任志強看多房產，潘石屹看空房產，你該信誰的？

John Singer Sargent · The Sphinx

任志強與潘石屹是一對好基友，兩人都從事房地產業，十多年來，一個是死多，一個是死空，但不妨礙他們成為好朋友，從當朋友的角度，這兩人倒也有過人之處，一般人這樣尖銳對立，早生分了。

近日，兩人再次發布對房地產的看法。還是極端對立。

潘石屹認為「今天的房地產市場一天比一天畸形，已經違背了基本的常識」。

他說，正常的租金回報率是銀行貸款利率再加1%-2%，目前銀行的貸款基準利率是5%，所以租金回報率是在7%-8%才正常。

而以北京為例，現在辦公樓的租金回報率大約是3%，住宅的租金回報率不足1%。遠遠低於銀行貸款利率。所以房價不正常了。

任志強則發表長篇演講稱：現在正是抄底機會。用各種數據證明中國的城市化遠未結束，住房需求強勁，而各類限制政策反而加劇供需矛盾，還給出了明確指示：只要是限購區域，你就買。

這兩人倒都算知行合一，潘石屹的公司幾年來一直減持房產，不惜變成一個市場佔有率底、分量越來越小的房地產公司。

誰更有說服力呢？我認為是任志強。在實際操作中，潘石屹所謂的租售比，並不是人們投資房產的主要原因，許多人甚至放棄租金收入，寧願空置。

房產主要是對沖貨幣貶值，簡單地說，每年M2的增長速度，就是貨幣的貶值速度。幾天前，北京一套地下室學區房賣出上千萬的價格。10年前，能想像這個價格嗎？並不是房子越來越貴，而是錢越來越不值錢了。10年後，這套房子賣一億，又有什麼稀奇的？現在是天方夜譚，可10年後速食麵一碗300塊了，讓印鈔機打開你的想像力吧。

要終結房價上漲，現在專家們的建議，從限購到收稅，各類都是錯的。只要宣布貨幣量從今天開始，永恆穩定，不增加一分錢，也不減少一分錢。房價馬上不漲，甚至還會下跌，因為存錢成了好投資，生產力每天的進步，都讓你的錢越來越值錢。

這條正確的方法能實行嗎？不能。因為「貨幣必須持續增加」已經成為全民信仰，政府假意宣布不增加M2，民眾還會造反。信仰是很難改變的。

投資不是改變別人的信仰。也不必讓別人的想法和你一樣。投資是做你認為對的事，並且承擔後果。很多人買房子之前，先問一遍親友圈意見，再看一遍專家意見，希望他們一致看多，然後再放心買。只要有人看空，自己就心驚膽戰，不敢行動。

投資當然要做好最壞打算，這最壞的結果你能承受，即可。

看空房產最壞的結果是什麼？房產價格一路上漲，除非你收入增長的速度匹配它，否則，最壞結果就是你不再可能擁有房產了。和房產掛鉤的權利，也將失去，比如孩子讀書就相當麻煩。

看多房產的最壞結果是什麼？房產價格一路下跌，跌到只有居住價值。

也就是說，看空的損失可能是無限的，而看多的損失卻是有限的。市場上，從來都是做空的壓力大一些。股神巴菲特都怕做空，做空優質資產，很容易破產。

我的意見是，在印鈔機時代，看空、做空人口長期流入城市的房產，損失將是無限大的。當然，即使你做了正確的投資，也將聽到一堆反對意見，市場永遠有多空兩派，如果你沒有主見，不敢承受做決定的後果，總指望全世界的想法和你一致，那麼，你就永遠無法行動，是和財富無緣的。

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