買不起房，就多買兩套？你總在誤解真相！

文丨子木 來源：子木聊房（zimuliaofang）

現在買不起房，就多買兩套！

前幾日，博鰲論壇樓市分論壇上，如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友來了這麼一句話，一時震驚四座，網友紛紛驚呼看不懂。

「買不起還買兩套，這是什麼神邏輯？想要買的東西多了，管清友給借嗎？」

「忽悠讓我們加上槓桿買並不值得的東西，是不是就是為了把風險轉到我們身上，專割我們韭菜？」

更有蹭流量的媒體還貼出了歷史典故：百姓無栗米充饑，何不食肉糜？

那麼，這句話到底有錯嗎？為何引發購房者的冷嘲熱諷，甚至口誅筆伐？

管清友隨後說，這是他大學教授送給他的一句話，他花了好多年的時間才推敲出了其中的道理，所以很多人不理解是正常的。因此我們暫且先不從字面上去理解它的對與錯，而是細剖反推一下真實的購房思維，你就會明白其中的深意。

1

房子屬性轉變的分歧

首先，大家都知道，房子就是用來住的，一開始只有居住屬性。

但是城市化發展的加劇，使中國的的資源更加緊缺，而稀缺的東西往往都具有投資屬性，例如古董文物、鑽石黃金等等。這時候，嚴重的供需不平衡把房子變成了稀缺品，被賦予了強投資屬性。

這時候我們的房子就變味了，不但用來居住，還成為了拉升GDP的良藥，炒房客的高收益投資標的物，開發商的賺錢工具，地方政府彌補債務黑洞的石頭，爭奪教育資源的有效捷徑。

因此，購房者苦不堪言。我辛辛苦苦攢錢，甚至掏空三代人的積蓄就為了買一套能讓自己活著有些安全感的房子，有錯嗎？房價這麼高，每個月微薄的工資都不夠還房貸，這合理嗎？

於是，一個具有最基礎屬性的大眾必需品變成了只有少數有錢有權人才可以玩弄的資產投資品，這是常人感到不公平且無法理解的事情。

而管清友說這句話就是站在了投資者的角度。

但「買不起房，就去買兩套房」是建立在兩個基礎上的。一是房價永遠必須漲，這一條今後或許只有一二線城市能符合要求；二是你得能借到上車的錢，無論你有銀行的貸款資質還是有有錢的親戚朋友。

那麼這句話的邏輯就很清晰了。房價永遠漲，背槓桿負債就等於正資產收入。你現在沒錢，通過借錢購房，就是對未來資產收入的投資。

雖然前幾年緊衣縮食還貸壓力很大，但是過幾年後你房子增值所帶來的收益完全可以償還你之前所承擔的債務，這時候無論你把房子賣掉改善升級，還是變現買一套遠郊新房解脫壓力都有很好的選擇。

但是如果現在你買不起房，你也不願意借錢不願意背杠杠，只盼望著房價下跌。那好，房子可能永遠與你無緣。一直以來，很多人盼望房價崩盤，盼望房子回歸到居住屬性，十年前就有人這樣想了。

但是五年過去了，十年過去了，房價一路高歌猛進，絲毫沒有暴跌崩盤之意，到頭來，房價暴跌只是買不起房人的一廂情願。而早期買了房的人，因房價上漲受益，態度180度大轉彎，都從盼望房價下跌變成了盼望房價上漲，想想是不是這個道理。

房產增值速度是遠遠超於工資增長水平的。拿北京來講，經歷過上輪大漲的人都知道，18年的房價相對於14年，從4萬一平漲到了6萬，而平均工資只從6K漲到9K，看似增長率相差無幾。但是買一個房子的成本（按80平米算）卻足足漲了160萬，相當於15年的工資。

我記得14年北京樓市低迷的時候，剛需絕跡，我勸朋友買房，大家都喊房子太貴買不起。而16年北京房價大漲到高位的時候，所有剛需都跑出來了，成群結隊地上車。

我問：不是買不起嗎？

答：現在不買，以後就再也買不起了，借錢也得上車！

那當時低谷的時候為什麼不買？

我感覺房價還會再跌。

斬釘截鐵的樣子記憶猶新。

投資是長期戰場，沒有幾個人會看到5年之後的光景，所以只會用眼前利益去衡量回報，這就是大多數購房者的真實現狀。

所以，買不起房更要買房沒什麼錯誤，只是看待角度不同。但一定要明確兩個先決條件，首先房價一直處於上漲周期，然後你還要保證自己在高壓房貸下活下來。

那麼問題來了，哪些地方的房價會一直漲呢？

2

被曲解的真相

從1987年中國房地產進入商業化市場開始到今天，全國房價已經翻了好幾倍了，每次都是一二三四線城市一波接一波地輪次上漲。但是在2018年，中國房地產市場發生了兩個根本性的變化，一個是城市分化趨勢加劇，二是房住不炒長效機制的落地。

城市分化加劇的第一個表現在人口流動，其實就也是歷史周期的演變過程。過去中國30年的高速發展可謂是創造了人類歷史上的奇蹟，而這，要歸功於中國龐大的人口紅利。

而如今，中國出生人口斷崖式下降，老齡化加重和勞動力不足意味著中國的人口紅利難以為繼，那麼在一線發展繁榮之後，以目前的人口儲備最多能支持二線城市的崛起與繁榮，而除了城市群周邊以外的三四線城市將面臨平庸和衰敗。事實證明現在已經有大量的千人小鎮被時代所遺棄。

所有人都在不斷向上躍遷，追求更高級的物質基礎和生活環境，這是無法辯駁的事實。這個從全國高鐵流動圖中可以體現。

城市分化加劇的第二個表現在房地產庫存量。很多人都把全國人均住宅面積作為房價下跌的重要依據。而且博鰲論壇上，住建部原副部長仇保興也證明了，中國現在城市化率是60%，人均擁有40平米的住房面積。

這個數據是沒有錯誤的，但是你在老家小縣城裡有一套房，而你又在城市裡工作生活，這套房能不能算為你的有效住宅面積呢？總不能因為自己農村有一畝三分地，就等著回去田耕野作，頤養天年吧？

例如北京，按常住人口2100萬計算，現在35%的人租房住，大約有735萬人在租房，意味著有700多萬甚至更多的人平均住宅面積為0。所以，這個數據只能在三四線城市實現。

然而，對於人口老齡化加劇、青壯年勞動力流失、庫存較大的三四線城市，在這次棚改拉升需求把周邊農民送進城之後，還有什麼原因能繼續支持未來房價的持續上漲呢？

因此嚴重分化下的中國樓市再也不可能像之前那樣，要漲一起漲要跌一起跌，而是一二線繁榮，三線少部分維持，四五線城市走向衰亡。

「房住不炒」這個口號喊了很多年了，但更多的人卻把這個口號作為未來的房價下跌的動因。請問，兩者之間有關係嗎？

房住不炒和長效機制的落地目的是為了保護剛需，減弱投資屬性，讓房子回歸居住屬性，和房價漲跌沒有任何關係。它只是為大家營造了一個公平的購房機會，徹底把炒房客趕出樓市，其實就像股市中，莊家把大戶清理出局了，留下散戶陪自己慢慢玩。

房住不炒，其實抑制的是投機需求，但房價上漲的動因來源於真實的住房需求。例如北京上輪房價大漲的主要原動力來自於城市居民改善型需求的集中爆發，和投機並沒有什麼關係，所以不要指望房住不炒會降房價，要認清這個事實。

子木一直認為，真實需求是房價上漲的原動力，而供需關係是房價增長速度的斜率，人口基數是房價天花板的參考，而產業和市場經濟是房價的依託。

用這個理論可以推斷一切城市房價的預期，而且集齊這些條件的城市很難被調控政策所影響。例如目前的深圳，表面上數據很好看，響應了市場的調控，但是房價環比下降，連續6個月環比下降了6塊錢，有真實意義嗎？並沒有。

寫在最後。

1.房子被賦予了投資屬性，就一定要學會用理性的投資思維去看待房子。我們身處亂世，沒人能逃避被割韭菜的命運，連年薪百萬的中產都在掙扎，何況身處三四線的勞苦大眾？改變不了環境，就要學會適應這個環境。我們要做的，就是儘可能的看清本質，避開割韭菜高峰期，保證自己財富減少損失的同時選擇性支持國家建設。

2.真話難聽，良言逆耳。這篇不是為給管清友辯白，而是讓大家認清事實。而且看到一條不符合自己觀點的言論後，一定不要著急打了雞血似的扣鍵盤反擊，而是靜下來思考這句話到底是什麼意思。

任大炮之前也說過：「最窮的人不需要討論房價，過去投資了房產今天都是富人，過去沒投資房產的人，捨不得買的人活該，該你窮！」這句話難聽嗎？很難聽，但是卻是最真實的。因為你們身邊就有那些因為之前買了房而一夜暴富的人，不羨慕是假的。投資一直是反人性的，只有把這個心理束縛掙脫了，才能有質的飛躍。窮人思維困擾著中國80%的人。

3.越來越多的人買不起房，這是一個很正常的現象。所以政府才會推出保障房、共享產權、長租房這一系列的長效機制，歐美等西方國家租賃市場的繁榮就是我們今後的寫照。很多人說對中國房價已經失望，那是你沒有經歷過香港人一輩子都住在「棺材盒」里的絕望。

這個世界就是如此，活得糊塗的人，容易幸福;活得清醒的人，容易煩惱。這是因為，清醒的人看得太真切，一較真，生活中便煩惱遍地;而糊塗的人，計較得少，雖然活得簡單粗糙，卻因此覓得了人生的大滋味。

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