別怕！「房奴」當不了一輩子，還款之路遠沒你想像的那麼長

封面題圖｜《志明與春嬌》

有人說，「這世界上有兩種人，一種是房奴，一種是想做房奴而不得的人。如果我們還沒有成為房奴，那是因為我們正走在成為房奴的路上」。

還有人說，自從買了房子，頭頂一座大山，未來幾十年都將「暗無天日」。真是這樣嗎？剛步入社會的年輕人在大城市購房的確會面臨巨大的財務壓力。但這並不意味著當「房奴」就境遇可悲。

實際上，由於住房需求對收入具有高敏感、高彈性的特點，年輕人的收入又在不斷增長，多數情況下，還貸的時間往往比預計的短很多。

本文節選自《房地產經濟學 ABC》

文 ｜ 陳淮

1989 年 2 月 20 日，《人民日報》國內版有篇文章，題目叫做「房價猛漲，百姓望樓興嘆」。文中提到，一名大學生從參加工作起就日日節衣縮食，100 年才能買上兩居室。那篇文章中提到的當時北京房價多少錢？每平方米 1700 元。現在同地段的房價大概要數十倍於此了。近 30 年過去，我們的媒體仍在重複著同一視角，說以小「白領」們的工資算，要不吃不喝 30 年才能折抵房款，這還不算利息，以此證明「房奴」境遇的可悲。

步入社會不久的年輕人在大城市購房會面臨巨大的財務壓力。這沒有爭議。但是僅僅以房價除以月工資乘 12 的四則運算方式，就得出需要多少年「不吃不喝」的結論，則未免太過簡單。根據國際經驗，包括東京、紐約、巴黎、倫敦等國際大都市在內的經驗，那裡的年輕人在購房時儘管也難逃「算起來要多少年的收入不吃不喝才能折抵房價」的窘境，但實際上的普遍情況是，他們又吃又喝，又娶媳婦又生兒子，還能在 10 到 12 年內還清貸款，還算上利息。

秘密何在？人們很容易想到的第一個答案是，年輕人一旦購房，房價就鎖定不變了，而這些年輕人的收入此後會不斷增長。這個答案很對，但不完全，說服力還不夠。

《武林外傳》｜ 想買一套房子，好難

經濟學中有個重要的概念，叫做收入需求彈性。在市場經濟中，收入是自發調節供求差距的一個重要槓桿。人們從生活經驗中很容易知道，收入提高時，購買能力就提高，需求就會增加。但人們未必刻意留心過，不同的消費品，在不同發展階段，對不同收入人群來說，需求對收入的敏感程度，或者說彈性，是具有很大區別的。

先舉個糧食的例子。在經濟發展到一定階段，社會普遍實現了溫飽之後，糧食的需求將不再隨著社會收入水平的提高而增長。道理很簡單，沒有人能夠隨著工資的提高而吃得更多。我們就說，糧食這種東西的需求對收入不敏感、無彈性。

《飲食男女》｜ 糧食的需求對收人不敏感、無彈性

有些東西的需求對收入具有高敏感、高彈性的特點。例如，有個年輕姑娘到北京打工，找了個月薪 5000 元的工作。年輕女孩總得買點化妝品，但 5000 元的收入水平限制，她每月最多只能拿出 300 元用於買化妝品。過了半年八個月，工作表現不錯，老闆給她的月薪漲到了 7000 元，這時這個姑娘可能會每月拿出 600 元買化妝品。也就是說，這個姑娘在收入增長 40% 時，買化妝品的需求能力可以增長 100% 。我們就說，化妝品這種東西對這樣以個特定消費群體來說，具有對收入高敏感、高彈性的特點。

對特定人群來說，房子的需求能力就具有對收入高敏感、高彈性的特點。我們舉個例子說。假定有個初到北京這樣大城市的小「白領」，找了個月收入 6000 元的工作。在北京這樣的城市中，6000 元月薪，吃飽穿暖還是能夠保證的，遠不至凍餓街頭，但要解決住房，這個收入水平可能就會面臨很大困難，別說買房子付月供，恐怕租房子都得找人「合租」。

我們假定，這個小「白領」每月最多只能拿出 1500 元用於住房消費。也就是說，對月收入 6000 元的群體來說，其最大的月住房消費能力為 1500 元。這個群體能成為住房市場的潛在購房人嗎？學問就在這個地方了。我們又假定，過了半年八個月，這個小「白領」也以出色的工作表現證明了其能力，月薪提高到了 8000 元。請注意，這時這個小「白領」每月能拿出多少錢用於住房消費？可能能拿出 3000 元。也就是說，在收入增長 33% 時，其住房消費能力可以增長 100%!

這就叫做住房消費能力對收入的高敏感、高彈性。越是年輕的「白領」階層，他們的住房消費能力對收入的敏感度就越高。在發達國家的經驗數據中，小「白領」又吃又喝，又娶媳婦又生兒子，還能在10 到12年內還清房貸，秘密就在於此。

《Days of Summer》｜ 外國白領是如何還清房貸的

所以，判斷一個城市、一個群體、一個特定市場有沒有住房的購買力，不是用房價除以月收人乘以 12 那麼簡單的算式就可以得出結論的。否則如同本文開頭時我們所舉的例子那樣，早在 1989 年時媒體就說要「100 年才能買得起兩居室」，迄今這種房價和收人之間的比例關係並無多大變化，那這 20 余年的房子都賣給誰了?

討論住房消費能力對收入的敏感度和彈性，並不是想說明我國的年輕人買房並不比發達國家的年輕人更困難。這顯然不符合事實。我們可以肯定地說，目前在我國，對絕大多數年輕人來說，房價和收入之間的矛盾要比發達國家同年齡層的人群尖銳得多。

但我們同樣可以肯定地說，從大規模推進城市化時算起，中國在緩解年輕人面對的房價和收入矛盾所需的時間，一定比那些發達國家要短得多。為什麼?同樣是一個簡單的道理。過去 20 年中，中國的城市「白領」是全世界所有國家同階層中收入的增長速度最快的群體。可以斷言，未來這個趨勢仍將繼續存在。對一個收入增長最快、同時又處於住房消費能力對收入高敏感區間的群體來說，我們有理由樂觀。儘管這個樂觀的前提是 10 到 20 年的艱苦奮鬥。

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圖片來自網路

編輯｜王滔 編審｜陳潤江顧問｜王淑琪

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