想買香港山頂洋房、聯排別墅？今年有戲！至於價格嘛……

克而瑞研究中心昨日發布《香港2018年一季度樓市總結展望：住宅篇》。報告顯示，2018年一季度，中資發展商受資金管制措施影響，土地拍賣皆由本地發展商所得。立法會於1月初通過《2018年印花稅（修訂）條例》，該政策僅僅能活化二手市場的供應, 未能解決住宅市場供不應求的核心問題。2018年住宅落成量有望創下新高，或對香港的住宅市場房價增長有一定的緩解作用。

需求

成交量價齊升, 市場依舊火熱

從2018年1月和2月住宅交易情況來看，總住宅買賣宗數和價值都按月上升，雖然一手住宅買賣總數和價值都有顯著上升（買賣宗數從1月的828上升到2月的1,168，買賣價值從140億港元上升到172億港元），但二手交易住宅買賣宗數和價值都有所下降（買賣宗數從1月的4,442下降到2月的4,314，買賣價值從358億港元下降到337億港元）。

豪宅市場持續火熱，山頂洋房和聯排別墅備受追捧

緊隨2017年第四季度豪宅價格、銷量穩步上升，2018年第一季度豪宅市場持續火熱。其中薄扶林山頂洋房備受矚目，1月一座洋房連三個單位以2.85億港元或實用面積每平方尺60,216港元售出，洋房成交總價及尺價創屋苑新高。同時，山頂豪宅用地列入最新的賣地計劃，2018/19年度政府賣地計劃包括山頂文輝道2、4、6、8、9及11 號的罕見豪宅用地，該幅「L」型地塊面積約為190,000平方英尺，最大可建樓面面積為95,000平方英尺。由於住宅發展用地供不應求，尤其是山頂及南區，預期該盤推出時將吸引本地及內地發展商的濃厚興趣，價格亦將再創新高，促進未來豪宅市場進一步發展。聯排別墅市場也毫不遜色，1月23日，「維港?星岸」聯排花園別墅媒體開放日上，長江實業地產投資有限公司董事郭子威表示「對香港未來的豪宅市場很有信心,至少還有20%-30%的升值潛力」。這一系列最後9席別墅產品，目標客戶群不僅是本地人，因為地理位置優越，離西九龍站只需八分鐘，也會吸引更多內地客戶。

香港豪宅市場正持續受到內地富豪的關注。2017年粵港澳大灣區戰略布局的提出對香港是個難得的發展機遇，同時也成為連接內地市場與香港市場的政策橋樑。行政長官林鄭月娥在三月最後一周訪問深圳、中山、珠海，也向中國內地市場傳達出未來聯繫會更加緊密的信息。硬體上，已經開通的港珠澳大橋和今年三季度即將開通的廣深港高鐵、5大機場互聯互通、水上巴士等，均在大力拉近兩岸的距離。因為戰略互通、空間距離的拉近，香港樓市對內地富豪的吸引力愈加明顯，而豪宅市場更是他們的聚焦點。

因為香港的發展用地短缺，面積較大、獨立門牌的洋房都會獲得來自有實力的客戶的積極反應。預計未來豪宅市場能繼續受到內地及本地自用買家的需求支持。在2018年，豪華公寓價格預期將再升5%至10%，聯排別墅價格亦可能上漲10%至15%。

供應

土地供應充足，新財年住宅落成量樂觀

香港政府在三月初公布了2018年-2019年的政府賣地計劃，新財年賣地計劃中有27幅住宅用地，共可提供約15,200個住宅單位。27幅住宅用地中半數位於九龍，其中15幅滾存自2017-2018年度賣地計劃，總共可提供約11600個單位，其餘12幅用地總共可提供3600個單位。鐵路物業發展項目將繼續成為私人房屋土地供應的其中一個來源。香港鐵路公司（港鐵公司）擁有的物業發展項目（位於油塘通風大樓、黃竹坑站、何文田站及日出康城），預計共可提供約4250個單位。2018年私人房屋土地潛在供應估計可供約2.55萬個單位。

香港政府今年推出的首兩幅地皮，均由本地主要發展商投得。其中華懋以31億港元投得觀塘一地皮，平均樓面尺價12,003港元。此外，九倉集團以125億港元投得九龍塘地皮，每平方尺樓面地價28,531港元，創下九龍地區新高。兩個項目預計合共可提供500個單位。相比起去年政府標售土地有70%是由中資發展商投得，2018年開局香港本地發展商的投地策略相比以往更為進取。

從施工量看， 2017年全年施工量只有17,000個單位，相比2016年的高峰有較大的回落。施工量回復至2015年的水平, 預示著2019-2020年的平均落成單位亦將回復至去年18,000左右的水平。?

由於前幾年的落成量皆不及同年施工量, 2017年的落成量終回復至政府的目標水平。2017年私人住宅落成量錄得17,790伙，按年增長22%，是近年首次接近預測的18000伙目標。隨著2016年施工單位的集中完工, 未來兩年落成量都將會有較樂觀的預測。據差估署公布《香港物業報告2018》初步統計數字，2018年私人住宅落成量預計在18,130伙，2019年預計在20,370伙，兩年合計高達38,500伙，約半數集中在新界。根據2017年數據估算，未來3-4年可以供應市場的一手私人住宅單位維持在約9.7萬個的高水平，可以預期香港樓市供應偏緊的情況將會緩和。以地區細分，2017年的17,790伙私人住宅落成量中，54%位於新界，38%位於九龍，8%位於港島，展望2018年，49%的新建私人住宅將集中在新界，九龍城區（包括啟德）會有25%，荃灣區亦有17%。

港企投地策略更為進取，內地房企繼續搜羅住宅物業

香港政府於今年推出的首兩幅地皮，均由本地主要發展商投得，其中位於觀塘的測量約份第3約地段第1068號用地批予華懋集團，另一幅位於九龍塘的新九龍地段第6579號用地則批予九倉集團。相比於2017年政府標售的土地有70%是由中資發展商投得，港企在2018年的投地策略十分進取。

另外相比於2017年港企大多組成財團合作拿地布局新發展區和新市鎮擴展區以及市區優質地段，2018年延續了投資新界、離島等香港邊緣地區土地成本較低的中低密度住宅的趨勢，但是港企的拿地方式有所改變，從原來的財團模式變成了更多的獨立投地。

內地房企受資金管制措施影響投地未有以往豪邁，但是他們也會繼續在港擴張，轉而物色全幢、一籃子物業或併購機會。內地房企福晟國際首度進軍香港地產市場，斥資9.2億港元項永羲國際購入何文田喇沙利道6號項目，該項目將於年內落成，提供78個單位。中國奧園地產亦首次投資香港地產，斥資1.31億港元購入西半山燕貽大廈5個單位，有意重建發展該廈。

政策

印花稅修訂條例通過 , 料對房價影響不大

立法會於1月初通過《2018年印花稅（修訂）條例》，正式將「從價印花稅」增至劃一15%，並將「香港永久性居民轉換住宅物業」 退稅寬限期限由六個月延長至十二個月。在修訂案之前，如果賣家購入第二個住宅，需要在6個月內出售物業，才可豁免額外支付印花稅。

因應近年樓市熾熱的情況，政府推出多輪需求管理措施，包括額外印花稅、買家印花稅、雙倍從價印花稅，以及新住宅印花稅，通過打擊短期炒賣、遏抑外來需求和減少投資需求，以維持私人物業市場穩健發展。根據稅務局數據，由2016年12月至2017年1月，須繳付雙倍印花稅或新住宅印花稅的住宅物業交易宗數，約佔交易總數的11%，較辣招前約佔整體26%下降。另一方面，為杜絕本地投資者通過「一約多伙」來迴避新住宅印花稅，政府宣布自2017年4月12日起收緊新住宅印花稅機制下為香港永久性居民提供的主要豁免安排。

投資需求門檻的大大提高, 非但沒有令近年香港房價降溫，反而使原本的二手市場供應更加短缺, 不少意欲換樓的賣家都因為擔心在樓宇交易後, 無法在短期內重新買入中意的單位而令高昂的稅額無法退還。政府此次延長退稅周期, 正是為了減少賣家在這方面的疑慮, 從而活化二手市場交易。然而此項政策仍然未能解決市場供不應求的核心問題,相信政策僅僅增加二手市場樓盤選擇的多樣性, 對整體房價的趨勢影響不大。

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