李振輝：太古商業 善變創新不變匠心

一年一度的中國商業地產行業發展論壇以「前瞻性、權威性、專業性、互動性」為特點，以規模大、層次高、影響廣而在業界享有盛譽，是全行業當之無愧的第一盛會。以「新商業讓生活更美好」為主題的中國商業地產行業發展論壇2018（第十五屆）年會於4月13日-15日在上海虹橋元一希爾頓酒店舉行。

太古是商業地產行業公認的工匠大師，打磨產品始終耐得住寂寞，每一個產品都是驚艷亮相。但是在其不變的工匠精神中卻也有著與時俱進的創新。

冠豐(上海)房地產發展有限公司首席執行官、興業太古匯總經理李振輝，演講主題：《太古商業：善變創新 不變匠心》。

以下為演講實錄：

我覺得主持人太客氣了，其實我們每天都在學習，現在到目前為止已經有5個項目，我們還有很大的進步空間。也希望在會議之後，沒有去過興業太古匯的朋友可以來項目看一下。

簡單自我介紹一下我在1997年加入太古地產，2013年來到上海。今天想跟用興業太古匯這個案例跟大家分享一下。太古地產第一個項目是北京三里屯，那邊大部分是旗艦店，過去幾年大家發現我們做了很多優化的動作，把不同的區域，除了南區跟北區以外還有西區。

第二個項目是廣州太古匯，當時在廣州的環境里我們有一定的優勢，所以就把最好的酒店品牌之一，還有其他好的租戶引入。同時也把很多首次到廣州市場的奢侈品帶過來，奠定廣州太古匯在廣州的奢侈品領域的一個定位。

第三個項目是北京頤堤港，位置是在四環邊上，那個時候我們的方向就是怎麼把自然公園跟廣場結合起來，餐飲可以作為一種鏈接，而商場的定位主要是家庭。項目的開始也是比較不容易，因為周邊的住宅、寫字樓還沒有起來，但是隨著發展和我們的定位準確，到今天為止已經是一個比較核心的項目了。

第四個是成都遠洋太古里，也是具有自己的特色，背靠大慈寺，街區的設計風格也成為典範。

這就是我們講的太古商業的因地制宜，如果我們把之前在北京、廣州、成都的成功案例搬過來複制在上海其實不一定成功，做商業最核心的是要關註上海的商業環境是怎麼樣的。首先我們的地理位置是在南京西路，南京西路這個商圈已經蠻成熟了，我們怎麼在競爭激烈的地方突出來？我們一定要有創新的概念。

興業太古匯在上海兩個高架路（延安高架路和南北高架路）的中心，我們地鐵上蓋與13號線無縫連接，另外周邊地鐵還有兩條線，12號線和2號線。

依然從這個項目位置上來看，往西邊走有梅泰恆，也是蠻成熟的項目。再遠一點的有嘉里中心，還有芮歐百貨，有很多新的品牌。往東走就是來福士，南京東路，也是客流很高的地段。除了南京西路以外就是淮海路，淮海路比較分散一點，有K11、新天地。

回到根本，我們的目標顧客群是什麼樣的？我們覺得南京西路一直都是很高檔的商業中心，但是一直生活、工作在南京西路的那些人，怎麼留住他們是我們需要研究的事情。有些人他們在這裡結束了工作，或者想尋求一些有品位的生活反而就不在這裡（南京西路），在我們覺得這樣很可惜，要留住他們在這裡。同時，我們也要明白這些人是什麼人，他們生活的需要是什麼樣的。

而且你仔細研究，南京西路工作的白領，跟淮海路工作的那些白領是不一樣的，這裡有很多時尚行業，也有醫藥公司，還有一些律師事務所，大概70%在這邊工作的都是女性居多。我們要好好的把這些白領照顧好，提供更多的選擇和高品質的東西給他們，發現上海也是女性比較強的社會（笑）。

整個項目是個城市的綜合體，購物中心10萬平方米，2幢甲級辦公樓17萬平方米，3家精品酒店及服務式公寓5萬平方米。辦公樓很重要，這裡有什麼類型的公司就會決定每天是哪些人在這邊吃飯。租金是一方面，但是公司的類別是很重要的。所以我們有幾個大的時尚公司，還有五大基金公司。我們關注每天他們帶這裡吃飯，消費是多少，可以把多少外來的客人帶過來。

2016年的11月份辦公樓就已經開業了，商場也要早一點開業，2017年的5月份已經開始試營業了。2017年的11月份商場正式開業了。大家熟悉的星巴克是去年12月份開業。

如果看這塊地挑戰還是蠻大的，我們要看地塊跟周邊連接起來，整個地比較狹長，從威海路那邊到南京西路那邊大概有500米的距離。所以怎麼把南邊跟北邊連接起來，酒店跟辦公樓連接起來是有挑戰的。現在看這個圖紙，在最左邊就是星巴克烘焙工坊。北廣場是美妝長廊，這個做法有點把百貨公司好的概念用購物中心的方法去做。一般你去百貨公司裡邊看到很美的化妝品很開心，一進門口就有很開心的感覺。

但是，我們的挑戰就是你怎麼讓那些人從北一直走，走到南邊。整個項目地面有三層半，地下有兩層的停車場，很多行業的朋友都會看定位。最底下那一層有一個精品超市，在國內剛才也有朋友說做地下的項目挑戰蠻大，因為消防的位置是比較嚴格的。所以精品超市也用了9個月的時間跟他一起去研究消費者動線安排。在租戶進場之前我們已經把所有的布局定好了，如果整個環境不好會影響到那些人來哪個超市還是不來哪些超市。

1樓北面和南面有不同的化妝品，2樓主要是照顧白領。3樓是健康的品質生活，現在買東西只是其中一方面，其實他們需要的是有錢了怎麼可以健康生活。所以健康生活是我們的主題，所以3樓作為運動和生活的主題。有一個動感單車的瑜珈館，4樓是美食。說到美食我們的項目大概有30%是餐飲，總量大概是45個。但是我們不只是看佔比，最重要的是你們怎麼分配這些餐飲在對的位置。開始的時候大家有沒有覺得很驚訝，餐飲是租金比較便宜的，如果從租金上面的衡量來說這個是有點矛盾的，但是因為我們的項目比較長，如果你從一端走到另外一端真的很累。我們特別做得非傳統一點，把不同的業態混搭起來，讓逛街的感覺變得有趣。

最後可以一層一層跟大家分享一下我們怎麼跟租客談設計方案的。因為對我們來說跟租戶的磨合很重要，不變的匠心講的就是我們想和租戶達到共贏的結果。購物中心不只是我邀請什麼品牌進來，而是重點關注這些品牌跟你的顧客有什麼關係，怎麼營造「對的」氣氛。L1負一層是很年輕的一層，我們有不同的活動場地，所以我們對租戶的要求是希望門面是敞開的，因為這樣子可以很容易讓那些人不經意的走到店裡邊，讓店裡的互動會更強，把不同的場景聯合在一起。mu是年輕的香港服飾品牌，但是在這裡他為我們做了一些新概念，把做造型髮型設計與跟餐飲放在一起了。商場的中間我們也穿插一些小小的餐飲店。

到了一樓，一樓比較複雜一點，因為我們有外廣場，也有場內的店。我們把整個一樓分幾段，北段是靠近南京西路那一邊，那邊有很多是走路進來的客人，我們想那邊變得熱鬧一點。大家有時間可以到星巴克臻選烘培工坊去了解一下，因為裡邊的產品線跟服務肯定在別的星巴克沒有見過。服裝方面我們有KENZO，是潮牌。外面放一些比較年輕的牌子，我們也特別要求讓這些品牌用店門口的花壇精心布置，做的更個性化一點，讓消費者有更豐富的體驗。

我們會把東西混搭起來，一層除了傳統高品質的化妝品，我們也有一些新的，小眾一點的香港品牌。很多人問我們這個問題為什麼化妝品品牌和服裝店中間放一個特斯拉，如果女性去買化妝品，男士就可以看車。這些牌子不容易談，他們的需求也比較嚴格，如果一個新店是比較深的，就很難招到化妝品店。為什麼我們把大一點的店和小一點的店放在一起，也有這個原因。

中間還有喝雞尾酒的地方，因為顧客下班可以喝雞尾酒，也可以喝威士忌，不同的顧客早上可以喝星巴克，晚上可以喝雞尾酒。對於女士來說化妝品跟鞋是買的非常開心的一件事情，所以我們在南邊做了一些鞋店、讓顧客從走頭走到尾。

二樓是一些年輕、時尚的品牌，但是我們不只是看服裝，我們把一些有意義的，有趣的業態引進來，比如說迪士尼，迪士尼大家可能想到的就是兒童樂園。但是大家可以看一下我們這裡的迪士尼的產品線，很多成年男士、女士可以買一些小玩意。同時2樓還有一些生活的店，比如野獸派（Beast home)，是一個生活用品的店。二樓不只是服裝，而是把不同的業態混起來的。

三樓比較生活一點，正中間就是Spacecycle一個瑜伽動感單車體驗館。你可以在中午不吃飯做一個瑜珈，整個在商場的時間就延長了。同時我們還引進了一些特別的餐飲。還有就是西餐，把年輕的顧客帶到三樓。

四樓這個位置是利用了辦公樓的區域做了4個不同的餐廳，我們要做得非常有特色，比如說有放電影的餐廳三克映畫餐廳。上海總會，是蘇浙匯旗下的，是用30年代上海的概念，幫我們完全做了新的版本。我們不只是零售，生活跟餐飲都是非常豐富的，我們的項目現在只是開了很短的時間，所以很多東西都要學習，也希望大家關注我們一起成長。謝謝！

轉載自:騰訊房產·上海站

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