艾問觀察：如果讓你租一輩子房，你願意嗎？

人物 04-15

該來的還是來了。

上海、杭州、武漢、南京、西安、長沙、成都已率先開啟了搖號購房的序幕。

隨後，北京傳出搖號購房的消息，據傳搖號細則屬於討論稿，正式辦法還未確定。不過，這層窗戶紙終將要被要被捅破。

始於2016年9月的調控潮依然未停歇，經過四次調控升級之後，今年3月開始，新一輪調控升級。全國有超過20個城市再啟房地產調控，合計發布了近30條房地產調控政策，內容包括在熱點一二線城市執行搖號選房、將限售限購延伸到三四線城市等等。

艾問人物創新創富：買房緣何需搖號?

《艾問人物》認為：限價，引起了蝴蝶效應。

一方面，一手房限價，眾多開發商瘋狂捂盤惜盤，新開樓盤大幅減少，導致供給不足。另一方面，二手房政策卻相對寬鬆，價格遠遠高於一手房，一二手房之間價格嚴重倒掛。

相對便宜的新樓盤一開盤，就遭民眾徹夜排隊瘋搶，需求甚旺。新樓盤的數量並沒有滿足大多數人的需求，全國遍地是僧多粥少、狼多肉少的景象，而暗箱操作、攀親帶故的情況也不少見。一乾等待買房的剛需者甚是不滿，而搖號就成了最大限度保證公平合理的一種手段。

導致需求旺盛的另一層原因，來自於人們對房價未來漲勢的預期心理。如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友在博鰲亞洲論壇上表示，「大家覺得現在房價很貴，我勸你如果現在能買，有這個實力買，就抓緊時間買。因為如果你嫌貴，十年以後更買不起。」

越貴越買，越限越搶。民眾購房熱度不減，我們從房企數據中可窺見一斑。

30家房企最新公布的一季度銷售業績顯示，銷售金額達到10988億元，同比增長33%。碧桂園、中國恆大和萬科在第一梯隊持續領跑，三家企業一季度銷售總額突破5000億元，佔據30家房企銷售額的半壁江山。

碧桂園：一季度合同銷售額約1879.7億元，同比增長24.76%；

恆大：一季度合約銷售金額達1618.7億元，同比增長51.4%；

萬科：一季度合同銷售金額1542.6億元，同比增長2.7%。

與此同時，大部分城市土地成交金額刷新歷史同期記錄。50個大城市前三月土地出讓金高達9233.3億元，同比上漲了58.5%。

如此這般的業績，真的很難讓人想像樓市調控已經超過一年了。從2017年3月北京發布了「史上最嚴厲樓市調控政策」以來，有統計，前後超過110個城市緊跟新政，共發布250多次調控政策。

現如今，雖然「搖號買房」正式登場，但決定房地產市場未來的似乎是另一把鑰匙。

艾問人物創新創富：未來地產，是租是買？

購房困境之下，「租」成為了一個略顯被動但十分有效的選擇。不管被動或主動，一線城市年輕人在出租房裡度過的歲月，正在被拉長。

從需求上看，各大城市的住房租賃需求增長十分驚人。北京、上海2018年第一季度的租房需求增速分別達到7.22%與12.18%。58安居客房產研究院聯合調查顯示，32%的租房用戶對長租公寓的傾向性更高。2025年，預計中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。

春節後，租賃市場全面升溫。對比春節前後半個月，在人才大戰的背景下，北京、上海、廣州、深圳的租房需求增長179%、188%、253%、283%。杭州、長沙、武漢、成都、重慶、西安等地租房需求增長均超180%。

市場在哪，生意就在哪。萬科、金地、龍湖、旭輝、綠地、萬達、碧桂園等企業進軍長租公寓市場，主要城市是北上廣深四個一線，以及南京、杭州、成都、武漢、天津、蘇州等新一線城市。

截至今年3月，全國各類長租公寓品牌已經達1200多家，房源規模逾202萬間。

碧桂園總裁莫斌：2017年正式成立長租事業部，我們在北上廣深以及武漢、廈門等一二線城市籌備項目。「BIG+碧家國際社區」的長租公寓項目在報告期內已獲取項目24個，預計轉化量為8000間以上，未來計劃三年內達到百萬間。

萬科董事會主席郁亮：長租公寓已開展3年，進軍29個城市，擁有10.3萬間，開業3萬間。

旭輝旗下領寓國際提出5年目標拓展20萬套。

兆業寓享空間要在3年內拓展10萬套。

......

政策已出，趨勢不可逆；未來地產，是租還是買？

艾問人物創新創富：強者恆強，房地產市場成為寡頭的遊戲

無論是租是買，總有人要賺錢。大佬們把賣房的錢掙到手了，接著掙租賃的錢。

過去十五年里，中國GDP增長5倍，全國商品房銷售額卻增長了15.8倍。十五年間，TOP100房企銷售額增長了50多倍，超13萬億房地產大蛋糕，被百強企業分掉近一半。

更甚者，2017年百強企業在五個主要城市群的銷售佔比已經達到近80%。

國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院組成的「中國房地產TOP10研究組」預計，到2020年，中國房地產企業數量銳減，房地產市場將變成「規模巨鱷們」的激烈角逐場地，千億以上規模企業數量將超30家，其中，至少包括3家萬億以上企業、11家3000億-10000億企業、16家1000億-3000億企業。

《艾問人物》創始人艾誠想說：

相較之下，中小型房企卻舉步維艱，成長空間和市場份額被一步步擠壓著。強者恆強的同時，弱者卻愈發無力。在可以預見的將來，將會有相當多競爭力薄弱的中小型房企被迫退出市場，而實力雄厚的大型房企將從行業整合中受益，拿地、融資、售樓、租賃，他們都在構築更高的安全邊界。