租金節節攀升卻不是所有房東都賺錢！還要不要投資公寓？

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幾乎每隔三個月，多倫多的租房市場統計數據就會爆出消息: 租金又漲了！

作為公寓投資者的房東應該偷著樂了吧？可是市場調查顯示並不是所有投資都賺錢！

那些手裡攥著錢準備投資公寓的人們還要不要投？

你必須承認，在任何時候同一個市場里都有人賺錢有人虧錢。關鍵是這錢你怎麼投，往哪裡投。

在銷量、價格不斷向下調整的2018年頭三個月，多倫多公寓的平均租金在今年第一季度上漲10.7%達到了$2, 206。早在2017年第三季度，租金漲幅超過11.5%，成為2010年以來最大增長；第四季度又增長9%；這次超過10%。

為什麼租金漲得這麼凶？

（根據多倫多地產局的數據）

多倫多人口不斷增加，除了新移民和留學生，還有他們！

經歷了去年9月校區周圍出租公寓租金的瘋長之後，準備今年秋天開學後搬出學校公寓的學生在三月份就開始讓我幫他們找房子，怕晚了租不到，或者在高房租的狀況下還要去」搶房子「。在市中心，上市的出租房基本上7-10天就會租掉，有些甚至上市當天就被守株待兔的租客一舉拿下。

三月份不可能有九月份入住的房子在市場上掛著等你。孩子們心急如焚，暑期還要有各種安排，現在租不下房子到時候怎麼辦？！

隨著多倫多各大高校的不斷擴招，學生對出租房的需求越來越大，各個校區周邊都出現出租房短缺的趨勢。

流入人口除了傳統意義上的新移民和留學生，另一類人口的增長是大量優選人才進入多倫多，使得多倫多市中心房租需求不斷增加。我最近不斷接到來自各大公司新僱員的租房要求，他們因為出色的工作能力而被調到多倫多工作；亦或是因為美國的移民政策變化無法繼續在美國工作，公司為了留住人才而把他們調往加拿大公司工作。

然而讓他們始料未及的是，在多倫多租房，不僅房東對他們的背景調查、收入調查十分嚴苛，就連入住時間也絕不通融，通常是要求馬上入住。對於初來乍到一個新城市的人來說，提前做準備是他們的本分，但是房東對入住時間的不留餘地讓他們措手不及。

據數據統計，只是在市中心金融區和娛樂區 一帶，僅從2010年-2015年，就增加了7.5萬多個工作崗位，而且職業人口還在不斷增加。這些白領人士更願意住在步行或短時公交即可到達工作地點的區域內來減少交通帶來的時間成本。

收緊的貸款政策（壓力測試）：

買家無法滿足貸款買房要求，只好留在租房市場，租房市場壓力加大。

兩年前要買平均售價的公寓單位，年收入能達到$64,000就可以了；一年前，年收入達到$77，000也能買到平均價格左右房價的公寓單元；而現在，你需要年收入在$86,000才能買到平均房價的公寓單元。這對年輕人和首次購房者來說，真不是一時能解決的問題。

無奈之餘，他們只好繼續留在租房市場，苦逼地工作，積攢不斷提高的首付金額。

出租房的供應量卻一直在下降！

一直叫喊的「供應量」供應量「就是供不上啊！

專門用於出租的公寓單元數量今年一季度比去年下降了12%，新公寓可出租的單元只剩1945間，八年以來最低水平！而專門用於出租的公寓建得少之又少。

因此人們把希望建立在新建的共管公寓（condo）上，希望更多的公寓投資者把公寓用來出租。到2017年底，在大多倫多地區，已經開工建設的共管公寓達到215個，總共能建造出58,900 個單元；而出租公寓的建設卻不讓人樂觀，總共只有22 個建設項目，最多能夠解決7,184個住戶的需求。這樣總共可以達到66，084個單元也還好啊，已經創了大多地區的記錄！

截至到2018年初，城市一共有144個公寓項目正在預售，也已經是破紀錄了。這些項目建成後，能提供40,148套單元住房，到2017年已經有32,194套進入了市場，這與之前每年大概能上市20，000套的數字相比提高了63%，其中有四成的建設項目每個都能提供300套單元，18%的在建項目每個提供500套單元。但是建設的時間要求還是不能讓這些單元立刻投入使用。

租房市場的火爆，為投資者提供了大量機會。但要注意，並不是只要投資了公寓就有豐厚的利潤。

隨著近幾年公寓市場的價格增長，那些在三四年前投資公寓樓花的買家應該可以得到不錯的回報，假設他們首付20％或者平均首付了$75,000, 這些投資者在結清成本之前大約可以實現155％的回報。

在目前房價不斷增長的情況下怎樣的公寓投資才值得去關注呢？

公寓樓花 – 賺取市場增長的利潤和租金現金流

就是預售公寓。你用現在的市場價格，買到幾年後建成進入市場的公寓。在賺取由於時間的增長贏得增長利潤的同時，還可以用出租的租金來支付貸款的月供以及相關的公寓費用來創造現金流。由於有些預售公寓價格高出市場價格不少，投資者需要仔細來計算一下，你的租金收入是否能夠支付你所有的費用達成正現金流。

一項調查顯示去年交工的公寓，有近一半的公寓由於收取的租金不能支付所產生的費用，因為出現負的現金流。因此資金的投入與之後租金的收取與投資回報率有著密切的關係。

投資公寓樓花需要投資者做很多功課，對開發商、項目地段、價格把握、付款方式、費用構成包括需要承擔的風險都要心裡有數。最好的方式是與這個領域裡富有經驗的地產經紀合作，這樣能夠多方面掌握項目的情況，減少項目風險帶來的損失。

優勢：通常投資者可以通過開發商的分期付款方式進行階段性的資金投入，從而完成投資的目標。這樣的方式不會在一個集中時段大量佔用投資者的資金，投資者可以提前計劃，合理投放安置資金流向，以達成投資的最優化配置。20% 的首付分成幾個階段支付，對很多人來講都更容易達成。

劣勢：投資者購買的是三四年後建成的公寓項目，你在支付資金後並沒有拿到真正的物業，而是一紙合同。投資者需要承擔在建成之前的所有風險，包括項目取消，市場變化，等。

現房公寓 – 立刻賺取房租的現金流

如果你手頭有足夠的現金資金，選擇已經建成的公寓單元，很快交接之後並出租，就可以立刻賺取現金流。這樣的公寓單元你可以親自考察位置、設施、周邊社區、入住情況以及長期租金狀況，以便有一個投資的整體判斷。如果能夠拿到好的價格，你的投資回報會非常不錯。

通常，一些在很好位置的老公寓也許是你的投資選擇。

優勢：可以有已經成熟的出租數據可以考察，一旦擁有後馬上出租，馬上賺取現金流，同時由於地段的優勢，仍然可以得到增值的利潤。

劣勢：通常日常支出費用會比新公寓高，所以投資之前要嚴格核算。

選擇熟悉這個領域操作的地產經紀合作，找到價值窪地里最值得投資的項目，進行全面考察和計算。

轉讓樓花 – 自住者獲益，投資者慎入

我認為這是對於投資者慎入的一個種類。

轉讓樓花是買家在幾年之前從開發商手裡買到的公寓單位，經過幾年建設後，在簡稱之際轉賣給準備購買公寓的新買家。

優勢：對於準備自住的買家，通過購買轉讓的樓花，可以填補過去錯失的機會，仍然購得可心地段的鐘情項目。雖然多付一些首付，但是因為是自住，首付之後的貸款不會對今後生活造成太大壓力，壓力也會讓將來的自住更坦然一些。

對於投資者來說，就不是那麼簡單了。

劣勢： 由於轉讓樓花的一手買家已經交了近20%的首付款，並希望通過轉賣樓花賺取幾年來市場增長的利潤，因此轉讓樓花的價格已經包括了市場增值的部分。那麼新的買家不僅要支付原買家已支付的20%首付，同時要把市場增值補給原始買家，對於新買家來說，利潤空間已經寥寥無幾了，因此投資回報也會大打折扣。

不論哪一種交易，我都希望買家賣家做足功課，同時通過借力專業、有經驗的地產經紀，幫助你完成地產投資這件大事。

有興趣的朋友，可以聯繫Jenny共同商討。不論人在加拿大還是海外買家，希望我的行業經驗和真誠服務都能幫到你。

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