中海地產逆周期擴規模，高利潤秘密是什麼

提高中國的房地產開發企業，基本被萬科、恆大、保利、碧桂園這些龍頭老大壟斷。然而，許多中小房地產企業在這些年也取得了快速的發展，就拿中海地產來說吧，在房產逆周期下居然擴大了規模。

規模必須服從效益，沒有效益的生意我們不做。」這是中海地產董事局主席顏建國在中期業績會上的表態。多年來，穩健的中海地產一直保持著行業凈利潤第一，對規模沒有執著的追求。但進入2017年，中海也要在規模上發力了。

前8月，中海通過積極拿地以滿足銷售規模持續增長，儲地金額接近600億，全年計劃拿地開支1000億;而截至中報略有上升的凈負債率，則反映其正加速擴張。

在行業進入調整期之時，老牌央企中海意圖在規模和利潤上雙雙實現快速增長。極低的凈負債率，讓中海有更多加槓桿進行逆周期操作的空間;同時極低的融資成本，也有利於公司繼續保持高利潤率。

面對行業大周期的轉換，在傳統房地產開發業務之外，中海亦透露了其在持有物業上的野心：中長期租金收入將達到100億港元。

過去數年間，中海地產在凈利潤率和凈利潤額的表現上居同行前列。2017年中國海外發展年報顯示，去年全年中海實現毛利率32.9%，凈利潤率達到24.6%，股東應占凈利潤額為407.7億港元。

可供對比的數據是萬科地產，2017年全年萬科實現營業收入2429億元,實現歸屬於上市公司股東的凈利潤280.5億元，據此推算其凈利潤率為11.5%;再對標另一家規模小於中海的央企華潤置地，其2017年全年綜合營業額為1185.9億港元，股東應占溢利230.2億港元，凈利潤率為19.4%。

一家房企的利潤表現與哪些指標有關係?明源地產研究院執行主編艾振強向記者分析，影響凈利潤的核心因素可以概括為兩個方面：一是成本管控;二是產品溢價。成本管控包括拿地的成本、建安成本、財務成本、營銷費用和行政管理費用等;產品溢價則是你的產品能不能賣得比別人更貴。從上述角度追溯，中海地產的利潤表現有跡可循。

低土地成本是中海地產能夠獲得高利潤的因素之一。以2017年中海年報中提到的華山瓏城項目為例，中海地產於2014年拿下該項目的用地。以當時的成交數據測算，項目的樓麵價不超過3000元/平方米;而其2017年實現銷售面積103.0萬平方米，銷售額112.5億元，均價超過10000元/平方米。有接近中海地產的人士透露，這個項目為中海地產貢獻了客觀的利潤。

高利潤的另一個「秘密」則藏在營銷費用中。據明源地產研究院提供的數據，中海的營銷費用率多年來控制在1.5%左右，而如恆大、碧桂園等，營銷費用都明顯高於這一水平。

這一數據也得到了中海營銷人員、恆大營銷人員的確認。一名中海一線城市的樓盤策劃向記者表示，他們樓盤的營銷費控制在1.5%左右;另一名恆大一線城市的樓盤策劃則指出，他們樓盤這個月每1億元的銷售額大概搭配佔比2%的營銷費。

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