房價會「雪崩」嗎？調控到底有沒有誤傷剛需？真相出乎意料

房地產調控正如火如荼地鋪展，未來房價會如何走，所有人都想弄清答案，因為其中暗藏著未來財富滾動的密碼。馬雲說「8年以後中國最便宜的就是房子」很多人也因此認為，房價會由此開啟「跌跌不休」模式，滿足所有人都能買得起房的「小確幸」，事實真的如此嗎，房地產真的會從此一蹶不振，走上馬雲預言的道路嗎？剛需買房到底要不要繼續等下去？

奇哥已經說過N多次了：廣大剛需們一定要認清現實，在以「穩」為調控主基調的當下，房價大漲大落都不可能再出現，在未來相當長的一段時期內房地產仍然是國民經濟的支柱產業之一，這一點不以任何人的意志為轉移，因此很多人期盼的「房價雪崩」是絕對不可能出現的，國家更不允許這種現象出現。

多重信號顯示，雖然樓市趨穩正逐漸回歸理性，但剛需購房者如果不早作打算，未來買房難依然是大概率存在的事實。國家強調「房住不炒，保護剛需」，但現實的環境卻是，在調控大招層出不窮、狂轟濫炸之下「房住不炒」卻在「誤傷剛需」：

首先，地方政府對新房管控採取限價手段，雖然有效，但對剛需購房者卻並沒有多大的利好。因為政策一出新房二手房價格倒掛嚴重，市場購房需求不僅沒有減少，反而多了許多套利的虎狼之師，開發商這邊更是為確保快速回款對購房者要求很高，8成首付+驗資、全款支付不勝枚舉。唯有不得不借槓桿才能買得起房的剛需就只能在一邊看著土豪「全款拿下」而望房興嘆了；

其次，各大城市商業銀行針對首套房貸款利率普遍上浮10%-30%已是常態，東莞等地甚至最高上浮40%，最直接的結果就是一套原價200萬的房子，購房成本憑空多出來近50萬元的利息。不僅如此，銀行拉長放款時間更是顯得故意刁難，剛需購房蒙上了層層陰影，這種局面的形成已然強調了國家「房子是用來住的，不是用來炒的」論調，但對於剛需買上房卻沒有實質性的幫助。

以上兩點都是事實，奇哥不反駁。但這並不代表房地產調控是在做「無用功」。畢竟如果沒有調控，剛需買得起房、買得上房的狀況會有所改善嗎？恐怕不僅不會好轉，反而會隨著市場的發展陷入到更加掙扎的境地，調控雖然沒有達到樓市普遍降溫，房價大幅下跌的局面，但是通過限購、限售、限貸等手段等於說把房價上漲的預期硬壓下去了，這一點投機炒作者逐漸退出市場就是最好的證明。

奇哥認為，從已經出台的房地產調控手段不難看出，中央政府對房地產調控採取了步步為營、多招密集連發的策略，說明中央對房地產調控的態度是明確且有決心的。從一定意義上講，銀行收緊房貸對抑制房價的過快上漲會起到積極作用，進行利率優惠政策調整有利於合理引導住房消費，抑制投資、投機性購房需求。其實說的更直白點就是，利率上浮、銀行放貸時間拉長這些基本面確實對剛需買房造成阻礙，但對整個房地產大局是利好的。樓市趨於穩定健康是國家迫切需要看到的，因此調控不可能照顧全局，面面俱到。

未來剛需買房難仍然是血淋淋的事實！買房趁早？

奇哥也說過，從過往歷史來看任何一次改革都不可能輕易實現，改革是有陣痛的，因為它意味著行業固有規則和利益分配要重新配置，但無論到什麼時候扮演底層角色的人們都不是實質上保護的對象。

事實上，從1-3月國家統計局公布的統計數據來看，2018年一季度樓市降溫，房價真正下跌的地方也屈指可數，除環京地段有比較明顯的成交量的下跌外，二三線城市普遍的真實情況還是一房難求。二手房市場被調控大手按壓著，出現成交量的下跌也不能代表市場的真實情況，調控名義上保持不松，但剛需期待的房價大跌很難出現，炒房投機者見好就收大面積拋房的情況大概率也不會出現。

期待房價下跌不成，且從央行行長講話釋放的信號來看，首套房貸款利率亦存在上浮的隱憂，那麼剛需現在該作何打算呢？

近日在博鰲亞洲論壇上如是金融研究院院長、首席經濟學家給出了他的答案，他認為「買不起房，就多買兩套」。一時間招致了很多專家、學者、自媒體大咖的拷問和質疑。

但在奇哥看來，管清友的話不無道理，很值得剛需購房者深思。首先，奇哥一直認為屬於剛需上車的機會就是房地產進行調控的時候。事實上任志強也說過同樣的話，2017年5月份任志強在第一財經的一次活動時說過，買房策略從來都是大家覺得房價要跌的時候買，因為逐漸往下降的時候都怕，不敢買，房地產最好的時候就是在這個時候買，你要是等著都漲的時候去買啊，那賺的就買有跌的時候賺的多了。過去我們都遵循買漲不買跌，但其實這是錯誤的觀念，你們得倒過來，房地產是估值越低的時候，它未來升值越高，估值越高的時候，未來升值越低。

其次，雖然央行沒有以加息的方式來應對美聯儲加息，但是通過逆回購等方式已經使得商業銀行融資成本大升，所以接下來各商業銀行繼續上浮首套、二套房貸利率已經是板上釘釘的事實，在這種情況下，剛需就不得不面對更高昂的購房成本，買房難問題將更加顯著。

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