從杭州火爆土地市場看當前樓市調控

投資思維

易憲容

目前，儘管中央政府一直在強調「房子是住的，不是炒作的」市場定位，也一再強調房地產市場的調控政策不會放鬆，但地方政府則是在變著法子出台政策來規避這種說法，出台政策來引導房地產市場預期，以便讓當地房地產市場保持價格只漲不跌，即所謂的穩定房價，最後讓政府拍賣土地的價格越來越高，土地財政越來越豐厚。比如，最近7個以上城市所採取的搖號購買住房政策出台，各種引進人才的政策出台，目的就在於此。

最近，杭州出台搖號購買住房的政策之後，其城市的土地市場一片火爆。4月12日，杭州三宗宅地平均溢價超過40%，總價達75.5億元，多個板塊樓麵價被刷新，持續了2018年以來杭州土地市場的火熱態勢。其中位於景芳三堡單元的杭政儲出［2018］12號地塊被安徽置地以總價35.46億元競得，樓麵價每平方米43929元，溢價率49.87%，自己持有比例為16%，該地塊樓麵價封頂。艮北新城宅地被金科地產以總價33.43億元競得，樓麵價每平方米28866元，溢價47%。位於新興區域九堡板塊南面，由北辰實業以總價6.61億元競得，樓麵價每平方米25720元，溢價39%。而且根據地塊掛牌文件要求，地塊需劃分至少2573平方米用於配建公租房。

數據顯示，今年一季度杭州土地成交額923億元，遠超第二名北京的573億元和第三名蘇州的534億元，這也延續了去年以來杭州土地市場的熱度。同時，餘杭和蕭山兩大區域土地價格迅速躥升。3月29日，杭州城西未來科技城139號地塊溢價封頂自己持有8%，由景瑞地產以15.54億元競得，樓麵價每平方米26997元，刷新未來科技城樓麵價；同時，杭州城北臨平新城星橋區塊J-30地塊由廣廈集團以44%的溢價率拿下，成交樓麵價為每平方米17315元，刷新星橋樓麵價。

那麼當前杭州土地市場為何會如此火爆，杭州市的房地產調控政策為何會讓土地的價格及房價越調控越高。有人認為，除了「後G20峰會、前亞運」的概念受熱炒，就城市發展而言，杭州房地產市場被看好是城市資源、人流、資本實力聚集的結果。在這種情況下，一方面因為城市地位的提升，諸多大型活動被放在杭州，相應地在推動城市發展；另一方面作為新經濟的標杆城市，杭州經濟活力也助推了各類資源、人才、資本的流入。而且與上海、北京甚至南京這樣的熱點二線城市，杭州主城區的平均房價仍存在差距，所以杭州房地產市場潛在價值仍然非常得大。國內投資者及特別是浙江的投資者看到這種趨勢，自然會湧入杭州的房地產市場，引發早些時候杭州房地產市場的搶房潮。在這種情況下，土地市場火爆也就是自然。

也就是說，從杭州土地市場的火爆情況來看，國內房地產市場經過了近兩年調控，房地產市場不僅回到了原點，即搶房潮又起，而且在原點的基礎上進一步推動當地的房價上漲。特別是為何房地產開發商會溢價超過五成的情況下搶入杭州土地？房地產開發商所看到的並非杭州這個城市所謂的各種資源的聚集，也並非杭州是當前一個人口凈流入的城市，而是認為杭州的房價比北京等一線城市，甚至南京等城市的房價要低，因此，他們認為杭州的房價也會漲到這樣的一個水平。房地產開發商看到是從中央政府到地方政府的意圖，即房價在快速上漲時，會在表面上出台什麼行政性政策來遏制，但是當預期房價會下跌時，就拚命出台說房價要穩定，房價不能夠大漲大跌，地方政府更會變著法子讓已有的房地產調控政策鬆綁。在這樣的情況下，房地產開發商當然會預期杭州的房價還會繼續上漲，他們也就願意以更高的價格獲得土地。可以說，這種態勢可能很快就會蔓延到國內的其他城市。

如果國內其他城市的土地市場如杭州土地市場一樣火爆，這也意味這兩年的房地產市場調控又成了「空調」。就如2003-2012年的情況一樣，房地產調控政策出台得越多，房價漲得越快，這也是以投資為主導的房地產市場的基本特徵。

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