房企彎道超車的秘訣：做對加減法
2017年在調控政策環境下，樓市依然交出了一份令人滿意的答卷，商品房銷售面積達到16.9億平方米，銷售額達到13.4萬億元，再次創造天量。2018年房地產市場可能有所回調，但蛋糕依然龐大。
當金融去槓桿、租購併舉成為政策焦點，當政府不再是土地的唯一提供者，一系列重大變化之下，房地產行業迎來全新挑戰。與此同時，低位運行的經濟增長，難以破解對房地產的慣性依賴，行業基本面並未發生根本性改變。
多方因素的對衝激盪下，2018年的房地產市場機遇與風險並存。面對行情的波動，一面化解由此帶來的影響，一面尋求可持續發展的更大空間，做對加減法，才是房企實力對比的關鍵。
面對不可預知的市場風險，今天，國企華遠地產舉辦了以「當春乃發生，砥礪共前行」為主題的媒體見面會。
華遠地產2018年媒體見面會活動現場
會上，華遠集團董事長兼華遠地產董事長杜鳳超表示，「華遠一直在穩健中尋求突破，沿著企業『十三五』規劃戰略深耕區域，創新產品，完善服務。圍繞新型地產+互聯網的服務運營平台，合縱連橫，整合產業鏈相關資源，由傳統的房地產開發商不斷地向房地產綜合服務運營商轉型。」
華遠集團董事長兼華遠地產董事長 杜鳳超
作為有著35年品牌歷史的房企，華遠地產的轉型之舉頗具深意，華遠能否藉此順利跨越行業周期，實現全國化的規模擴張？
加 法
前瞻布局+精準出擊+區域深耕
儘管前幾天碧桂園因為「高周轉」策略的曝光被拖入輿論漩渦，但眾所周知，土地儲備和周轉效率關乎房企的成長邊界，更決定著企業的命運。
在剛剛過去的2017年，「因城施策」的調控政策使房地產市場格局發生劇變，一線城市成交腰斬，二線城市漲跌互現，三四線城市卻表現火爆，引發眾多房企掘金。然而，央行貨幣抽刀斷水、政府調控如影隨形，都預示著三四線城市的房價會被控制在合理區間，一旦過快上漲，必然招致調控，市場銷量也會隨之受到巨大影響。
在地價動輒數十億元、項目限價遍地開花的調控周期中，房企一不留神就會掉進坑裡。城市輪動效應下，如何做加法，才能在把控安全邊際的同時實現有質量的增長？國企華遠提供了一個可供借鑒的發展樣本。
首先要踏准市場節點，淡市拿地旺市賣房，才能獲得更高溢價。今年年初，剛剛上任的新一屆的華遠管理團隊開始大刀闊斧地積極擴張拿地，僅開年以來華遠便斥資52億元在重慶、佛山、天津三個城市相繼摘得5宗地塊，土地總面積達到42萬平方米。
華遠抓住市場低谷期，以及眾多房企觀望的時間窗口，以合理的成本增加土地儲備，佔得市場先機。
其次，前瞻布局都市圈，深耕重點城市群。華遠此番大舉拿地並非無的放矢，而是把握重點和潛力城市發展規律後精準出擊。以重慶為例，華遠四度出手重慶，累計獲得730畝土地，旨在謀定西部城市群。深耕西部重點城市西安10年之久的華遠，在西安開發了華遠·君城、華遠·海藍城在內的多個經典項目，此次攜品牌優勢布局重慶，則是謀求多城市間的聯動發展，進一步鞏固西部版圖。
在天津、佛山，華遠同樣秉承這一戰略。深耕京津冀，近兩年華遠先後在天津斬獲五幅地塊；劍指珠三角，華遠除夯實廣州市場，上個月又連續摘得佛山兩宗地塊。
前瞻布局、精準出擊、區域深耕，這三點秘訣，讓華遠在最大限度控制風險的前提下，實現了企業規模的良性擴張。
據悉，截至目前，華遠地產的全國戰略版圖已輻射京津冀、中部、西部、珠三角四大區域，進入北京、天津、長沙、西安、重慶、廣州、佛山等七大城市。華遠地產總經理李然表示，「未來公司總體區域發展戰略為堅持深耕已進入城市，積極拓展符合國家發展戰略的新區域。」
減 法
打開融資通路，壓縮財務成本
「部分銀行暫停新增授信」「提高發債門檻」「貸款利率上調」「叫停銀行委貸」「收緊個人按揭貸款」「監管層實施全鏈條穿透式監管」……在漸進式去槓桿的金融背景下，一向對貨幣政策頗為敏感的房地產行業的融資「明道」「暗道」多條業務線被按下「暫停鍵」，房企的融資壓力倍增。
儘管無法預判監管層還會祭出哪些緊箍咒，但2018年房企融資渠道收窄，財務成本上升已成為普遍共識。在這場「不進則退」，關乎企業生死存亡的戰役中，融資能力的差異將重塑房企的競爭格局。
值得關注的是，2017年，華遠地產在房企融資成本整體上行的背景下，企業的平均財務成本卻降低了0.24個百分點至5.61%，處於行業較低水平，體現出較強的融資成本控制能力。
不僅如此，據了解，華遠還積極拓寬融資渠道，自2016年以來，相繼通過發行公司債、ABS融資和配股等多種渠道融資近60億元。
去年，華遠成功發行規模為7.36億元的類REITs資產支持證券，曾創下「北京市國資委下屬企業在國內發行的第一單類REITs產品」和「中證機構間報價系統內發行的第一單類REITs產品」兩項「第一」，顯示了出色的資本運作能力、資產盤活能力和金融創新能力。
今年4月11日，華遠又發布公告稱，擬公開發行一筆總額不超過人民幣50億元的公司債券。
由此不難看出，華遠在融資渠道和資金成本上的雙重優勢，而憑藉這一優勢，有助華遠推進對現有存貨的開發和去化速度，更為加大土地儲備，加速規模擴張準備了充足的彈藥。
相信正是基於此，華遠在2017年實現營收約99.04億元，同比上漲30.17%，同時歸屬於上市公司股東的凈利潤漲幅也達到10.47%。
關於未來，華遠地產董事長杜鳳超指出，「2018年，是華遠集團誕生35周年，也是華遠地產『十三五』戰略規劃深入推進的攻堅之年，開年以來，我們以『在穩健中尋求突破、在創新中贏得發展』為基本原則，全面加快發展步伐。」
華遠地產總經理李然表示，「華遠將始終堅持以房地產開發及經營管理為主業，保障開發規模、盈利能力、品牌實力等方面穩定發展。一方面公司通過不斷提升開發產品的專業化和精細化程度，持續落實1+N產品策略，強化服務的軟實力，實現開發產品+服務的雙輪驅動。另一方面，將抓住資本市場不斷完善的機遇，圍繞產業鏈橫向整合、縱向延伸，突出轉型和創新兩個戰略重點。深化打造並積極應用地產+互聯網平台，豐富地產+金融的經營內涵。在轉型升級和優化創新中不斷開拓發展空間，使公司經營向輕資產運營模式逐漸轉變。同時繼續通過土地公開市場兼并、收購以及其他創新模式積極拓展土地資源儲備，堅持貫徹區域深耕戰略，打造可持續發展能力。」
華遠地產總經理 李然
當整個地產行業均面臨著房地產調控和金融去槓桿的深重壓力之時，巨大的風險中卻又暗藏生機。謀篇布局，做對加減法，房企便可跳出低效競爭，從容實現彎道超車。
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