買日本樓房投資…賺錢的概率？

時尚 04-22

據說中國人到日本買房是有原因的。如下：

資產保值型

日前，日本市場無論是股市，匯市，還是不動產市場均逆市上揚，說明了日本作為一個全球資產避風港已經被全球資本熱錢所認可。而且，日本樓房價格，相對於國內一線城市來說，真心不高。所以，手裡有個幾百萬現金的中產階級，把日本作為資產保值的第一選擇也不奇怪了。

資產抄底型

雖然日本樓市這幾年得到恢復，個別地方甚至漲了一倍，但據說溫泉酒店、度假村、滑雪場、農場等，目前是一個極佳的抄底場所。再加上日本銀行的貸款利率極低，導致了大量海外資本紛紛進入。

投資升值型

這類一般就是經營民宿，謀求房地產價值升值的一類人。日本房地產是保值用的，而不是升值用的。如果你想像中國一樣，短短几年間得到很高的回報，那麼日本一定不是一個好的選擇。日本房地產的最大價值是確保你的資產不至於貶值，並且有一定的盈餘。

首先必須要和大家明確一個事情，現在很多地方為了招攬中國買家去日本買房，都會打出年回報率8%-12%這樣的誘人數字。而事實上，這樣的回報率在日本是很少見的。在日本一般的公寓出租，表面的年化回報率（年出租收益/購房價格）一般在5%-7%。另外，我們還要考慮到每年的房產稅，管理費等等各類費用，一般來說我們可以按1.5%來預估。那麼實際上拿到手的回報率大致在4%-5%。

有人問，民宿會不會收益更高一些？

答案是對的。一般一間房子，做民宿短租的收益可能會比長租收益要高50%-100%。這樣算下來，如果做民宿，每年的回報率能在6%-10%。那是不是這樣？其實不是。首先，你做民宿短租不可能保證每天都有客戶。
而且日本新的法律規定的民宿運營一年不能超過180天。再加上民宿的運營成本。其實你一年下來的回報率能在5%-7%就很好了。

但是！還是要說，這個回報率比中國要高得多。現在北京和上海的城區，基本上年化回報率在1.5%-2%，郊區低的能到0.5%-1%。所以，即使日本的房地產租售比沒有很多地方吹噓的那麼高，但比中國還是要高不少的。

投資日本房地產，未來能升值嗎？

這個問題要分開來說。如果是普通公寓，那麼我可以保證的說，基本不會有升值空間（或者說即使有，也非常的小）。

這裡面的主要原因就是日本人不怎麼買二手房的。

房子在日本就像車子一樣，只要到了用戶的手裡，它的價值幾乎就在一天天的下跌，特別是一戶建。

但是，如果是收購日本的酒店，寫字樓等大型物產，他們未來的漲幅還是可以期待的。這裡面的主要判斷因素就是資源的稀缺性。比如高爾夫球場，最近3年，基本上已經漲了1-2倍。