投多少錢，才能造一家舒適的民宿？（深度好文）

設計 04-22

本文來源嘿宿（ID:heisuchina)

經常會有人問老黃：

1.我想投***錢，能賣到***的房價么？

2.我想做一個***錢房價的民宿，需要投多少錢？

簡單概括來說就是：投資成本決定了酒店、民宿將來的市場，或者說是檔次定位。也就是說業主想要達到的酒店、民宿市場和檔次定位決定了投資成本。總之，原理是相通的。

老黃的投資運營五部曲

投資成本→運營模式→運營成本

→利潤比例→投資回報

投資成本：
除基礎的住宿條件以外，是否包含其它增項服務，如餐飲、娛樂、親子、商務、宴會、活動、養生等，並核算論證投資成本總額。

運營模式

：根據所包含的所有增項服務以及住宿制定出運營模式，得出所需要的人員編製、服務流程、消耗所需、售賣渠道等，從而設定初步年流水預算。

運營成本：
根據制定的運營模式得出每一項相應的成本支出，如人工成本、能源成本、客用品成本、銷售成本等。

利潤比例：
根據年流水預算和年總運營成本得出利潤值，並根據理想回報年限進行調整。

投資回報：
最終論證投資回報年限。

以上五步為老黃住宿行業投資運營前五部曲。

要提及一句：住宿行業並不是暴利行業！

而且傳統行業需要鐵杵磨針的堅持精神。

所以不贊同的請繞行。

Part1

投資成本

構成因素：地理位置-基建裝修-硬體傢具

導致因素：平面布局-服務流程-售賣方式

地理位置

地理位置作為投資成本構成的重要因素，投資者

所選擇物業的地理位置優劣直接決定了房租以及轉讓費用。要注意的是，房租不屬於投資成本而是運營成本，物業轉讓費屬於投資成本。關於地理位置，這裡一定要詳細說明。因為這是

市場調查的第一步，也是最關鍵的一步

。

選擇地理位置的時候有以下幾個需要注意的因素：

因素1：人流量

此國家或城市的人流量是保障住宿能夠持續發展下去的根本。比如列舉一些城市：北京、上海、杭州、成都、重慶、南京、鄭州、深圳等，選擇這種城市就可以保障人流量。無論是商旅出差還是旅遊度假，乃至現如今火爆的親子出行，這些省會或者直轄市都是人們首選，並且這些城市的相關設施也足夠便捷和豐富。

即便選擇了一些二線城市也沒有關係，如果該地依附在一線城市周邊，有或者擁有足夠的特色與將來待開發的特殊條件，也可以保證人流量的輸送。就像北京火起來的京郊遊，到了周末或者節假日，周邊的城市和地區就聚集了大量北京市內的人流。

因素2：地域功能

你選擇的

城市到底是「目的地」城市，還是「中轉」城市，其實這個就跟京郊遊的概念大致相同。

作為目的地，這個位置人們旅行過程中駐足最長時間的城市。如果和目標景點或者商務工作地點距離相差不是很遠，一般不會輕易更換住宿。就算更換也不足為患，這裡依舊是人們在旅行過程中駐足最久的城市。（這樣運營成本也相應降低）

但中轉城市就不同，一般旅行者會選擇將始發地和目的地之間的小城市中轉，這也就決定了人們不會久留。（這樣運營成本將明顯增高）

因素3：季節性

最好選擇季節性較弱的城市。如果城市的主要流動人群以旅遊為目，那麼最好是沒有明顯的淡旺季，避免大起大落。舉個例子，像大理、敦煌、麗江、三亞這種旅遊性質很強的城市，雖然人流量集中的時節非常誘人，但並不是最好的選擇。我的一個朋友在大理做了一家青旅，淡季的時候一個床鋪也就售價40-80元，但是到了旺季最高能飆升到800元！那簡直就是拍賣。可這種旺季的時間太過於短暫，初入行者請慎選。

因素4：附近景區景點

此項與因素2的道理相似，如果你選擇的具體位置在城市中心的景點景區附近，那麼我說那將會是最好的地點。因為住客一定會選擇距離景點最集中的城市中心作為住宿落腳點，除了景點以外還可以探尋城市文化，並且由中心位置出發去哪裡都不會太遠。但是如果你的位置在郊區性質的景點旁，比如像北京的長城，那你會面臨很大的問題。因為首先長城本身並不需要花費太長時間去參觀遊覽，而且長城周邊沒有更多的可持續性好費時間的項目。

因素5：交通

交通這個就更容易懂了，如果你的民宿開在相對偏僻的山區，沒有任何公共交通能夠到達，甚至停車也不甚方便，那等於從源頭上已經拒絕了很大一部分客人，畢竟因為一家住宿而專門奔赴山林的客人在極少數，所以交通的便利也是客人選擇的一個重大因素。

所以對於初學者或不善於精準定位的你來說，切記不要被「大咖們」忽悠到那些偏僻的小山村、小鄉鎮去。大咖們選擇那些地方是有原因的，並且他們身經百戰、經驗豐富，人脈資源遍布全國。如果跟這種「風」那是要出事的。

考慮好地理位置之後一定要在裝修之前做好市場調查中的競爭對手調查。這能夠幫助你更加了解你所選擇位置的市場。

以選擇的物業為中心，半徑至少0.5公里搜索所有住宿，並且調研所有對手的裝修檔次和特色、價格、房間體量、目標客源、評價，以便我們在前期投資時才能找準定位。

假如你選擇的物業周圍都是樓體結構的住宿，經營的也不怎麼樣或者已經飽和了，你還得開個一模一樣的，那無疑是自尋死路。又或者你周圍的價格都是100元，你非得開個1000元的，還沒什麼特色，那樣肯定也行不通。

這裡有一個競爭對手的調查表可以給大家借鑒，其實調查競爭對手主要也是為了周邊住宿了解當地市場的客源需求是什麼。

裝修風格、檔次、特色：

取決於你自己所選擇的風格，從而確定裝修的投資成本。

價格：

參考已經存在的這個區域的價格體系，尋找適合自己將來的賣價，或客人更加傾向的賣價。切記不要扎堆價格，風險高。如果打價格戰，對手的物業是自持的，沒有房租成本，那就是血的教訓了。

房間體量：

很大因素取決於客源群體，切記不要和房建體量相差很多的對手去比價格。通過調查得知房建體量最相似和較多的住宿是哪些，在考慮自身房間體量與其間的競爭。

因為房間體量和房型的設置決定了售賣的靈活程度。比如一般房型分為：大床房（一張1.5米大床），雙床房（兩張1.1米單人床），家庭房（一張1.5米大床和一張1.1米單人床）。房型的設置一般來自於房間平米數和主要客源群體兩個因素。那麼假設將所有房間全部按照家庭房的床型設置，那這樣所有的房間無論你按照家庭、大床、雙床售賣都是可以的，因為一般來講家庭房一定會比其他兩個房型價格高，所以你的房型在售賣的時候就會更加的靈活。

客源群體：

可以通過此區域住宿類型得出主要客源群體的出行和住宿目的，從而選擇針對性的客源群體。

評分評價：

在第三方售賣平台仔細閱讀所有競爭對手的好評與差評，這樣你能夠了解到對手的很多優缺點，吸取經驗，避開雷區。

基建裝修

所租賃的物業布局和物業面積大小，決定住宿的房間體量和公共區域以及增項服務區域。設計效果的優劣決定設計費用，以及硬裝和軟裝的裝修成本。

老黃鼓勵在裝飾裝修的時候保留當地具有民俗特色的建築元素，當遊客深度挖掘一個城市的時候，更加吸引他們的是這個地區的人文歷史背景，這當中就包含了原始民俗建築特色。

在落地動工之前，有一些內容需要做好基礎了解。

首先是物業選擇和租賃的注意事項，以下幾點需要格外注意：（那都是血的教訓啊~）

因素1：房屋性質與執照辦理

如果是租賃帶有房租形式的物業，需要根據房屋的使用性質（民宅或商用）判斷是否可以辦理執照。我一直在北京做特色住宿，作為首都，對於物業的各種執照要求相當嚴格。自2016年開始的拆牆打洞政策，對於那些房屋性質為民宅的自建房、公房的影響就非常大。就算你證照齊全，無論是餐館還是住宿，全部都會被勒令到工商局註銷營業執照。到期不執行的法人今後就會進入黑名單，未來就啥也別想幹了。對於允許經營性質的商用房來說，如果你是辦公使用，也別想矇混過關，要是再加上有違建的情況就更甚之。

我有個朋友在廈門做民宿，據了解，那邊大部分民宿都是黑店，也就是無執照，三天兩頭的被掃蕩。所以為何不去辦理執照呢？這就跟當初你在租賃這個物業的時候有沒有搞清楚是否能起照有關係。

起照（獲得經營所需的相應執照手續）的順序是：

工商的營業執照、消防、特種行業許可證（住宿被國家列為特種行業）、外事（外事就是你是否有接待外賓的資格）、最後是衛生。目前想在北京東城區想做住宿的朋友基本上就別考慮了，北京東城區現在已經不可以辦理住宿的營業執照了。

因素2：物業的布局

無論是樓體還是單獨的院落，房間數量是決定運營成本的最大基礎。從布局來講，一方面是房東是否同意你將原來的布局進行改造，甚至推了重蓋。這點就有必要提前說好並體現在合同中。

因為改造會投入更多投資成本，因為收回成本的年限就會相應的增加，但如果在這期間房東突然說不租了，那你不就懵逼了。所以體現在合同中比如你簽的是10年租約，那麼在10年內除了諸如拆遷之類的不可抗因素，房東如果單方面解除合同是需要賠付你的當然即使是拆遷那也得賠。一般來講房租合同簽署年限最多不超過20年，因為20年以上法律是不認可的，謹防有心人利用這一點來忽悠你。

另一方面就是物業分配房間的可行性數量，比如300平米的院子，房屋面積只有100平米，另外200平都是院子、空地，雖然景觀公區大，但是可打造的房間數量太少。就不得不提升售賣時的房價以保證cover住間夜成本（房租高而房間數量少則間夜成本高）。倘若完全沒有售賣經驗回本勢必困難。儘可能合理的分配出房間數量是很重要的，當然了對於有經驗的人可以不用太過於死磕間夜成本。

因素3：公共區域

提升酒店或民宿品質的最強手段。

公共區域指的是客房以外的區域，例如院子、露台、會議室、多功能廳、餐廳、咖啡廳、酒吧等。對於住店的人來說，其實沒有幾個人會整天窩在房間里，所以除了外出就是在公共區域休閑消費了。

因而公共區域的裝飾風格和布局調性很大程度決定了消費者的印象。舉個例子，如果你的房間裝修的很典雅，但是在院子里擺著宛如炕頭一般的沙發套和大紅大綠的布景，一定會被人定義成高級農家樂。所以如果你的預算有限，與其在房間內添置按摩浴缸，不如把錢花在公共區域。咱們中國人都好個面子，尤其是北京老人兒，所以這個絕不能含糊。

因素4：房租

得知房租後可以按照房間數量先計算出每間夜的房租成本（房租年總數÷365天÷房間數），此數字對市場調查和定位很關鍵（免租期儘可能拉長給裝修留時間）例如房租是12萬一年，那就是一個月1萬，那一個月平均30天，一天就是 333元，如果這個物業能出十間房，一間房一天房租就是33.3元。

再有就是房租砍價，了解除了你以外還有多少人在和房東在聊，儘可能完善並貼近現實性地描述改造業主房屋的結果。如果你最終得到的價格不理想，還有一招就是

拉長年限

，用遞增的方式來將前期的投入減少，前提是要確定這個地方可以堅持長久下去。

打個比方：比如房東堅持一年12萬，但是對於你來說10萬可能是理想的價格。可以通過年份遞增的方式，一共簽10年，一年12萬的話也就是10年120萬，頭三年10萬之後按照百分比遞增，最終這10年您的到手的還是120萬。這樣初期的運營成本減少，等三年之後住宿基本成型，運營穩定，再遞增房租的話直接漲房價即可。如果資金相對充裕，年付也是個好辦法。

因素5：合同年限

一般來講，投資酒店或者民宿至少1.5-3年回本，所以合同至少5年起。如果合同年限足夠長就要注意房租遞增率是多少。在北京現在基本上都是房東只簽5年，如果你想長簽或者怕5年沒把握盈利多少，可房東又死活不答應多簽，就只能看造化了。如果無意外是可以按照合同中價格自動延續幾年幾年的。

有的房東年齡比較大，你得先和房東好好聊聊。現在在北京還能自己有個院子的老人，基本上都是文革的時候沒收的，之後又還了一小部分的。這幫人大多都有自己的房，兒女也都有房，要不也輪不到租給你。這些老人都是覺得，哎呀自己挺大歲數的了，在最後這十幾年裡把這個院子租出去，房租呢給兒女分分，將來自己百年以後變賣或者留給兒女。知道了他們出租的目的，如果老人健康情況不樂觀，有兒女，又跟你簽了10年20年的，您就小心點吧，老人撒手人寰兒女四分五裂分房產，沒有一個能做主的，情況就會很棘手。

下面直接進入基建裝修內容。

正式裝修前，關於設計問題，這裡老黃要聲明的是自己在這方面不夠強項，以往做過的店基本是根據市場需求自己設計或者某股東是大設計師的，所以沒怎麼和設計團隊翻雲覆雨的討價還價過。可熱愛紋身的老黃覺得，找設計師跟找紋身師是一個道理。

首先要確定自己想要設計的風格（依據市場調查進行合理選擇），然後是尋找合適的設計師。最怕的就是人家是傳統風格的設計大師，你非要讓他給你設計現代或歐美風格的，當然你還需要對這個設計師之前的作品有所了解。

最後就是談價格嘛，老黃認為一旦你認準了某位設計師，在設計費方面不要亂砍瞎砍，反而是滿足設計師收費之後，在裝修材料和硬體方面讓他幫你想辦法省下來，以保證良好的設計品質。要知道設計師從來不在乎原材料費用，一定是希望用最好的材料來呈現他的作品！

在設計效果圖和平面圖出來之後，你的房間數總量、公共區域面積及功能性、餐廳、酒吧、戶外區域等也全部確定好以後，就可以開始計算基礎營建的相關硬體設備的費用了。老黃會提供一些相關的表格，雖然不是最全面的，但對於中小型的住宿來講應該夠用了。先簡單列舉一下所涉及的項目：

砌牆、房頂、灌注、鋼架、地面、內牆、外牆、防水、保溫、上水、下水、污水、冷熱水、強電、弱電、電箱、中央或單體空調、地暖等等，基礎營建多到簡直說不完，不過好在有表格。不過這些過程中有一些也需要注意，你要不懂工人總是會糊弄你。

個人經驗：

強電和弱電：若不是一撥人統一做的，那就要打架了。一般弱電的不管開槽只有強電的做，但是強電開槽之前如果不商量好弱電位置，等到開槽封起來，想再打開從新封那你就要付兩個工人的雙份工錢嘍。

下水和污水：

衛生間反味大多都是因為下水和污水管沒有處理好，這是根源問題。兩根管分別從你的房間出去到住宿外的市政管道，可如果市政管道不分下水和污水，從房間裡面分開也沒啥效果，所以之前一定要盡量和市政溝通，至少問清楚市政管道所在的位置。

取暖：

如果有冬天季節，那麼地暖才是最好的取暖方式，並且也是最昂貴的。空調取暖便宜但是感覺會很乾，容易產生不舒適的感覺。不過地暖一旦鋪好就再也不能維修了，除非刨了地重新來。如果房型為複式結構，二層沒有地暖的要注意空調出風口的位置。不然根據一般複式結構將卧室設置在二層，就會造成房屋夏天悶熱冬天寒冷的入睡狀態。

電力：

電力問題非常重要，最正確的辦法就是聯繫國電網。各地政策不同，手續齊全正確也需要考慮關於增伏的相關事宜。電容與大型設備使用息息相關。夏天或冬天空調地暖全部開啟的時候，如果跳個閘可就不太好了，甚至還有可能導致危險的火情發生。所以能力過硬的強電電工師傅把關，總電纜容量預留足夠，使用正規電纜都非常重要。

熱水系統：

最好能夠滿足最大入住熱水用量的1.5-2倍，要為浴缸設置和集中用水作出打算。客人才不會考慮說一個一個排著順序用水呢。

房間採光和通風：

一般所謂的「暗房」就是沒有直接陽光的房間。這種房間客人一般不會接受，所以設計的時候就需要額外注意，否則暗房絕對賣不上好價格。還有通風，如果實在達不到良好的效果就安裝新風系統。一般的中央空調都可以附加這個系統，價格也不是很貴。

大型設備放置：

像中央空調、熱水的大型設備室外機噪音很大，一般會放置在房頂或者足夠遠的地面角落。所以如果放置在房頂就要安裝減震系統，否則房間會像地震似的嗡嗡響。如果左鄰右舍都有人住，消音也是必要的，避免水泵這種產生大量低頻噪音的設備害你被投訴。還有要考慮承重問題，一般20間房以上的都需要兩個機組，一個常用一個備用，這兩個加上熱水重量可不低哦。

房間隔音：

這是快捷酒店普遍存在不足的地方。像聽到隔壁房間此起彼伏，又或者悄悄話….使用大型輕體磚成本低，但是最不隔音。可以使用小尺寸磚牆，再加上隔音棉之類的材料效果會更好。

房間布局：

這裡就強調一點——電插板位置，非常影響入住體驗的小細節。

衛生間布局：

乾濕分離那是肯定的，足夠大的潔面鏡與專用發光化妝鏡以充分滿足各種需求。地漏至少兩個，水漫金山的衛生間只能給客人訛你的充足理由。還要注意地漏地面坡度。像將浴缸裝在卧室的床旁邊就很…嗯。

房間便捷設施：

晾衣架、衣掛架、穿衣鏡就不多說了。曾經有國外客人開玩笑的跟我說「只要你給我一個晾衣架，你可以把房間的電視搬走~」

無線網路：

這本應該屬於弱電，但老黃一定要拿出來說。現在無線對入住體驗的影響至關重要，尤其是如果你希望你的客人窩在店裡的咖啡廳或者公共區域實現潛在消費變現。所以WiFi差可不行。

老黃試過很多辦法。一開始用營業執照註冊辦理，發現北京這邊註冊的網速只能達到20-50MB，根本不給力而且非常貴！之後嘗試了個人名義辦理聯通寬頻，100MB包年價格不到公司辦理的十分之一，但是有網警系統，如果同時四台以上的電腦設備連接就會斷網再連接。所以最終機智的老黃一下子辦理了好幾個個人寬頻，費用也可以遠低於公司辦理的。

除了網速就是設備了，關鍵的設備就是交換機和AP發射器，器材本身不貴，重在人工技術安裝，一般的弱電工都可以完成。AP發射器盡量安裝的多一點，無死角覆蓋。

最後，在電焊工完活之前千萬不要鋪瓷磚或者安裝衛生間潔具之類的，否則一個不小心，你就要從新進貨。瓷磚這類的建材一般都是定製批發的，單獨補幾個很難。

以上表格，這些表格都是可以下載的。

根據所需要的設備將每一項細節、數量、規格、價格全部填寫完成，得出基礎營建的總和費用。

萬事俱備之後，協調各個施工方之間才是最重要的問題，它直接影響是否能按期完工。所以跟每個施工方簽好協議，款項最好分三次或者以上付，通過每一階段付款制約對方。一般來講，如果分三階段付款，第一、第二階段基本上是施工方的材料費和人工費，第三階段是供應商的純利潤，所以掐好時機呀！不過有的時候施工方會在最後亂加增項，這就是考驗你做監工的記憶力的時候。

硬體傢具

硬體的層次跟隨設計效果上升或降低投資成本。

傢具的選擇直接關係住客的舒適程度，與裝修風格緊密相關。

傢具：

其實沒什麼可說的，如今無論是新中式風格，還是義大利或歐洲極簡風，都沒什麼大問題。實木的最顯品質和檔次，但也最貴。尤其是榆木的、核桃木的那種顏色低調又奢華的。這裡可以多聽設計師的意見，不過要注意實用性，避免華而不實。還有像床角之類的經常磕到客人也要注意。

客房門：

老黃覺得這個部分很重要，一間好的客房何嘗不是從門開始的呢？多在門上面下功夫是很有必要的，尤其是門鎖還有門把手。有質感的門把手給客人的入住體驗尤為重要。

行李架：

一個功能性強又或者能夠節省空間的行李架太重要了，客人總是將行李打開鋪滿一地，難以體驗到設計的用心之處，這當然會讓費心設計的主人很是傷心，但也有可能是因為你沒有給到客人一個使用的行李架。

五金件：

水龍頭、花灑、浴巾架，這衛生間三大巨頭就不用多說了吧？質感和出水量直接影響入住體驗和成本。

燈具：

這可是房間、衛生間的點睛之筆啊，好的燈光才能襯托出牆面塗色和裝飾物。燈光的柔和度還有照明度要拿捏準確，總光源要起到照明作用，而床頭燈和走廊燈不用太亮。總言而之，燈具盡量不要吝嗇，真的能幫你彌補很多。

電器：

電視這種物品就沒必要提及了，調整好觀看角度即可。想讓房價在500以上？保險箱、小冰箱、數據增值設備沒有可不行。

吹風機男士來講用的頻率並不高，主要還是女士。有些賓館常將吹風機固定設置在衛生間，又沒有給客人設置足夠大的鏡子。而且不是每個人都習慣在衛生間吹頭髮，老黃就認識喜歡在床上吹頭髮的。

還有吹風機盡量購買大功率的，其實真的貴不了多少錢，可看起來就不一樣了。風乾和造型頭髮的功能區別很大，只要注意功率問題就好了。還有熱水壺，容量大的燒水比較慢，容量小的可能不夠喝的，所以根據房間類型和最大入住人數放置不同容量的熱水壺吧，記得要經常清洗和維護，因為這是細節的問題。

床品布草：

這個方面學問就比較深了。一套布草的基本壽命是大約120次的洗滌，大概使用年限平均為1.5年。從何得來呢？你可以根據你所有住客的平均入住周期來計算，客人入住離店更換一次布草，入住的時間越長，則洗滌布草的次數頻率就越低，壽命就越長。

布草是分規格的，比如40密度開始60、80、100、120、180等等，意思大概就是針織的密度。工藝壽命也不一樣，比如加密的、貢緞的、綢緞的等等。另外還有一個間接影響布草壽命和質量的因素——洗滌布草的廠家。他們使用的洗滌藥水的質量直接影響了布草壽命。一般來講洗滌廠家不會將布草分等級質量洗，放在一起用同一種藥水。還有非白色的布草很危險，洗滌容易串色，同時藥水的漂白作用會影響到顏色明亮度。

以上採購表格，依然可以下載，不過這些表格一般供應商也可以提供給你。

第一次採購，挑選一些門面較大的廠家總不會吃虧，或者朋友推薦。老黃的供應商很靠譜，也是一點一點篩出來的，有需要可以幫你推薦。最後記得，採購時盡量不要付全款，先一半，盡量拖一段時間再付另外一半，以防萬一啊。