各路資本探路住房租賃：「搶房」成一景 「二房東」模式盈利難
住房租賃初探
住房租賃並非新興市場，但因為近半年來，政府層面的大力推動及至大型國有銀行、大型開發商等主體的大舉介入，住房租賃市場也就換了新顏，各路資本湧入，仿如一個培育期的新興市場，疑問亦隨之而來，比如，在大型資本密集介入的背後，住房租賃市場，真實的商業潛力幾何？又有哪些問題亟待解決？（周鵬峰）
2017年7月，住建部等九部委聯合印發通知，要求大中城市要加快發展住房租賃市場，並且將廣州、深圳、佛山、肇慶等12個城市列為首批發展住房租賃試點。2017年12月召開的中央經濟工作會議再度指出，要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。
住房租賃由此換新顏，儼然成為一大新興市場。
深圳再次走在了前列。一方面，銀行、地產商、民間機構等設立專營住房租賃的機構，深圳也誕生了全國第一家銀行系租賃服務公司。
另一方面，多路資本湧入深圳租賃市場，從開發商、商品房、城中村等「拿房」，獲得房源，經過裝修完善後，以長租或短租的形式開展租賃業務。
但作為住房租賃主流經營模式的「二房東」模式盈利微薄，一因拿房成本逐年攀升，二因繳稅。
住房租賃市場建設仍需政府、社會、銀行、企業多方共同努力，配套制度亦需推進落地。目前，全國性的住房租賃細則仍未出台，21世紀經濟報道記者獲悉，深圳市擬成立協會組織，統一協調各部門，推進住房租賃市場建設。
租賃專業機構湧入
自去年以來，已有包括銀行、開發商、民間資本等通過設立租賃專業機構，或成立產業併購基金，進入住房租賃市場，這其中，銀行無疑是主力。
截至目前，已有工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行五大國有銀行和中信銀行、浦發銀行多家股份銀行布局住房租賃市場。
不過，大部分銀行業務重心在為住房租賃雙方提供融資授信，如工行計劃未來五年為廣州市住房租賃市場參與主體提供5000億元授信資金，中行計劃為八家房地產企業提供超2000億元住房租賃領域融資。
建行布局走在同業前列。除租賃融資服務外，建設銀行是首家大舉進軍住房租賃市場的商業銀行。今年3月22日，建行在銀行業例行新聞發布會上公布：旗下新建的住房租賃平台已累計上線房源超過12萬套，已出租超過2.6萬套，另外還有儲備房源10萬套。
21世紀經濟報道記者根據工商資料統計，建行已在全國設立11家住房租賃服務公司，一般以「建融住房服務」、「建信住房服務」等名稱註冊，該行旗下建信住房服務（深圳）有限責任公司註冊於去年9月28日，是首家銀行系住房租賃服務公司。建行深圳分行回應21世紀經濟報道記者查詢時表示，該公司負責「CCB建融家園」長租社區的標準制定和統一管理，並積極探索與政府、企業的合作機會，共同培育住房租賃市場健康發展。
除深圳外，2017年10月以來，建行還在北京、廣州、上海、重慶、湖北、浙江、廈門、廣西、江蘇等地設立了住房租賃服務公司，註冊時間在2017年10月至2018年2月之間，註冊資本3000萬元-6000萬元不等。今年3月16日註冊成立的建信住房服務有限責任公司註冊資本則高達10億元。
此外，部分國企、房地產開發商、民間租賃機構也成立專業租賃服務公司。已有萬科、龍湖、碧桂園等多家民營房企進入住房租賃市場，保利地產、上海地產集團也推出了首批國企住房租賃品牌。
根據一份第三方數據，截至2018年3月，全國範圍內各類長租公寓品牌達1200多家，房源規模逾202萬間。長租公寓布局以北上廣深四個一線城市，以及南京、杭州、成都、武漢、天津、蘇州等新一線城市的分布最為集中。
部分「二房東」利潤率僅1%-3%
隨著進入住房租賃市場的企業、資本增加，住房租賃市場開始從零散的轉租模式逐漸向規模化的購置經營模式演進，但當前主流經營模式依然面臨盈利難題。
目前，住房租賃商業模式有兩種：一是「二房東」模式，輕資產運營，租賃公司通過長期租賃的形式獲取物業使用權，將其進行裝修後轉租至消費者，收取租金；二是「自持」模式，通過收購、自建等持有租賃物業產權，向租客收取租金、提供增值服務。有租賃公司人士反饋，「二房東」模式盈利微薄，有的利潤率僅在1%-3%之間。盈利壓力來自兩方面，一方面，拿房成本逐年攀升。另一方面，來自於繳稅。
新派公寓CEO王戈宏此前在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，長租公寓模式已經面臨挑戰，90%的租賃企業採用二房東模式，這一模式規模上已經「不經濟」，紅利已經消失。原因在於，租金每月收取，企業運營性現金流不足，無法擴張。「二房東項目虧得一塌糊塗，還要受到大房東的鉗制。」
一位深圳租賃業內人士稱，若採用自持模式，則租賃公司的資金壓力巨大，一般民營資本無法涉足，「除非銀行願意提供低成本資金，否則運行不下去」，而且「沒法算收益」。
銀行與專業租賃機構已經開始合作涉足這一領域。今年3月，建設銀行集團與國內長租公寓品牌新派公寓，發起設立基於資產證券化的不動產併購基金，初期規模20億元，後期將根據收購需要擴大規模，收購標的將集中在一線及二線核心城市的存量資產或開發商合作定製長租公寓的物業。建行深圳分行負責人透露，該專項併購基金的框架已經搭建好，但還在發起成立過程中，優先順序資金利率未確定。
多位租賃公司人士反饋，二房東模式盈利壓力主要是稅收。原因是，2016年4月「營改增」改革之後，房屋租賃納稅比例從5%提升至11%。根據規定，企業出租房屋取得的收入按「現代服務—租賃服務」繳納增值稅。一般納稅人適用稅率為11%。
在此情況下，有的住房租賃公司不以租賃合同出租房屋，而是以委託、資管、託管等方式。
「搶房」成一大景觀
儘管當前二房東模式遭遇盈利難，但隨著住房租賃市場建設的推進，各路資本湧入，「搶房」成為租賃市場一大景觀。「都在找房子，甚至有我們沒聽過的機構也到深圳來找房源，」深圳某租賃機構人士表示，「租賃需求太大，拿房源很頭痛。」
房源獲取大致有兩種方式：在「整租」模式下，將整棟公寓整體租入再分散出租，或者租賃予單個企業；在「散租」模式下，將分散在各個社區的房源租入後簡單裝修後再行出租。前者以銀行、地產開發商居多，後者多為民營租賃專業機構。
舉例而言，銀行方面，地產商的商品房成為重要的房源之一。建設銀行深圳分行去年11月與11家房地產公司及11家企事業單位舉行住房租賃戰略合作簽約儀式，推出5000餘套包括「CCB建融家園」在內的長租房源，並發布個人住房租賃貸款產品，正式進軍深圳住房租賃市場。地產商方面，萬科旗下的泊寓，在房源獲取方面以集中租賃為主，其租賃來源為國企、政府、村集體等手中的廢舊廠房、辦公樓或住宅，改裝成公寓後出租。
銀行也嘗試從個人商品房獲得房源。今年1月，建行廣東省分行首創「不動產財富管理」業務，俗稱「存房」，並在廣州試點運營。建行廣東省分行副行長吳集榮表示，房東提出『存房』需求後，建行可以對其房產未來3-10年租金收益進行專業評估。房主認可之後，再撮合他和建方公司達成住房長租權交易。由建方公司向房主一次性或分期支付未來的長租租金，然後負責出租及租後管理。在交易期滿後，建方公司會將房產歸還給房主。
由於各路資本湧入，爭搶房源，不可避免的一定程度倒逼租賃價格上漲。
這其中，一是各路資本「搶房」導致租賃成本上升，二是由租賃房屋裝修後品質上升帶來成本上升。有租賃公司人士算了一筆賬，租賃服務公司拿到房源後，需要對房屋進行裝修。一間30㎡的租賃房屋，每平投入裝修成本約在600-1000元，總計至少需投入1.8萬元。按照三年收回成本，每個月均攤成本在500元。
對於深圳而言，一個特殊的情況是「城中村」這一非標準產權房源。
有租賃公司人士表示，深圳農民房、小產權、廠房等在租賃市場扮演了重要角色。約50%-60%的租客租賃城中村房屋。城中村房屋產權不清晰，消防等硬體標準驗收上無法獲得有效手續，這使得銀行等機構目前很難介入。
多難題待解「住房租賃市場建設需要政府、社會、銀行、企業共同努力。」這是21世紀經濟報道記者調研過程中，業內人士多次提及的一句話。
根據一項第三方統計，長租公寓以裝修風格多樣、房源地段較優等因素越來越受到市場認可。2018年一季度，租房用戶對長租公寓的租房需求環比漲24%。
記者在調研中發現，對租賃房而言，以深圳為例，住房租賃仍以散租為主，有意識進行為本公司員工「團組」的企業仍不多，有的公司認為租房屬於個人行為。有租賃公司提供的數千套房源中，約2/3為散租，1/3為團租。業內人士呼籲企業應承擔更多社會責任。
租賃市場的頂部是長租模式。建行表示，建設銀行主打推出「家庭式長租模式」，幫助城市新居民或部分家庭通過「長租」實現對美好生活的嚮往。發展住房租賃關鍵在於百姓對長租也可安家的理念認同，需要社會各界共同發力，一同培育住房新觀念。
建設銀行廣東省分行行長劉軍此前表示，廣州住房租金回報率在一線城市中最高，也僅有1.7%。銀行「如何提高利潤率，貸款三年期利率是4.9%，再做高一點還有稅費，5.5%要做到，這是心理價位。」
可以通過兩種方式提高利潤率，一是租售同權，推動集體建設用地入市。廣州共有城中村122個，城中村私房273萬套，佔市場租賃住房的52%。「集體土地成本很低，有的城市用工業用地、倉儲用地、行政劃撥土地都可以做住房租賃。這個問題解決的話，我們的成本立馬下來了。」二是以土地自持競拍的方式。目前銀行測算房地產企業做自持土地，相對來說，價格低一點，能夠達到5.5%的收益水平。
「租售同權」已經是現實的需求，但在長租公寓中仍難以解決。
一位租賃服務人士坦言，長租的一個問題是，有的租客希望能夠有學位出租。這也是「租售同權」最大的訴求之一，但該機構最終無法提供。但在現行情況下，出租學位難以滿足短期內實現。
以深圳為例，深圳對學童入學採用打分制度，各區執行標準也不一致。例如，租賃房屋的打分要少於自有住房，部分地區對學位房有「鎖定期」。「看各個學校的具體安排和學位的緊張程度，學位越緊張的地區鎖定期越長，6年或9年不等，」有租賃人士指出。
（21世紀經濟報道 辛繼召）
