我們為何這麼看好，西雅圖房產？北京真能遇上西雅圖嗎？

作者 | WeHome內容小組（帝妹 & Rick等）

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如果時間倒回到2015年，你會在北京買房嗎？

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我們先來看看北京這些年的房價走勢。

2007.3-2018.3 北京房價（數據源：禧泰）

重點看一下最近三年：

2015.3-2016.3，北京房價上漲18.9%

2016.3-2017.3，北京房價上漲48.0%

2017.3-2018.3，北京房價下跌0.4%，每平米跌了300塊，幾乎沒動

我們再來看看西雅圖的房價走勢。美國房價不用每平米均價，用房價中位數更準確：

2007.3-2018.3 西雅圖房價（數據源：Zillow）

同樣把最近三年的房價變化單拎出來：

2015.3-2016.3，西雅圖房價上漲18.9%

2016.3-2017.3，西雅圖房價上漲12.7%

2017.3-2018.3，西雅圖房價上漲16.4%

看上去，北京好像真的遇上西雅圖了：

2017年3月，當北京的房價停下來歇腳的時候，西雅圖的房市開始加速升溫；最近3個月，西雅圖一房難求。

據普華永道2018全美房產投資趨勢調查顯示，西雅圖房產綜合投資價值位居全美第一。

我們認為，未來三年西雅圖的房價還會繼續向上，且漲幅上限很高。

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先來聊聊這座城市。

《北京遇上西雅圖》《西雅圖夜未眠》等經典電影，帶給了這座城市極高的知名度，也讓我們一提起她，就會想到美好的愛情。她是中國人最有好感的美國城市之一。

經常聽朋友說，西雅圖好啊西雅圖好，但西雅圖好在哪呢？每個人都會根據自己的經歷總結出不同的感受，這個城市確實展現出複雜和多元的吸引力，既拼搏進取又怡然自得，既引導潮流同時又有厚重的自然與文化。

如果只能用一句話概括西雅圖，我會願意選這句：這是一個可以同時孕育出世界首富和最偉大電吉他手的城市。

今天我們就從房產投資價值的角度，歸納一下這座城市的特點：

西雅圖是過去幾年全美房產最熱門城市之一，房價漲幅過去1年為全美第2，Zillow數據顯示2017年房價漲幅18%，僅次於聖何塞；最近3個月更是火爆，一套房子平均有5.1個買家在搶，成交價比報價平均高出7%

西雅圖地處溫哥華和舊金山兩大房價高峰之間，而城市條件非常優秀，這讓它必然會成為窪地。被溫哥華和舊金山吸引的大量房產投資者，很快將目光瞄向了西雅圖。目前西雅圖房價中位數為74萬美元，而舊金山為129萬美元

由於西雅圖房產投資熱度急速上升，目前核心區租金回報率已經降至3%左右。總的來說，西雅圖房價預期增長空間較大，但現金流收益較低

重量級500強企業雲集，傳統產業和高新科技齊頭並進：微軟、亞馬遜、星巴克、波音等多家巨頭總部所在地，僅微軟、亞馬遜兩大超級企業的市值之和就超過1.4萬億美元；Google、Facebook、騰訊、阿里巴巴、華為皆在西雅圖建有分部；生物科技飛速發展，領跑美國

高科技公司的蓬勃發展，給西雅圖帶來大量高素質高收入的人才：西雅圖是全美教育程度最高的城市；程序員平均凈收入全美第一

地理位置優越：與中國隔太平洋相望，是離中國直飛時間最短的城市，直飛西雅圖最短時間約10個小時；三面環山，深藏內灣

氣候溫和，自然景觀獨一無二：溫帶海洋性氣候，四季常青；普吉特海灣、華盛頓湖、雷尼爾雪山秀麗無雙

文化多元化發展，包容性強：14%亞裔，是美國種族融合最好的城市；盛行的咖啡文化和搖滾音樂給這座城市帶來了出眾的人文氣質

頂級的教育和醫療資源：教育和醫療在美國大城市中排名第一；華盛頓大學全球排名第11；多所高中在全美位列前茅

外面的人想進來，裡面的人不想離開：連續多年被評為全美最適宜居住城市，是一座真正做到自然、經濟、社會和文化等協調均衡可持續發展的城市

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除了上述摻雜了感性的認知（實際上，這非常重要，因為影響的是人們對城市的預期），判斷一座城市的房產投資價值，還可以理性地分析其未來的房價增長潛力。

我們評價一個城市的增長時，會從數十個維度進行數據建模和量化判斷。我們個人分析時不需要像機器這麼複雜。我們從中抽取了七個最重要的維度，組成了一套實用的判斷標準：

城市規模

人口結構

人口流入

人均收入

土地供應

超級企業

犯罪率

下面，我們就從這七個維度來套一下西雅圖。對於國內外城市房價增長潛力分析來說，這個分析思路都是行之有效的。

1、城市規模。西雅圖目前人口約74.6萬，西雅圖都會區的人口則達到350萬，是美國第13大都會區，整個華盛頓州一半以上的人口都聚居在這裡。其中西雅圖所在的金縣人口約為216萬。西雅圖是美國太平洋西北區最大的城市，相當於國內杭州等強二線城市。

2.人口結構。西雅圖人口結構十分優秀。20-40歲人口佔比最高，達到39%，18-64歲勞動人口佔比為73%。略好於舊金山（38%和72%），而紐約的這兩個數字為32%和65%。

3.人口流入。西雅圖2.9%的人口年增長率為全美第一，遙遙領先其他一二線城市，遠高於全美人口平均增長率0.7%。

值得一提的是，從1910年開始的100年，金縣各郊區市的人口增速一直快於西雅圖，然而從2010年起，西雅圖人口增速開始超過金縣郊區，並於2016年首次在人口增量上超越郊區。

在整個金縣人口持續增長的情況下，近8年來，西雅圖人口增速持續高於金縣郊區，人口向城市集聚的趨勢十分明顯。事實上，整個美國都開始出現這種郊區向城市集聚的現象，城市的便利生活又重新開始吸引年輕人。這個話題我們可以新開一篇文章討論一下。

4.人均收入。西雅圖家庭收入水平持續高速增長，為西雅圖的房市繁榮打下堅實基礎。下面這張圖是美國、華盛頓州以及西雅圖都會區2016年去通脹後的真實家庭收入中位數及增長率。西雅圖不但收入絕對值是全美平均的1.4倍，3年收入增長率更是全美平均的1.9倍。

5.土地供應。我們先來看一張圖：

這是Google Earth西雅圖都會區的夜景圖。燈光亮區和城市建成區是高度吻合的。圈出來亮度最高的區域正是西雅圖，從這個亮度分布來看，這裡不可能有大量土地用於建房了。

下面這張圖是realtor.com在2017年初公布的全美房產供給最緊張的十大城市。其中西雅圖房源供給緊張程度，排在第1位。

來看兩張更具體的數據圖。

第1張圖，來自Zillow，是西雅圖在售房屋庫存變化圖，整個數字下降的非常快，到2017年4月，整個西雅圖地區，僅有6026套房源可售。

第2張圖，2017年西雅圖房源的庫存供給又下降了30.7%，在全美50個大城市供給 「下降速度最快」 榜單中，排名第5。

6.超級企業。超級企業對一座城市的影響是舉足輕重的。過去10年，西雅圖因科技公司而發生天翻地覆的變化，其中少不了亞馬遜、微軟的功勞。90年代還是一片低矮平房的西雅圖，如今已成為全美繼矽谷之後的第二大科技重鎮。

2010年，亞馬遜公司僱員人數剛過5千人，如今已經猛增到4萬人。得益於這家全球市值第2企業的快速發展，以及高收入人群的大量增加，西雅圖獲得了大量直接和間接收益。亞馬遜創始人貝佐斯曾經粗略總結說，從2010-2016年，西雅圖至少因為亞馬遜間接獲益380億美元。

7.犯罪率。雖然西雅圖是全美教育程度最高的城市，25歲以上居民中62.1%的人擁有學士及以上學位，但是它還排不進美國治安最好的城市之列。西雅圖犯罪率為3.8%，在美國屬於中下水平，但這一點不算加分項。比紐約2.0%要差，比舊金山6.2%要好。

如果我們需要分析的是一座中國城市，那麼第7項犯罪率需要換一下，換成「地方財政收入情況」，比較合理。

一方面，因為中國經濟發展好的城市，政府財政收入都會不錯；另一方面，如果地方政府財政收入很差，就容易大量賣地導致住房用地供給增加，這一點和美國私有土地制度完全不一樣。

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通過以上這些維度，我們就可以判斷一座城市的房價增長潛力，進而對其房產投資價值形成更準確的預期。綜上，我們對西雅圖中長期的房價增值潛力依舊十分看好。

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