保利地產：整合促進規模增長

年報系列點評之三十七

銷售增速提速11個百分點至47%；2017年新增4520萬平米土儲，助力銷售規模上漲；財務結構合理，融資成本4.82%維持低水平；保利物業上市，兩翼業務持續發展。

文／研究員 房玲、羊代紅

2017年保利實現合約銷售3092億元，同比增長47%。為了促進銷售規模的增長，支撐其重回行業前三的規模訴求，保利2017年新進入24個城市，總新增土地建面4520萬平米；此外，2017年11月底保利地產通過以現金方式收購保利（香港）控股有限公司50%股權的議案，拉開與保利置業整合的序幕。在傳統的房地產業務之外，其房地產金融與社區消費服務--「兩翼」業務在2017年均有突破，其中保利物業在2017年實現新三板上市，營業收入同比增長27%至32.4億元。

銷售：未來兩到三年回歸行業前三壓力較大

2017年保利地產實現合約銷售3092億元，同比增長47%；合約銷售面積2242萬平方米，同比增長40%。銷售金額增速較於往年的增速有了再一次突破性的增長。其中，粵港澳大灣區的銷售貢獻近千億元，占其2017年銷售額的近三分之一；而從單城市的銷售貢獻率來看，廣州、佛山和上海等9個城市單城市貢獻超過百億元，多城市的項目熱銷促進了保利的銷售規模增長。

2017年11月31日，保利發布董事會通過了以現金方式收購保利（香港）控股有限公司50%股權的議案，與保利置業的整合正式開始，且預計在2018年將會有實際性的完成。2018年保利地產沒有提出明確的銷售目標，但是此前曾提出在十三五期間，即最晚2020年，銷售規模達到5000億，同時在建面積至少達到1億平方米左右。此外，保利地產董事長宋廣菊在2017年12月的股東大會上提出未來兩至三年企業要重回行業前三，但2017年行業前三銷售均已超5000億元，超過保利兩千億元左右，無論保利地產是否並表保利置業，回歸前三壓力都比較大。

從城市能級來看，保利在三四線的銷售貢獻率較於2016年增加10個百分點至18%，主要得益於珠三角城市群全覆蓋所帶來的業績貢獻，特別是粵港澳大灣區內三四線城市熱度升溫，如佛山受益於灣區概念的提出，保利在該城市的銷售額超過百億。

投資：首進24城推進全國布局

在重回行業前三的強烈訴求下，保利地產拿地投資力度也不斷增加，2017年拿地銷售金額比高達0.89。2017年保利新增204個項目，新增容積率面積4520萬平方米，同比增長88%；新增土地儲備總價2765億元，同比增長128%。這主要源於2017年保利完成了與中航地產的業務整合，間接獲得了20個項目，增加了約910萬平米土儲。從拿地方式來看，併購也是保利的重要拿地方式之一，2017年保利通過收併購的方式獲取81個項目共計2190萬平米，佔新增土儲的48%。

從新增土地城市分布來看， 一二線城市新增土儲佔比達63%，同比減少了7個百分點，但依然是主要布局點。與此同時，保利繼續推進城市群深耕策略，加大核心城市周邊三四線城市的投資力度，2017年新進入的24個城市中，超過90%以上是三四線城市，如徐州、蕪湖、鹽城，梅州等城市。

2017年末，保利地產總土地儲備達13757萬平米，同比增長36%，其中待開發面積達9090萬平米，同比增長42%；隨著全國化布局的持續推進，保利地產目前已布局全國92個城市，一二線城市的土地儲備佔比55%，為將來保利規模的擴張添磚加瓦。由於合作比例較大，保利地產2017年底的權益土地儲備約為9449萬平米，佔比約為69%。

財務：結構穩健融資能力強

2017年，保利實現營業收入1463.06億元，同比減少5.5%，其中來自物業銷售收入1374.63億元，同比減少6.5%。營業收入的減少，一方面是受營改增及項目結轉區域結構影響，另一方面也是因為近年來保利地產合作項目增多，部分合作項目結算時不計入營業收入，而是直接計入投資收益。2017年保利地產投資收益16.8億元，同比增長了34.8%，進一步促進了企業凈利潤率的增長。2017年保利地產的毛利率、凈利率和歸母凈利率分別為31.05%，13.45%和10.68%，分別同比增長2.06、2.42和2.65個百分點。

在資本運營方面，保利地產財務結構合理，不斷嘗試創新融資。由於2017年投資開發力度較大，2017年底保利的凈負債率為86.45%，同比增長31個百分點，基本處於行業平均水平。2017年年末，保利持有現金678億元，同比增加44%，現金短債比2.30，長短期債務比為5.94，資金充裕，負債結構合理。

從債務類型結構上看，銀行借款佔比66%，各類債券佔比16%，其他類型借款佔比18%。較高比例的銀行借款，對企業融資成本控制大有裨益，2017年保利平均融資成本為4.82%。此外，保利積極進行創新融資擴寬其融資渠道， 2017年10月獲批發行國內首單央企租賃住房REITs，且於2018年3月完成首期發行規模17.17億。

兩翼業務：保利物業新三板上市

除了傳統的房地產業務之外，2017年保利在房地產金融、社區消費服務和商業等「兩翼」業務上也取得了較好的成績，未來這些業務在直接提升企業業績的同時，也將與地產開發主業形成很好的協同發展效應。

在房地產金融方面，保利累計基金管理規模達到785億元，其中，信保基金累計管理規模637億元；保利資本累計管理規模148億元。房地產金融業務的擴張，為保利提供新的收入來源的同時，也有助於實現對外部更多資源的聯合及撬動，為其業績的增長提供燃料。

在社區消費服務方面，2017年保利物業登陸新三板。2017年保利物業實現營業收入32.4億元，同比增長27%，歸母凈利潤2.3億元。同時，保利物業2017年合同管理面積17423萬平方米，同比增長44.75%。保利物業在做好基礎物業服務同時，圍繞社區客戶資源，在社區養老、和樂教育、二手經紀、社區商超等方面進行布局，綜合發展，將進一步提升產品溢價。

商業經營方面，保利地產旗下商業管理公司2017年底累計管理商業面積160萬平方米，2017年實現經營收入及管理費收入超10億元。保利地產積極推動品牌輸出，在武漢、長沙、天津等6個城市實現自主購物中心品牌輸出；在蘭州、郴州、雲浮實現自主酒店品牌輸出，並且獲得全球四大酒店管理集團10個品牌的特許經營合作意向。

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