中國三亞VS泰國芭提雅房產對比

最新 04-15

導語

4月10日上午，博鰲亞洲論壇2018年年會在海南省博鰲開幕，海南再一次聚焦了世界的目光。博鰲論壇成立的一大背景就是經濟全球化進程加快和亞洲區域經濟合作深化。而第三產業是亞洲經濟合作交流的一大重要板塊，在這個全民度假時代，旅遊地產(即不同於傳統住宅的集旅遊、休閑、度假、居住為一體的項目)以迅雷不及掩耳盜鈴之勢，開始佔領房產市場，特別是芭提雅和三亞這類旅遊城市最為熱門，但強強對決總會生出獨孤求敗之心，今天，我們就來比比誰更適合養老投資！

就在2017年4月14日，海南全面執行限購！關於限購細則原文，會在文末以附錄展示，我們開篇僅從幾個要點展開關於海南和芭提雅的對比。

限購限貸政策

關鍵點：

限購：外地戶口在海南只能購買一套商品住宅（含普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓，下同）；

限貸：居民家庭三亞購買二套商品住宅的首付比例不得低於50%（認房）；在海南其他縣市（包括海口）購買二套商品住宅，沒有購房貸款記錄或相應購房貸款已結清的，首付比例不得低於40%；貸款未結清的，首付比例不得低於50%；全省範圍內，停止第三套商品住宅貸款發放（認房）。

此項主要影響到的是海南以及非海南的投資客戶，其次是本地居民的改善需求，而對來海南度假自住的客戶等影響不大。

關於房屋流動性要求

關鍵點：

商品住宅未取得不動產證之前不得轉讓；居民家庭新購買的第2套及以上新建商品住宅，須取得不動產權證滿2年後方可轉讓。

該條款主要是限制期房和現房的流動性，也符合了中央的指示，房子是用來住的不是用了炒的。主要限制的仍然是投資人群，海口、三亞等熱門城市為甚。

因城施策

關鍵點：各市縣可結合當地實際，在本通知基礎上出台更加嚴格的調控政策。

雖為政策通知的結束語，但確是該政策的一個重要信息和伏筆。縱然我們前面的論斷是政策並非嚴厲，但海口、三亞、博鰲會跟進什麼執行細則才是被省內外的購房人群更為關心的，畢竟這才是資本明爭暗奪的真正場地。

三亞、海口、博鰲等海南城市的住宅回歸居住屬性將是海南房地產的大勢所趨。對於投資者、本地的高端改善用戶都將是利空消息，而另一方面，對於北方躲嚴寒、躲霧霾的「候鳥」有沒有其他的棲所？

三亞的房價向來波動，2010年海南被劃為國際旅遊島之後，天量的資金湧入，瘋狂炒作當地的房子，旅遊島的房價迅速升到了13600塊。但是這些年來，海南並沒有取得非常亮眼的經濟成就，房地產市場也就慢慢的沉寂下去了，2012年之後持續波動。從易居研究院的數據來看，五年間房價降了34%。

而作為自然環境相近的泰國房價，從泰國國家統計局的統計來看，從2010年到2016年房價指數一路上漲，且是勻速上升。

或許熱衷投資旅遊地產的人群真的有必要改變自己的思維，嘗試下到海外地產的轉變。

而對於越來越多的「候鳥」群體來講，泰國的選擇會更豐富，清邁、普吉、曼谷、蘇梅、芭提雅擁有更美的熱帶海景和更綿長的夏季。以三亞和芭提雅相比：

氣候因素

芭提雅：★★★★★

熱帶季風氣候，終年溫差不大，4.5月溫度最高，年平均溫度20攝氏度左右，冬季更暖，12月是芭提雅最舒適的季節，一月份最低海水溫度28°C，冬季適合游泳。完全可以短褲T恤過一年。

三亞：★★★★

熱帶季風氣候，全國空氣質量最好城市之一，年均降雨量豐富，6月氣溫最高，年平均氣溫25.7°C。冬季氣溫低於芭堤雅，一月份海水最低溫度22度，冬季游泳有些涼。冬天有時候會降溫到12度左右，需要穿毛衣。

樓市行情

芭提雅：★★★★★

外國人的大量湧入芭堤雅購房，使得海濱公寓行情大漲。在芭堤雅樓市，外國購房主力軍是歐洲人。幾乎所有的樓盤廣告都有英語和俄語，近年來，中國人也越來越多的青睞芭提雅，芭提雅的房屋空置率極低，好地段低價格的房子常常很快就賣光了外國人配額。

三亞：★★★

2008年開始，國人尤其是北方人在三亞購置房產的熱情不斷高漲，以及老年人，三亞的老年人佔總人口的比例非常高，所以在三亞購房主要用於養老度假。但從2015年初開始，房地產交易陷入停滯，有些高價海景房已經進入下滑階段。房屋租金也只有芭提雅的一半左右。

出租回報率

芭提雅：★★★★★

出租收益約8%-10%，一些地段好近海的房產可高達15%，泰國每年來自世界各地2600萬的遊客（其中600萬是我們中國同胞）支撐得起這樣的房租。芭提亞旺季租房一天可以租到300元一天，歐美短租客尤其多。若直接給開發商包租，最低也有6%的收益。

三亞：★★★☆

出租收益低於2%，三亞淡季一房一廳平均每月1500元-2000元/月，二房一廳平均每月2500元-3000元/月（租期6個月以上）。旺季價格高，一房一廳3000元/月（租期3個月以內），兩房一廳8000元/月-12000元/月（3個月以內）。若由開發商對外租售，按照放假4%-5%利率返錢給業主，在此期間業主無居住權。

增值空間

芭提雅：★★★★

同時泰國房產近十年來一直處於穩步升值當中，每年房產增值約10%-12%，租金加上房產增值每年也有近20%的收益。芭提雅在城市基礎設施上投入巨資， 2018年到曼谷機場的高鐵輕軌完成，高鐵沿線的城市房地產市場前景大好。泰國房地產專家認為，這些高鐵沿線城市的房價將在今後幾年上漲30%以上。

三亞：★☆

三亞的房地產市場已經越來越理性成熟，當年那種每月漲10%的瘋狂再也不會出現了。難以忽視的投資風險和房價下跌預期，也成為了伴生的副產品。近期，就有專家在調研後宣稱：「以三亞為代表的海南旅遊地產市場已經趨於飽和，以2012年的去化速度為基準，在無新增的前提下，仍需要大約10年時間。」

交通便捷

交通對比

芭提雅：★★★

規劃中的曼谷機場至芭提雅高鐵輕軌線預計在4年內建成，屆時兩地車程將縮短為20分鐘。曼谷或芭提雅機場距離中國南方城市大約2個多小時航程，距離北方城市大約4-5小時航程，和去三亞的飛行時間差不多。

今後亞航計劃開通更多的國內城市直飛芭提雅，上了轉，而且芭提雅機場是廉價機場，機票價格也比飛曼谷低了一半。

三亞：★★★★

在任何時候，做為熱點的三亞機票從沒便宜過。以春節期間為例：北京往返三亞，春節7天往返機票價格最低也要4k。除了廣東省和福建省以外，從中國大部分地方飛三亞的時間都和飛芭提雅差不多，特別是北京、華北、東北地區，都是4-5個小時的航程。

養老生活

芭提雅：★★★★★

當地物價低，生活成本也低，再加上匯率的關係，在西方國家工作，之後去泰國芭提雅養老，邊玩邊省錢漸成一種潮流。

泰國政府也從政策方面也給予大力支持，正向任何超過50歲的人士簽發特殊退休簽證，越來越多的人選擇移居芭堤雅。泰國的醫療設施也處於世界一流水平，且費用低，僅是歐洲的1/4。

三亞：★★☆

三亞的物價高也算是眾所周知，且頻頻高升，生活成本太高，在度假養老的時候還要小心的計劃著花錢，想必也不是一件樂事。

因此，海南全面限購，讓我們有機會去看一看樹木外邊的森林，旅居還是投資，我們只是多了一種選擇。

附：海南限購通知細則

海南省住房和城鄉建設廳

海南省國土資源廳

中國人民銀行海口中心支行

關於限制購買多套商品住宅的通知

瓊建房〔2017〕96號

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

為進一步貫徹落實中央經濟工作會議關於堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，支持合理住房需求，遏制投機性購房，穩定市場預期，促進我省房地產市場平穩健康發展，經省政府同意，現就有關事項通知如下：

一、支持合理住房需求和限制投機性購房

在全省範圍內暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓，下同）的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。

居民家庭在三亞市購買第2套商品住宅，申請商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於50%。居民家庭在其他市縣（包括海口市）購買第2套商品住宅，沒有購房貸款記錄或相應購房貸款已結清的，申請商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於40%；相應購房貸款未結清的，申請商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於50%。同時，在全省範圍內暫停向購買第3套及以上商品住宅的居民家庭發放商業性個人住房貸款。

二、禁止期房轉讓和限制現房轉讓

禁止商品住宅預購人將購買的未竣工的預售商品住宅再行轉讓。在預售商品住宅竣工交付、預購人取得不動產權證之前，各市縣房管部門不得為其辦理轉讓手續；不動產登記申請人與網簽備案的預售合同載明的預購人不一致的，不動產登記部門不得為其辦理不動產登記手續。

本通知印發後，居民家庭新購買的第2套及以上新建商品住宅，須取得不動產權證滿2年後方可轉讓；企事業單位、社會組織等法人單位新購買的新建商品住宅，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。

三、合理安排商品住宅用地供應

對商品住宅庫存去化期在全省平均水平以下且住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的市縣，經省國土資源廳批准，可適當增加商品住宅用地供應規模。對商品住宅庫存去化期在全省平均水平以上的市縣，繼續暫停商品住宅用地供應。各市縣國土資源部門要加強本市縣住宅用地年度供應計劃編製和實施工作，保證住宅用地供應平穩有序。

四、實行商品住宅價格備案管理

已達到預售條件的新建商品住宅項目，房地產開發企業須到市縣物價部門進行預售價格備案，並在完成價格備案後15天內到市縣房管部門申請預售許可。預售價格未經市縣物價部門備案的，市縣房管部門不予核發預售許可證。預售價格已經市縣物價部門備案但未在規定時間內到市縣房管部門申請預售許可的，一年內不再受理其預售申請。對已取得預售許可捂盤惜售的，一經發現，將依法依規嚴肅處理。

取得預售許可證的項目，不得擅自提高預售價格，如需調整預售價格，必須到市縣物價部門重新備案，並報市縣房管部門備案後方可執行。嚴格按「一房一價」進行價格備案，房地產開發企業不得在標價之外加收任何未標明的費用。對超出備案價格、擅自提價的，依照有關規定採取責令限期整改、暫停網簽、停發後期預售許可等行政管理措施。

五、加強交易資格審核

各市縣房管部門負責新建商品住宅購買和轉讓資格的審核工作。全省各市縣房地產信息管理系統（網簽系統）要實現商品住宅網簽數據實時共享，統一查詢。本通知印發後，各市縣二手房交易合同必須全部納入網簽備案管理。各市縣房管部門和不動產登記部門要建立信息共享機制，不動產登記部門要將商品住宅不動產登記情況實時交換給房管部門，實現信息共享共用。房管部門要根據商品住宅網簽備案、不動產登記等情況確定商品住宅購買和轉讓資格。具體操作細則由各市縣制定。

本通知自印發之日起施行。各市縣可結合當地實際，在本通知基礎上出台更加嚴格的調控政策。

泰國雲霄閣房地產

「人類不再棲居在樹上之後，

購房就成為合理的進化方向"

泰國雲霄閣房地產是一個成立於曼谷的專業房地產顧問團隊，我們主要從事泰國境內房地產投資、置業顧問、銷售地接、售後管家服務，以及高爾夫主題定製游、遊學夏令營活動的策劃主辦。我們在與眾多泰國開發商的成功合作中汲取了許多市場和行業專業經驗，這些經驗使得我們能讓投資者通過最快捷、高效、低成本的方式選擇到理想的房產投資項目，也能幫助一些長期在泰生活的朋友找到滿意的居所。