買房的最佳時機是什麼時候？

買房對多數人來說是非常大的一件事，因為對工薪層來講，是舉全家之力，如果出現問題，是無法承受的。——買房的最佳時機是什麼時候？現在特別流行一句看似政治正確實則漏洞百出的話：最好的買房時機是十年前，其次是現在。結合一下現在我們的房價，我去真神了！真特么後悔沒早點聽這句話。然而，十年前真的就能買得起么？

這是人民日報1989年的文章，從30年前就已經開始說買不起了。所以說，這種神論調完全不考慮當時所處市場行情，不考慮收入增長和通貨膨脹。從另一個角度來講，這句話如果說的是資產的增值速度。那麼這種論調還有一個非常大的弊病，就是完全建立在中國房價一直增長的前提之上。

換一種說法就是：天朝上國房價永不落，我國房價永遠漲？

這種說法是不是感覺就有點不對勁了？

萬一像日本那樣跌幾十年，是不是就又會出現一句神論調：

最好的賣房時間是十年前，其實是現在？

管你投資改善剛需自住，都可以遵循以下幾點：

1.我被問到最多的問題，就是如何看待哪個地段，哪裡漲的快。這些對於買首套的小白來說毫無意義。第一套房一定要買的近，買的近，買的近。首先要解決的是居住問題，然後再考慮投資。對於年輕人，最需要的就是時間，有了時間，你可以搞副業，學習研究投資方法、哪怕是按倒拆遷妹，總之做一切有助於財富積累的事情。人與人的最大的差距，不是在上班8小時拉開的，而是晚上19點至22點這3個小時你做什麼決定的。所以我強烈建議，第一套房一定要買的離上班近一些，再近一些。通勤時間控制在單程1個小時以內。我雖然一直強調投資要買郊區次新，但是對於首套剛需來看，我是不排除市區老破小的。因為老破小近啊，近就有時間。當然如果實在太窮，預算不夠，那麼只能建議去環大都市的三線衛星城先上車，然後租房了。

2.房價高速上漲有幾大通道：傳言-規劃-動工-建成，以通州為例，傳言通州可能成為副中心時，房價集體漲了一輪，北京市正式確定通州為副中心時，又集中上漲了一輪。所以要買的話，最好在這幾個節點之前買，可以立即升值。

3.二手房價、房租和一手房價總是呈現正相關關係，而往往一手房價的是市場控制房地產商，房地產商決定價格，但二手房價、房租直接由市場調控。所以，二手房價不僅真實而且較一手房提前變化。舉個例子：通州春節過後，三居價格從4000每月漲到了5000每月，但一手房價還沒有變化，那麼～

4.第一套房預算一般不夠，不可能盡如人願。錢不夠的基礎上，總要做個取捨。最可以捨棄的是配套。配套是會變化的，再差的地方，發展個幾年總會起來的。十年前新靜安是下只角，莘庄還是遠郊，寶山是鄉下，世界變得很快。房價漲的就是周邊配套改善的增值部分。所以別怕荒。

5. 我最喜歡聊的就是樓市的短期趨勢，可是對剛需來說恰恰就是時機是最不重要的。剛需最容易犯的錯誤是過分追求時機，每次都想抄到底，最後只見樹木不見森林。坦率滴說，中國樓市自2000年以來一直是大牛市，而且未來十年也至少是個中牛，牛長熊短，漲多跌少，在樓市裡看空做空的確是非常難。作為剛需，經驗尤為不足，更多的應該是考慮怎麼儘早上車，而不是想辦法讓車票打個折扣。一套房的錢等成只能買個衛生間的段子你們沒有少聽吧。樓市基本上每3到5年翻一倍，然後回調10到15%。為了小折扣放棄大波段，從概率學上也不應該。所以剛需別整那麼多幺蛾子，有錢有房票就買吧。遲早要買，早買早安心。至於抄底、逃頂，等你上車了再說。有了房子後，你的思考格局會變化的。

6.每年的6月30日、12月25日是房地產企業的兩大營銷節點，帶著錢在這兩個節點前到售樓處，放心，營銷經理都會出來給你破底價（僅針對已上市房企）。

7.北京上海這種存在限購的城市，或者更甚的通州這種存在雙限的區域，因為供小於求才會限，只有到了真正放開限購的那一天，房價才是真的高到不需要用政策調控的程度。所以，至少在近10年，只需考慮漲得快還是漲得慢，越早購買，價越低，但仍需考慮個人資金流。

8.貸款務必貸足。通脹時代，長期、低息、可控、大額的負債是致富利器。買房賺的錢一半來自土地增值，另一半來自負債的貶值。對於大部分人來說，一輩子只有一次機會可以享受到首套首貸的資格，所以第一套房，我的建議是在有還款能力的基礎上多貸一些，再多貸一些。就我個人而言，每個月留個5k的生活費，其他都用來做月供，我覺得沒啥困難的，年輕人要對自己的未來薪酬增長有信心。公積金貸款是雞肋。可以用，但無需給予厚望。因為一方面公積金貸款是杯水車薪，額度太少，另外公積金貸款對老婆小有貸款年限的限制，變相的增加了月供，不利於還款。夫妻、准夫妻的CP，儘可能一個人貸款。現在買房子認房又認貸，只要你用過按揭，上了徵信，這個記錄就跟著你一輩子。為了未來換房時再用一次貸款的機會，第一次買房時強烈建議你一個人貸款。工資證明可以多開一些，流水證明的問題一方面可以和銀行客戶經理溝通如何增加計入流水的其他收入，另一方面有很多股份行是支持單倍月收入覆蓋，就是收入大於月供+5000即可。買房這事情，舉全家之力，系統大工程，思定而後動。

9.房齡也沒那麼講究。住房的房齡分成三個時代：90年代以前的。基本都是老式小區，無電梯，多層夾雜著矮平房，這個年代的房子不能買，不是因為品質，而是因為不能貸款。只有icbc在放水期間願意給貸按揭。按揭都這麼難了，未來貸款還清，如果想做抵押消費貸款的話（未來你會知道有多重要），基本上是不可能。所以建議果斷放棄。90年到2002年的。這個時期以多層為主，塔樓和部分板樓也有不少。這個年代的房子品質已經有了極大改善，很容易做出鳳變冰。而且按揭貸款大部分銀行都能做，抵押貸款略有困難，但用用勁還是可以突破的。性價比頗高，建議重點考慮。

10.北京上海這種存在限購的城市，或者更甚的通州這種存在雙限的區域，因為供小於求才會限，只有到了真正放開限購的那一天，房價才是真的高到不需要用政策調控的程度。所以，至少在近10年，只需考慮漲得快還是漲得慢，越早購買，價越低，但仍需考慮個人資金流。

11.現在的開發商為了防止尾盤賣不出去，會將最好的戶型和最棒的位置留到最後，當然，價格也必然是整個項目最貴的。但是，當這個項目喊出清盤口號而又難以儘快清掉時，你就有了用較少的錢買更好的房的機會。

12.多層的六樓不要買。剛需錢不夠，自然會考慮價格便宜的不帶電梯的高層。但這恰恰是容易犯錯的。老破小的六樓、七樓其實都是要折價賣的。一般行情是三樓的85折。如果你選擇了六樓，未來賣出時能夠接受的人會很少。所以一般不推薦。靠大馬路不要買。靠馬路很吵，特別是有的房子直接對準路口，行話里叫沖路，這樣的房子在風水學上也是大忌諱。也許有的朋友自己不介意，但是你買了之後，你要想一想你未來的下家是不是介意，我想大部分的人是介意的。一樓不帶花園不要買。一樓不帶花園，既沒有私密性，二是估值上要按照黃金樓層的價格打85折，不建議買。遠郊不要買。有個粉絲和我交流了很久，最近他和我說，他打算買到青浦澱山湖，理由是預算有限，景色很好，房子很漂亮，太太很喜歡。我苦苦勸說，不知道能否拉住。我的建議是類似於北京、上海這樣的大都市，購買半徑最好控制在市中心的25km以內，再遠再遠不能超過35km（必須要有軌道交通）。因為千萬級人口的大都市的輻射邊界就是25km了，超過25km，通勤時間很難控制在單程一個小時以內，一般人很難堅持。即使你能堅持，你的下家也不能堅持，這樣的房子未來你要改善時，一定會吃苦頭的。

13.一個分若干期開盤的項目，會一期比一期賣得貴，第一期的第一次大開盤，一定會是優惠力度最大、整盤價格最低的那次，即便之後樓市下行，但不到生死存亡萬不得已，開發商是不會降價的，因為一降價就是自己打臉。

14.路可以修，人可以搬，地鐵可以開通，新區可以申請，但唯一不能複製的是山川湖泊構成的環境，所以，單從居住的角度，要麼依山，要麼傍水。在熱門區域應儘早搶佔環境好的位置。自住，買看得見的當下，投資，買想得到的未來。目的不同，選擇自然不同。

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