多城爆發「全款搶房潮」，房價下跌沒戲了？

我們經常說，別被貧窮限制了你的想像，有錢人的世界和我們隔著一個太平洋的距離。還有一句特別提神醒腦的話是，逛一圈售樓處你才能知道自己有多窮。售樓處是一個真正不顯山不露水的藏龍卧虎之地，很多購房者看似其貌不揚，出手卻十分闊綽，全款買房那都不是事兒。

第五輪調控來襲，搶房潮卻在各個熱點城市不斷上演：杭州、合肥、成都、青島重慶等無一例外迎來了史上最嚴調控下的搶房熱潮，且據資料顯示超過9成都是「全款購房」。這不禁令很多人疑惑不解，很多剛需透支3代人幸福和積蓄才湊夠首付，為何有錢人全款都不帶眨眼的？這些有錢人是從哪冒出來的呢？

首先，開發商要求購房者「全款支付」說明國家對宏觀信貸的收緊已經見效，開發商捉襟見肘，普遍缺錢。造成開發商缺錢的原因有二：

一，穩定金融大局，嚴防資金向房地產傾斜，中央明確要求要收緊對房地產信貸的支持，於是在去企業槓桿的口號下，房地產的融資渠道被逐一堵死，過去低成本就可以融到的錢，現在徹底用不了了。數據顯示2017年投資增速是2008年以來最低的一年，開發商兜里基本上沒什麼錢了。

所以我們看到從去年開始很多開發商從境外融資388億美元，今年更甚，第一季度193億美元，是去年全年的一半。這說明什麼，開發商極度缺錢，為了企業資金穩定即使是高成本的海外融資也得不惜代價用。

二，限價令目前是最普遍的政策，從一二線城市到三四線城市「限價」政策已經成了調控房價的固定招數。因此，開發商的新房售價就被調控這隻大手死死按住了，對於低價土地尚有盈利空間，但是對於15年、16年很多高價地王來說政府定價就導致利潤嚴重不足，很多甚至徘徊在賠本的邊緣。

同時，限價也使得新房和二手房價格嚴重倒掛，很多城市新舊房甚至相差萬元有餘，一套100平的房子相差就是100萬啊，搶到之後轉手賣掉就可以穩賺100萬。難怪購房者會群起而搶之，面對這樣的紅利傻子才不去搶房呢，普天之下還有比這個賺錢更簡單的事情嗎？

上文提到的合肥、鄭州、南京、杭州、重慶等地搶房熱潮都源於此。面對如此高需求的購房者極度缺錢的開發商當然會為了快速回款，要求購房者支付全款了。

其次，這些全款購房者到底是從哪冒出來的呢？奇哥說過，任何投資都是聰明的，有憂患意識的，頂級的投資最後較量的是能安全賺多少錢。炒房也如此，在房地產市場調控來臨之前其實很多炒房投機客都已經聞風而逃了，專業級的投資客無論是對大勢的判斷還是逃生能力都遠優於普通購房者，他們早在調控政策還未到來之前就已經落袋為安套現離場了。所以我們看到，在一些熱點城市出現新房以如此低的價格銷售時，他們就嗅到了財富的味道，席捲而來。

這些手握大量現金的財主不是一夜之間產生的，他們本來就隱藏在全國人民之中，只是等時機到來的時候才顯露出來罷了。這些全款買房的人中投資客佔據絕大部分。

還有一部分是做實體生意的大戶，他們在早年間就攢下了很多老錢，投資股票又不敢，恰好當地的樓市有一波行情，而且是穩賺不賠的買賣，所以也被裹挾進這股全款買房打潮中來；

第三種人是拆遷大戶，他們靠棚戶區改造貨幣化補償獲得海量資產，杭州、鄭州、合肥一些優質地塊上的原著居民哪個不是至少獲得上千萬的補償，他們首先需要的就是房產，買房自然是頭等大事。不同的是，這部分人群買房是自住為主要需求的，自然不會錯過這麼優質資產的上車機會。

所以，純粹的剛需（靠透支三代人積蓄者）在他們面前自然沒有還手之力，搶不過是再正常不過的現象。

因此很多人說，有這麼多全款購房者的鼎力相助，開發商肯定不會降價促銷賣房。事實並不如此，奇哥上文說過開發商現在極度缺錢，單純的靠把高價項目按政府意願銷售，即使是開盤售罄很多高價項目其實是沒有多少利潤可言的，到頭來總賬一算不過是白忙活一場

更致命的是，2018年、2019年是房企償債高峰期，要知道國內大多數房企負債均超過80%，如果所有的項目都是這樣「白忙活一場」而其它融資渠道又沒有希望，房企很難平衡資金，資金鏈斷裂的危機可能隨時爆發。

因此，為了企業的大局安危，更全面的快速回款就顯得非常必要，這不僅是受制於政策的威力，更是企業回血續命。事實上，這種越來越緊的信貸收縮未來將是常態，再者能夠全款支付的資源也終究會枯竭，開發商要認清現實。

奇哥一直強調，房價暴升引發的社會弊端已逐漸顯露，拋開與人們的日常收入漸行漸遠不說，大量的資金湧入樓市已經給金融大局的穩定埋下引信，眼下房地產真的需要冷靜一段時間，房價也需要來一場真實的「說跌就跌」式的旅程了。

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