為什麼婚後買的房，離婚時卻沒你的份？

導讀

婚姻前後購買普通產權房，權屬如何劃分？由於會出現出資者與登記權利人不一致、購買時間跨越較大、首付與還貸等等情形，最終的所有權歸屬會出現很多種結果。我將用三期的文章向大家介紹各種情形對應的法律結果，今天主要講解婚前購房相關知識。

在開始講解之前，有以下三點基礎知識：

第一、貸款買房內含三個重要法律關係：房屋買賣合同法律關係、借款合同法律關係和抵押合同法律關係。簡而言之，貸款買房就是你跟銀行借錢（借款合同法律關係）交給開發商（房屋買賣合同法律關係），並把買來的房子抵押給銀行（抵押合同法律關係）按期還貸款。這個操作流程的時間銜接很緊密，一般不會出現銀行隨意放款或者開發商輕易協助辦理過戶登記的情形，不要想著鑽空子。

二、房屋在法律上屬於不動產，不動產登記簿（是物權歸屬和內容的根據，由登記機構管理。與房產證不同）上記載的人將會被推定為所有權人。為什麼？房屋這樣的不動產，不能像鈔票一樣——佔有即所有，誰拿著就是誰的。如何最簡單得確定所有權？就發個證書登記一下證明吧~所以，還真要把這個「紅本本」當回事，上面的名字不能隨便寫，也別放不下面子亂添名字，否則花很大力氣也不一定能挽回損失。

三、夫妻共同財產的內涵和處理情形很多，並不都是以結婚時間一刀砍斷，婚前的歸個人、婚後的不問緣由攪在一起。要尊重物權登記的推定效力（即不動產登記簿記載內容），也要結合出資人、時間、約定等等，綜合做出判斷。

（一）婚前購房

一、男女雙方共同出資、登記在雙方名下。

屬共同財產。

原因：婚前各自經濟獨立，不屬於「婚姻共同體」。此時，出於某種契約關係，雙方自主自願地出資購房，說明對共同出資購房有著一致的追求，希望發生共同購房的法律效力；另外，共同登記說明雙方對不動產權利推定的一致的意願。無論是事實上還是法律上，都應該認定雙方該房屋共同共有。

二、男女雙方共同出資，登記在其中一人名下。分兩種情況：

A若購房發生在同居期間，作為共同共有處理。

原因：兩個神志清醒的正常男女，以結婚為目的共同居住、共同生活，為婚後生活添置必要的物質設備（房屋、家電等）很正常。雙方已經以實際行動表達了對房屋歸屬的約定，僅僅是登記在一方名下，此時雙方的意思表示效力很強，完全可以認定該房屋為二人共有。若婚後不合而離婚，應當以共同財產分割。

B若購房發生在非同居期間，該房屋歸屬尚無統一意見。若婚後不合而離婚，參照購房背景、出資額尤其是公平角度，以借款、贈與、共同財產等處理。

三、一方出資，登記在對方名下。

多視為以結婚為目的的贈與，按登記方的個人財產處理。

原因：根據第一種情形，你自己出資購房，本來應該掛自己的名，卻登記在對方名下。作為完全民事行為能力人，把對於房屋所有權的推定效力讓與他人，尤其是登記到與你有特殊關係的男/女朋友名下，根據一般常理，此種行為應視為你對房屋權利歸屬的放棄、以及將房屋贈與對方以完成婚姻登記的明確意思表示。在這種意思表示之下，房屋確確實實登記到了對方名下的，可以將該房屋認定為對方的個人財產。

（需要注意的是，有時候存在出資者不具備購房資格的情形，故將出資者購買的房屋登記到對方名下。此種情況下，不能視為將房屋完全贈與給對方，但也不能單純地否認不動產登記簿上的推定效力，故支持雙方共同共有更加合理。）

四、一方出資，登記在自己名下。

屬個人財產。若婚後共同還貸，給對方補償款即可。

原因：簡單直白。還是考慮兩個重要因素：出資和登記。純個人出資的，個人所有——天經地義。加之登記在個人名下，完全保留了自己對產權歸屬的效力推定。此種情況下認定個人財產應該沒有疑義。後期還貸部分、增值部分由房屋所有者給予補償的規則，也比較公平合理。

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（鄭重聲明：法律的事交給我們法律人就好了！有些公眾號為了博人眼球、創造收入和擴張自己的語言生態，一邊煽情一邊偷換概念，對法律法規做了誤讀、誤導。在此，我發文糾正一下，希望記住：不懂的法律問題可以諮詢專業人士，但不要瞎百度、不要順便撈個文章就奉為真理！）

法律人-王和平，湖北君與時律師事務所。

承接各類法律諮詢和代書，另，有優質律所團隊可提供家事糾紛、企業經濟糾紛、人身損害、買賣借貸等民商事糾紛的代理服務。

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