房產新政一出，房產投資何去何從？

3月28日，深圳「三價合一」政策正式落地。同日，杭州市宣布將採取商品住房銷售公開搖號全程公證制度；3月30日，西安市跟進，出台公證搖號買賣新房。

所謂「三價合一」，

指的是二手房交易中涉及的貸款評估價、網簽備案合同價、房管局計稅評估價，三個價格將不再「各自為戰」，銀行將以網簽價和銀行房屋評估價的最低值作為貸款評估額度依據。

短短4日，已有4個城市發布調控新政。據不完全統計發現，2018年至今，已有超過10個城市出台樓市調控新政。近期年報出爐之際，多家房企在業績發布會上表達了同樣的想法，房地產調控將常態化。

要知道，這一次樓市調控有別於以往任何一次調控，可能是最有效的調控政策之一。這輪調控最大的作用不同以往靠堵，而是疏堵結合。

今後一個時期，我國部分大城市住房可能會形成「5050、442、6070」的政策構架。即50%通過商品住宅解決、50%通過租賃解決的整體格局。需要認識到的一點是，租購併舉是房地產長效調控的政策之一。

實際上，房價是漲是跌，並不取決於調控，而是取決於人民幣對美元的走勢。美元貶值，人民幣升值，所以大量外資就湧進中國，由於強制結匯，所以就得被迫發行更多人民幣，形成通貨膨脹壓力。

如果美元走強，人民幣開始貶值，那麼外資湧出中國，人行被迫收回人民幣，將儲備的美元還給外資企業，流出中國，於是通貨膨脹壓力減小，市場上人民幣減少，房價就下跌。所以，房價的漲跌基本上取決於人民幣美金的走勢。從過去幾年的人民幣走勢圖和房價上漲圖來看，兩者驚人地重合。

筆者認為，在中央高層關於「房子是用來住的，而不是用來炒的」的精神指導下，2018國內的房地產市場將會更趨於穩健。從投資的角度來說，房地產投資即使有機會，也不在北上廣深等一線城市，反而更看好三四線城市。

剛從江西回來的筆者，看到在過去兩年的時間裡，江西九江的房價基本翻了一倍。而這種上漲背後的原因究竟是什麼呢？一方面，由於三四線城市實施的棚戶區改造工程，造成很多居民獲得了政府的補償款，而相當一部分資金是流向了房地產，購房需求的推動，房價自然水漲船高；另一方面，從去庫存角度上說，一二線城市的庫存基本去完，而行情的輪動效應，也會傳導至三四線城市，加上多數三四線城市本身的價格偏低，有一定幅度的上漲也在情理之中。

最後回歸到房產投資這個問題上，筆者認為，針對已經調控了兩輪的一二線城市，建議在2018年可以持幣觀望，而針對三四線城市，特別是一些人口凈流入比較強勁，經濟基礎較好，地理區位較優，且之前未經過瘋狂上漲的板塊，可能尚處於補漲的機會之中，建議密切關注，等待好的出手時機。

以上僅為筆者個人觀點，僅供參考。

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