得了吧，任志強同志！

文/楊國英財經暖男 | 只說有用的

對任志強，對任總，我一直是尊敬的，甚至一度是我最為尊重的地產學人。

任總，並非是學術出身，我尊敬他，是緣於過去10多年，他對樓市政策的研究和對房價走勢的研判，要遠比純粹學術出身的，要嚴謹得多，也要準確得多——市場甚至流傳著這樣一句話，「信志強住洋房，信牛刀住牛棚」，足見任總多麼深得民心。

「房價還要漲！漲！漲！」，這是任總永遠最愛講的話，他的論據也永遠是城市化率、貨幣量、供地這些——城市化率還要上升，貨幣量還要寬鬆，供地規模還要收縮。

這不，昨天，任總又在地產金融高峰論壇上，再次呼籲「大家抄底樓市」，並稱「越出政策的地方證明房價越要漲」。

經驗主義是要害死人的！樓市上漲豈是永恆的真理？

任總現在還在呼籲「大家抄底樓市」，事實將證明，這是要害死他的擁躉的。

在過去3年，我和任總一樣，一直在呼籲大家買房，但最近半年，我卻希望大家要冷靜，「剛需當入，投資慎入，投機勿入」。

在「政策市」烏雲壓頂，不，在「政治市」烏雲壓頂之下，任總還在講「越出政策的地方證明房價越要漲」，我想，這是任總對新意識形態的嚴重忽視，這我可以理解；而在信用持續緊縮、城市化已過半程之下，任總還在呼籲「大家抄底樓市」，我感覺這就有點不負責任了。

新意識形態，這個有點敏感，就不多講了，怎麼理解？一句話，「穩定壓倒一切，民生重於市場」，最高層屢講「房子是用來住的，不是用來炒的」，這豈是一句玩笑話！

再說，過去3年，全中國調控政策最猛的地方，是北京，過去2年，我們看看北京房價漲了嗎？二手房成交價足足跌了有10%，京郊部分樓盤跌了甚至超過50%。在「政治市」之下，你以為調控僅限於市場化手段嗎，你大錯特錯了，包括限售、批量推出租賃性用地、限制落戶等等，這些措施的力度，都遠遠超過市場化手段。

再談談任總論證房價永遠上漲的論據，城市化率還要上升，貨幣量還要寬鬆，供地規模還要收縮。

這些論據，在過去20年，還算是相當堅實的，但是，現在則已經有些松垮了。

是的，城市化率還要上升，但是，卻會大幅減速。1999—2008年這10年，我國城市化率從近31%上升到47%，年均上升1.6%；而2008—2017年這10年，我國城市化率從47%上升到58%，年均上升已減速到1.1%；以此類推，未來10年，我國城市化率的年均上升速度，極可能會減速到0.6%。

事實也證明，在城市化超高速上升的第一個10年，房價上漲也是超高速的，一線和二線熱點城市，普遍上漲了4—5倍，而在城市化中高速上升的最近一個10年，房價上漲則是中高速的，一線和二線熱點城市，普遍上漲了2.5倍左右，以此推測未來10年，在城市化率必將中低速上升的情況下，除了極少數補漲性城市，房價再次暴漲的概率，整體應該已經沒有了。

再說，貨幣還要寬鬆，這就有點荒謬了，最近一年多，我們注意到沒有，市場利率已經越來越高，銀行存款消失現象越來越嚴重，這是信用嚴重緊縮的表現。

傳統的信用緊縮，是央行的主動管理行為，是為了抑制通貨膨脹，當然，也包括樓市等資產價格泡沫了。但是，現在的信用緊縮，既有央行主動管理的因素，更包括民間的自發因素，資本出境，明面上，你貌似可以管，但是，通過數字貨幣等手段出境，你怎麼管，你根本沒法管。

我國的房價，過去多年的輪番大漲，其實是一種預支城市化率上升的行為，因為，從純粹理財的角度講，租售比不划算嘛。而這種預支，在城市化已過半程、且信用緊縮、「政治市」烏雲壓頂之下，必然會進入緩漲之途——通過房價的緩漲，房租的補漲，流動性的壓制，使之，在未來10年，中國的樓市，逐漸進入租售比合理的範圍。

如此，樓市穩，天下安！

謹以這篇短文，告誡任總！

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