2017年中國房價上漲了多少？這個演算法讓你大吃一驚！

很多人都以為匯率離我們很遠，可實際上只要你稍稍懂點經濟學，它與我們的房價有著密切的關係！

舉個例子：假如市場上只有一套100平的房子，以及200萬人民幣的現金，那麼出於市場總貨幣與總商品等價的關係，則出現如下關係：

房價：200萬人民幣＝一套100平的房子

匯率：200萬人民幣＝40萬美元

如果貨幣當局多印了200萬人民幣，那麼

房價：400萬人民幣＝一套100平的房子

匯率：400萬人民幣＝40萬美元

人民幣兌美元匯率由原來的1：5變為後來的1：10，其結果就是在貨幣超發的情況下，房價上漲了，而人民幣匯率卻貶值。

可是只要你細心觀察發現，無論人民幣匯率如何變化，只要美元數量固定不變，那麼在美元計價下的中國房價保持不變（依然是40萬美元）。

前：200萬人民幣＝一套100平的房子＝40萬美元

後：400萬人民幣＝一套100平的房子＝40萬美元

所以衡量一套房子升值與否不光要看人民幣計價，而且還要看美元計價。為什麼？比如整個市場只有200萬人民幣，再多印200萬人民幣，在商品數量（含房價）沒變的情況下，400萬人民幣＝一套100平的房子，不是房子價值上升了，而是錢的價值下降了。

去年中國廣義貨幣增速M2是8.2%，而GDP增速是6.9%，央行印鈔總量在下降，然而仍然超過GDP增速的1.3%，同期中國的房價整體仍然顯現為上漲，比如2017年初深圳的二手房均價是48000元/㎡左右，2017年底是53000元/㎡左右，而同期人民幣兌美元匯率也升值了6.29%，這就非常有意思了，貨幣超發，物價（房價）上漲，對應的不是人民幣貶值嗎？

其實上面例子當中的匯率與房價之間的關係是依託於購買力平價計算的，而實際過程中房價的變動並非完全反映到匯率，比如：

1、美元的數量並非保持固定不變，美國經濟預期、政局變動、風險因素等也會對美元走勢帶來干擾。

2、利率、資產價格等對匯率的真實反映還需要建立在資金能夠自由流通的情況下，而實際情況是中國存在匯率管制。

3、我國國內的市場利率原本就比美國市場利率要高，比如中國10年期國債收益率是3.76%，美國是2.82 %，為的是保持利差優勢，防止資金外流，人民幣貶值。

所以現在我們就明白了，目前的人民幣兌美元匯率反映的不是貨幣關係、房價關係，同時也反映著美國國內政治、中國利率管制關係。

深圳的二手房均價是48000元/㎡左右，2017年底是53000元/㎡左右，全年房價上漲大約是10%左右，如再加上當期人民幣升值6.29%，那麼對應的以美元計價的中國房價漲幅將會達到16.29%。

怎麼計算的呢？

2017年初人民幣對美元匯率是1：6.94，年底是1：6.50。年初48000元/㎡的房子均價換算成美元可得6916.42美元/㎡，年底53000元/㎡的房子均價換算成美元可得8153.84美元/㎡，通過計算可得2017年美元計價下深圳房價上漲了17%左右，與上面的數據很接近。

這樣的情況並不罕見，2005年匯改至今，人民幣始終處於上漲通道，樓市也同步上漲，唯獨2016年是例外，那一年，房價上漲而人民幣貶值，從經濟學角度上這樣的走勢是合乎經濟學原理的，可為何之前不是這樣呢？這個答案可能要拋給大家了。

近期，我整理了部分利率、匯率、房價關係類文章，如果你有興趣，可以繼續閱讀下面兩篇（微信公眾號：小白讀財經，可查看）。

1、4月8日《房價漲跌背後的秘密，這兩個詞告訴你答案！》

2、3月27日《人民幣大漲近900點，股市呢？》

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