經多次在公開場合表示了對無界空間90後創始人萬柳朔Randy及其團隊的欣賞，還在2016年就以戰略股權合作的方式參與了無界空間的A輪融資。

從優客工場和無界空間發布的消息來看，合併之後的聯合體將在全球35座城市布局約150個共享辦公空間，管理面積超過50萬平方，為近6000家企業提供服務，雙方會員總數將達到20萬+的量級。

截至 2017 年 6 月，優客工場在全球 20 座城市布局了 78 個聯合辦公空間，包括北京、上海、深圳、南京、西安、天津、青島、廈門、武漢、杭州、重慶、昆明、太原、成都、中國香港、中國台灣、新加坡、紐約、倫敦等。目前已聚集了 3000 余家懷揣夢想的企業，總共擁有超過 3 萬名會員，其中國際會員 3000 名。

未來，優客工場將堅持全球化戰略布局，計劃未來三年內在全球32座城市共計設立至 160 個場地，為創新企業提供 10 萬個工位，總辦公面積預計達 70 萬平方米，將為 8000 余家企業提供平台化服務。

雲工坊

1）產品特色：「矽谷式」的創業辦公空間，強調空間效能最大化

萬科雲工坊屬於開發商主導模式的典型代表。作為萬科首個聯合辦公產品，為其下一步為新一代創業者提供全生命周期的產品奠定了良好的基礎。其產品特色主要體現在以下兩個方面：一是打造「矽谷式」的創業辦公空間。主要服務於互聯網科技、設計創意類產業，希望以線下辦公產品作為入口，逐漸培育出開放共融、互通有無的生態型社區，進而與萬科的其它業務產品互為補充。二是強調實現了空間效能最大化的提升。其目標是雲工坊30平米的空間設計可達到天河其他辦公區域100平米的實際效用。

2）運營模式：自建自營的重資產模式，低租金拎包入住

與個人創業團體不同，萬科採取自建自營的模式，總體量並不大，做到全裝全配，拎包入住。從基本服務和增值服務兩方面來為企業的生存發展保駕護航。就其盈利模式而言，與優客工場差別不大，除了租金、物業費之外，主要是依靠收取增值服務費來運營。

納什空間

納什空間是一家辦公基礎設施與綜合服務運營商。以小企業為主要服務對象，提供以配備完善、即時入駐的辦公空間為主體，行政管理、企業增值和成長陪伴服務為配套的一站式辦公解決方案。通過建立創業辦公服務聯盟，為中小微企業集約採購、集約服務，不僅可以高效提供專業服務，更有效降低企業運營成本。

在納什空間，只要能幫助到創業者，納什空間就會進行各種嘗試。他們還專門成立了「創業辦公辦事同盟」，為入駐企業供給工商註冊、代辦署理記賬、社保打點、財政協助、法律參謀等各種業務。　另外，納什空間甚至還幫企業找錢、找人、找資本。他們與矽谷銀行合作幫助企業獲得低成本貸款，一個由頂級基金合股人構成的導師團也正在為納什空間的用戶提供導師教導，其中30%的入駐企業已經拿到了各種投資和扶持。

（圖為納什空間部分合作企業）

2018年3月24日，納什空間在SPACE?愛琴海迎來天津公司2周年生日慶典。現場，不但公布了超級工作室2.0產品正式落地津城。同時，達成了多項簽約合作，簽約單位包括天津津投資產管理有限公司、天津市安居建設發展總公司、五八企服(天津)企業服務有限公司，他們將強強聯合，共同攜手，就商業辦公綜合服務領域展開合作，為進駐納什空間的用戶提供更為完整、細緻的服務。

（圖片來源：納什空間官方資訊）

服務式短租模式

服務式短租先興起於商旅、度假的酒店行業，是為短期出遊、出差等人群提供短租住房的經營模式。其實，在我國，服務式短租辦公模式在2010年就已出現，如上海的「聯合創業辦公社，在當時已經具備短期租賃、創業交流的聯合辦公特點。但隨著我國互聯網行業風生水起，基於互聯網平台的服務逐步滲透至人們生活的各個領域，包括購物、辦公。互聯網為辦公短租提供了線上的資源整合的平台，是短租辦公大規模發展的技術支持。互聯網技術的支持，短租運營更趨於靈活。

SOHO中國—SOHO3Q

1）產品特色：租賃時間以「周」為單位，租賃機制靈活

SOHO 3Q是一款歸屬於潘石屹SOHO中國旗下，專門為短租需求打造的新型辦公產品。其特色體現在租賃時間「短」的特性上，租賃時間以「周」為單位，租賃機制十分靈活。場地選擇可以是一個辦公桌，也可以是一個辦公間。

2）運營模式：提供一站式辦公服務，創業交流共享

從客戶定位來看，SOHO3Q是一款服務於有短租辦公需求的人士，如有臨時短期辦公、短期異地出差以及創業起步有創業交流的需求者。產品的定位其實以偏向北京、上海一線城市的高端辦公且有短租需求的人士。

從產品服務上來看，SOHO3Q產品配套服務較為齊全，並且也有自身的特色。首先，藉助互聯網平台，提供一站式辦公服務。其次，SOHO3Q提供高質量的辦公環境和貼心的辦公服。最後，SOHO 3Q增加「創業交流共享」服務。

從盈利點來看，目前主要有兩個收入來源：一是辦公座位的租金收入。二是提供辦公服務收取費用。三是未來潛在的物業增值。

截至目前，SOHO中國在杭州、北京、上海的核心地段已有18個SOHO3Q中心，近17000個工位。

氪空間

氪空間，是36氪旗下以聯合辦公為基礎的企業服務平台。專註為初創企業、中小企業和大型企業提供「全生命周期」辦公空間解決方案。並於2016年被評為「中國聯合辦公標市場桿企業」。

2014年4月，「氪空間」誕生於中關村創業大街，並成為了最早一批中關村管委會認定的「創新型孵化器」，為全球的創業者提供高性價比的極致辦公體驗和全方位的深度創業服務，倡導共享的價值理念和開放的社群氛圍；2015年開始，氪空間嘗試將北京的模式複製到全國，陸續在蘇州、南京、成都、天津落地，為當地的創業者輸送最優質的創業資源；2016年，氪空間從36氪拆分並獨立完成了A輪融資，開始以聯合辦公為載體，實行規模化運營。將產品與服務全球化；2017年，氪空間多筆投資進入。

氪空間在全國共擁有超過2000家會員企業和20000名會員，目前在全國9個城市擁有30個社區，分布在北京、上海、廣州、杭州、南京、武漢、天津、成都、蘇州。

（氪空間部分合作企業）

2018年，氪空間全年開業面積目標預計達到30萬平方米，一改過去選址風格，直指城市核心、區域核心、地標、特色建築等，也就是說，2018年，平均每個月新開業5個社區，平均每10分鐘有1個工位面世。

酒店升級版聯合辦公

憑藉物業資源、管理服務的天然優勢，尋求產業服務升級的酒店業涉足聯合辦公是順利成章的舉動，例如，華住集團自2015年開始布局聯合辦公，是其繼中檔酒店、長租公寓之後的又一轉型布局，在近兩年的時間內，華住先後投資了思微、方糖、創邑，並與勵業公社展開了深度合作。

激活酒店住客的碎片化辦公需求，實現自有流量的轉化，是酒店融合聯合辦公的優勢，連同其他酒店升級服務可產生的協同效應，比如創意餐飲、健身，也可視作是聯合辦公的增值服務。同時，自2015年興起的聯合辦公行業正在經歷行業提升階段，雖然一時間誕生了眾多品牌，但終將優勝劣汰，產生不少出局者，跨界選擇合作者也定將趨於強強聯合。

裸心社（已被WEWORK收購）

裸心社由頗負盛名的豪華酒店品牌裸心集團傾力打造，目前辦公空間總數在國內外近50家。分布在北京、上海、香港、悉尼等地。

認識裸心社，相信大多數人都是始於「顏值」，走心的設計及人性化的服務，吸引了眾多的「顏控粉」。

2018年的第一季度，亞洲頂級國際設計展「設計上海」舉辦。裸心社在「設計上海」展覽中，辟出了一塊空間，展示它對環保、綠色、健康的理念，並展現未來的辦公形態。

（圖為設計上海活動中裸心社作品）

裸心集團最早於2009年與USGBC開始合作，旗下裸心谷就是依照LEED標準建立的中國第一家獲得LEED最高榮譽鉑金認證的高級度假酒店。2018年3月14日，裸心社與USGBC達成戰略合作關係。此次基於與USGBC的進一步合作，裸心社未來將致力於在中國建設符合LEED標準的辦公空間。

（圖為裸心谷項目）

4月11日晚間，有業內知情人士向趙宏民爆料：聯合辦公空間Wework中國已經全資併購裸心社，價格為25億元人民幣。裸心社的中高層管理人員已經收到通知，4月12日上午將在公司向全體同事宣布此事。

裸心社為什麼會被出售？據獵雲網的報道，裸心社過去一年在中國運營不佳，人員流失較為嚴重。

最為根本的原因還是融資失敗，2016年11月，裸心社宣布完成基匯資本領投的3300萬美元B輪融資。2017年7月啟動C輪融資，但是，至今仍沒有資金到賬。

（資料來源：微信公眾號創業者趙宏民）

Paperfeat.H12

Paper聯合辦公空間總面積1156平米，辦公空間面積在660平米，酒店空間佔220平米，共用一個230平米的大堂/前台/吧台/會議空間。

聯合辦公的固定工位為3300元/月，浮動工位為2300元/月，獨立辦公室為3600元/平方米。

裝修資金約500萬人民幣，第一年運營費用在200多萬。預計3-4年實現盈利。

Paper聯合辦公目前的出租率為85%，但截至2018年2月已經無空閑工位出租。坪效在548元/平方米/月，18元/平方米/天。

Paper將會立足上海，兩年內推出10-15個項目。三年內可能會進軍北京、深圳、杭州、武漢等一線城市和二線精品城市，4000+個會員。可能會涉足的領域除聯合辦公、酒店之外還有藝術經營和零售領域：藝術經營包括代理藝術家及其作品，以及主辦藝術沙龍和論壇；零售主要注重在生活美學領域，塑造一貫的沉浸體驗式零售。

北京首家酒店自帶聯合辦公空間-——眾?社