海南限購升級，你以為限購就能阻擋中國人買房了嗎？

海南省人民政府網站22日發布《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關於進一步穩定房地產市場的通知》（以下簡稱通知）。通知明確，即日起在已出台限購政策的基礎上，海南實施全域限購。

這是最近一年來，海南發布的第14次房地產調控政策。

分析人士認為，此次海南發布的限購政策，條件異常苛刻，這意味著外地新增炒房資金在數年內幾乎無法進入海南樓市。

近年來，國內房產限購政策不斷升級，不僅北京、上海、廣州等一線城市限購，連蘇州、廈門、杭州、南京、鄭州等二線城市也紛紛出台了限購政策，海南更厲害，現在全省都限購了。

其實，不僅國內限購，國外也限購，誰讓中國人這麼愛買房呢（很多國家推出限購政策都是因為中國買家抬高了房價）。

加拿大安省政府調查海外買家的國籍顯示，絕大多數來自中國，佔70.6%，第二位是美國，只佔4.6%，而印度排第3，佔3.6%。

2016年7月25日，溫哥華卑詩省（British Columbia）宣布，從8月2日起，將向海外房地產投資者徵收15%的額外房屋轉讓稅，此舉被認為是與中國買家「撕破臉」，因為中國買家被認為是推高溫哥華房價的推手。

2017年10月31日，紐西蘭正式宣布明年將禁止外國人買房。此外，加拿大、澳大利亞、美國、新加坡等熱點海外投資市場均出台或擬出台政策，限制外國人買房。各國此舉，意在提高外國人買房門檻，保障本國人民住房需求，也意味著各國的房地產投資在階段性收窄。

雖然全世界都在限購，仍然擋不住中國人買房的熱情。

房地產仍是高凈值人群最主要的投資方式

據Knight Frank的《2017財富報告》，過去十年來，中國高凈值人群增長了近4倍，從18.8萬增長到71.9萬。

財富管理界通常以100萬美元或600萬人民幣的可投資資金作為門檻，將這類人群稱作高凈值人群。也就是說，「百萬富翁」的說法仍不過時，只是要按美元來算。

儘管高凈值人群的數量增長了4倍，但他們的投資喜好仍然沒變。

據胡潤研究院最新發布的《中國富豪品牌傾向報告》顯示，房地產持續成為中國高凈值人群的最主要投資方向，而股票投資居其次；約一半富人認為未來兩年國內地產價格會穩健增長。

房地產對於大多數投資者而言仍然是最安全、穩健的投資方式，而海外房產更以極大的優勢受到國內投資者的青睞，逐漸成為最受追捧的投資方式之一。

在2018北京春季房地產展示交易會上，高力國際公布最新監測數據：2017年中國投資者在海外的房地產投資錄得395億美元（約2502億元人民幣），創歷史新高，較2016年增長8%。

海外房產成為越來越多高凈值人群的選擇

胡潤研究院與萬國置地發布的《2017中國高凈值客戶海外置業展望》指出，有接近一半的中國高凈值人群將海外房地產投資作為最主要標的，他們平均擁有2.3套海外房產。

儘管高凈值人群紛紛不謀而同地選擇了海外置業，但實際上他們的目的卻不盡相同，主要有以下幾種：

1.自住

如長期在國外工作、留學的人群，對這些人來說，買房其實比租房更划算。美國是中國人首選的工作和留學目的地，我們以美國為例，來看看在美國租房和買房到底哪個更划算。

這就需要從租售比入手：

租售比=月租金/房價

租售比計算的就是出租多少個月可以將買房成本收回。我們以美國的波士頓為例，以三十年為期限，來分析在波士頓買房和租房哪個更便宜。

波士頓中等房價：$43.5萬，中等房租：$2,550。

也就是說，14年左右的租金就可以買下同樣的一套房子，而且，隨著波士頓的不斷發展，房價會持續攀升，但租金已經基本穩定在最高點了。因此，買房比租房恐怕要划算更多，而且早買對投資更有利。

2.追求高回報

《2017年度胡潤海外置業投資回報指數》顯示，前50名投資回報率最高的城市共來自19個國家，其中美國以11個城市居首，其次是英國7個，德國、澳大利亞和加拿大各有4個，法國、紐西蘭、西班牙、日本、瑞士和泰國各有2個，中國、愛爾蘭、奧地利、盧森堡、阿聯酋、韓國、馬來西亞和印度尼西亞各有1個。

2017海外置業投資回報指數排名Top20

2017年度租金收益率Top 10城市

加拿大的溫哥華成為全球置業投資回報最高的城市，多倫多在2017年4月向海外買家開徵15%的「非居民投機稅」、擴大對房屋租金上漲的法規控制、開徵房屋空置稅等，以抑制大多倫多地區房價的飛速上漲，隨著多倫多房地產市場的硝煙慢慢冷卻，溫哥華的房價卻重新恢復了活力。

排名第二是維多利亞，英國的伯明翰以其可觀的租金收益率成為全球置業投資回報第三高的城市。

美國西海岸上榜城市比東海岸多。美國共計上榜11個城市，其中西部上榜7個城市，聖何塞以較高的房價漲幅排名第一，其次是西雅圖和拉斯維加斯。東部上榜4個城市，分別是納什維爾、奧蘭多、達拉斯和休斯頓。

英國共上榜7個城市，伯明翰以其憑藉較高的房價增長率和租金回報率，成為今年新增上榜城市，並躍居第三，英國新增了4個城市上榜，分別是伯明翰、萊斯特、利物浦和布里斯托爾。

3.旅遊度假

北京房展組委會國際業務總監魏克非先生表示，「近兩年，海外置業的國內需求發生了明顯變化。以前中國人到國外去留學、移民、投資是構成海外置業的三大動力。但由於天氣惡化，一些風景優美、休閑度假以及養老養生為主的海外地產逐漸受到中國人的關注。中國家庭考慮購買海外度假房產，成為一種新趨勢。」

2017年最新的市場統計數據顯示，美國、澳大利亞仍是深受中國家庭青睞的熱點國家，同時泰國成為繼美國、澳大利亞之後的第三大熱點國家。

4.有移民需求人群

近年來，隨著全球移民群體的迅速擴大，各國移民政策颳起了「收緊風」，但是絲毫不影響國人對於歐洲購房移民的青睞。

相比於美國、加拿大、澳大利亞、紐西蘭這些老牌移民國家逐漸收緊的移民政策，歐洲購房移民以「投資少、申請快、要求低」等優勢滿足的眾多投資者的需求。

目前歐洲火爆的購房移民三大巨頭：希臘、葡萄牙、西班牙，獲得身份以後可以暢行26個申根國。

既能買房投資，又能拿到身份，一舉兩得。

海外房產投資有什麼風險，應注意什麼問題

一個曾想「抄底」美國房市溫州人的經歷，具有一定的參考意義。

2009年，在中國人買美國房的熱潮中，溫州人李先生經過中介的介紹，一次就買下了3套「法拍房」（銀行沒收後再拍賣的房產）。其實，當時的房價還真便宜，據稱，2006年的估價還要20多萬美元，2009年銀行掛牌才2000多美元。以百分之一的價格買到相同的房子，看似美好的開局，確是李先生噩夢的開始。李先生對自己的投資後悔不已。

據稱，李先生買房子的時候，只去看過一次，後來才慢慢發現，房子比較舊，地段也偏僻，為了用租金抵銷日常維護費用和稅費，只好重新翻修，花的錢和買房子的錢就差不多了。此外，由於房子是在「窮人區」，他的租客已經好幾個月沒有支付租金了。

對於房屋被「白住」，李先生很無奈，因為他不可能為了租金坐飛機去美國打官司。李先生曾想過要把房子賣掉，不過聽說還要6%的中介手續費，算下來最終還要虧本。

海外房產投資應注意什麼問題：

1、要深入、全面了解將要投資的地區

在投資海外房產前，一定要對即將選擇投資地區的經濟、房地產發展周期作深入了解，盡量選擇經濟蓬勃、房地產上升前期購買。

2、要依靠專業人士

投資海外房產時，要挑選有經驗的律師全程陪同，並在他的協助下完成整個購房手續。另外，辦理貸款的時候也要藉助專業機構的力量，因為對於一般的購房者來說，由於自己不太了解所在國家和地區的貸款政策，操作起來具有一定的難度。

3、要詳細研究各國的房地產稅收情況

投資者要對房產交易時產生的稅費也要清晰地掌握，衡量稅費成本是否可以承擔。海外與房產有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅。

4、關注國際變化

與其他風險不同，政治風險事發突然，原因複雜，影響深遠，僅憑自身的力量，一是難以事先研判，二是難以事後處理，所以購房者在海外投資之前，一定要做足功課。

5、關注匯率變化

匯率風險是目前大多數海外置業者最為擔憂的。因為房產貸款期限都較長，在這麼長的時間內，利率一定是有升有降，貸款人會面臨還貸金額的不確定性。

移民幫綜合整理，部分內容摘自人民網、法邦網、環球財富網、胡潤研究院、北京晨報。

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