萬科180萬出租三居室，是「瘋了」嗎？

最新 04-21

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180萬拿房，看到這個你是不是以為這是買房價格，或者是哪個公司租辦公場地的價格。很抱歉那你錯了，這僅僅是租一家90平左右的小3居的價格。看完是不是覺得心裡一萬個草泥馬，心想這是那家沒良心的公司，這麼坑租戶。

這家公司不是別人，正是房地產的帶頭大哥萬科。近日萬科A發布消息稱萬科翡翠書院將啟動預租，房屋為90平左右的小三居，租金一次付清10年180萬起。看到這，很多人估計心裡都在罵萬科是不是缺心眼，人家有180萬還來租你的房，還不如交個首付，自己買房去。

但這是真實萬科腦殘嗎？萬科真的想不到這層面嗎？恐怕真不是，作為一家世界500強房企，人家的公司那也是人才濟濟，還能想不到這層面？之所以還這麼做，估計也是形勢所迫、情非得已啊。

萬科180萬出租的背後？

19大報告明確提出，房子是用來住的不是用來炒的，要建立租購併舉制度，建立長效租房機制。報告一出，也基本是給房地產企業劃重點了，就差明著說，你們以後業務重心就放在建立租房上把，別天天想著建房子賣了。國家都這麼說了，作為房企龍頭萬科自然而然要去響應政策了。

但響應政策，建立長效租房機制，是需要改變公司的戰略定位的。自然而然就會帶來很多需要面臨的新問題，而這些問題，也是萬科收取180萬天價房租的根本，具體如下。

第一就是發展長效租房機制，將會使得營業收入大幅減少，因為租房他不像是買房。人家是一個月一個月給你交房租，不像賣房，一次性收清。而根據北京房價和房租的比率來看，房租房價比只有3%左右。

如下圖是萬科A2017年的營業總收入，來自賣房的收入比率佔到了公司總收入的95.93%。而如果變成了租房的話，雖然拉長的投資周期，但會使得單年的總營收大幅萎縮。

而營收的減少對應的自然就是公司凈利潤的減少了，但因為房企的資金大部分來自銀行，賣房回款快，租房回款慢，這樣也會增加房企資金使用成本，使得凈利潤進一步壓縮，會凈利潤的萎縮幅度甚至要大於營收。因此萬科A一次性收10年的房租也是從公司經營層面出發，因此也是無可厚非的。

來源： AnalysAI

第二就是所有房企都面臨的拿地成本的問題了，從下圖可以看出，最近幾年房企拿地成本在逐年上升，這也就是房價為什麼一直漲的重要原因之一了。由於地方財政問題，發展租賃市場公司拿地成本也不會下降，羊毛出在羊身上，不能在房價上下功夫，所以房產公司只能在房租上下文章。因此也就出現了萬科180萬租房的事。

來源： AnalysAI

第三就是現金流的問題了，現金流本身就是任何一家企業的生命線，而現在大背景又是金融去槓桿貨幣收緊，現金流更是重中之重了，從圖中就可以看出來，房地產公司現金流比去年下滑了很多，雖然現在還不至於出現資金危機，但防範於未然，萬科就需要保持充足的現金流，而租房市場本身就是投資回報周期長、回款速度慢的行業，所以，無奈之下，只能通過延長年限來儘快回籠資金了。

來源： AnalysAI

房地產未來將出現寡頭格局

受金融去槓桿、房地產改革等影響，萬科面臨的問題，不僅僅是單個公司的問題，而是整個房地產行業所需要面對的問題。而金融去槓桿和房地產改革將會是一場持久戰，而這次過程中，將有大量的小房產公司面臨倒閉重組的問題。而從最近的貨幣數據表現來看，去槓桿已經初見成效。

從下圖可以看出，在金融去槓桿的大背景下M2增速下滑，社會融資規模再大幅縮小，以前一些小房產企業資金就是通過影子銀行來的，而在政府清查影子銀行，發展直接融資的政策下，小房地產公司融資將變得相當困難，而即使能貸到款，由於現在市場利率的攀升，也會使得小房產公司融資成本大幅上升，出現資金鏈斷裂的問題，最後只能選擇被大房企重組併購。