資產證券化成房企找錢新手段

原標題:資產證券化成房企找錢新手段

除了發布年報外,近期房地產企業的最新動態就是融資,已有多家房企陸續以多種形式融資,用於日常業務開支與債務償還等。值得注意的是,各家房企的融資成本出現較大差距,且信用評級與融資成本間形成了循環。在融資環境趨緊、成本上升的當下,資產證券化或將成為房企融資的新途徑。

境外融資成主流

房企近期的融資動作驟然密集。根據北京商報記者粗略統計,4月就已有20多家房企發債融資,最新的一則是4月24日晚間,旭輝公告擬發行於2020年到期的3億美元優先票據,利率6.375%。

在易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進看來,去年房地產發債政策較為嚴厲,公司債的收緊使得房企發債處於排隊狀態。在今年發債政策有所放鬆的情況下,過去積壓的發債申請在近期陸續得到了審批,這是導致房企近一月發債密集的一大原因。

據了解,當下房企融資渠道主要包括銀行貸款、公司債和企業債、資產證券化、信託等。值得注意的是,境內融資收緊下,海外融資越來越被關注,從2017年開始,房企境外融資的規模和所佔比重就出現上升。中原地產研究中心統計數據顯示,截至4月16日,房企境外融資高達193億美元,同比上漲80.6%,資金成本明顯上漲。雖然整體看,美元融資絕對值不高,但需求量明顯上漲。

同策研究院首席分析師張宏偉指出,在目前境內融資渠道繼續保持收緊狀況下,絕大多數房企對美元債都表現出極高的重視。「從今年一季度利用外資量情況來看,利用外資水平雖較去年同期有所降低,但可以說這種情況只是階段性的現象,隨著境內融資成本的提升,境外融資需求依然強勁。」張宏偉就房企美元債發行現狀如是分析。同時他還表示,預計房企接下來在美元發債上的規模還會增加,此外還會採取境外其他渠道做一些融資。

成本與評級互為促進

同策研究院日前發布的《40家典型上市房企融資報告》對部分房企3月的融資成本進行了披露。報告顯示,中國金茂全資附屬公司方興光耀有限公司發行的本金總額為人民幣12.5億元優先擔保債券,是房企3月融資中成本最低的一筆。據了解,該債券三年到期,利率為5.2%;融資成本最高的為花樣年控股境外發行人在境外發行的3.5億美元優先票據,利率為8.38%。

實際上,房企對於融資成本上升這一趨勢早有預期。在3月20日的碧桂園2017年業績會上,碧桂園CFO伍碧君表示,「今年的融資環境確實比之前趨緊,可能所有的地產商融資成本都會比去年有所上升,這是一個趨勢」。

如何實現融資成本與信用評級雙向互促,也是房企發展繞不開的重要議題。投資機構穆迪4月23日發布的行業分析報告顯示,29家獲評級的內房於今年底全國銷售市佔率升至45%,去年為36%。內房信貸評級會出現分化,而獲得高評級的內房信貸狀況會改善。這也就意味著,優評級房企相比尋常房企而言,更容易獲得大量成本低廉的資金支持;反之,中小房企的生存之路挑戰愈發嚴峻。

張宏偉分析認為,融資成本與信用評級間存在一個良性循環。一方面,優質評級可助力房企順利實現融資,使企業做大做強;另一方面,經融資使企業規模再上一個台階的房企,在信用評級上也會有所提升。「在融資成本與信用評級二者的循環中,我們不難看出『強者恆強』的行業定律。」張宏偉如是表示。

房地產資產證券化成新風口

融資渠道的收緊,促使房企在資產證券化領域尋找機會。去年以來,房地產資產證券化的大門已經打開,多個住房租賃資產、商業資產等通過CMBS、ABN、類REITs等形式,相繼實現了資產證券化,規模已近千億。

針對房企在商業地產、長租公寓等地產領域開始資產證券化嘗試的現象,有行業人士表示,隨著房地產資產證券化的加速推進,多類型的資產證券化產品預計今後幾年的發行規模將不斷擴大。此外,另有行業人士指出,目前房地產從國家和銀行層面去槓桿,表外和非標融資受限,而資產證券化則是引入大量的民間資金,可以補上甚至超過被限制的資金。

相關數據顯示,在美國等地已經發展得相當成熟的資產證券化,在中國尚處於起步階段。目前與中國開發商最相關的資產證券化包括:商業抵押擔保證券(CMBS)、住宅抵押擔保證券(RMBS)和資產擔保證券(ABS),其特徵是有助於資產持有人在維持部分資產未來增長潛力的同時釋放資產價值,今後幾年的發行量勢必將逐漸走高。

據了解,房地產租賃正成為證券化的主力。而說到房地產租賃,就不得不提到房地產新寵——長租公寓,它之所以能夠逐漸佔據地產行業一席之地,恰恰是源於政策的助力與環境的改善。十九大報告中提出 「建立租購併舉的住房制度」,「租購併舉」成為中國房地產市場的一項長效機制。在此政策利好與需求旺盛的大環境下,包括開發商、酒店、中介機構、互聯網企業及金融機構等紛紛進入國內長租公寓市場。由此,行業人士認為,租賃住宅市場發展前景大有可期。

值得一提的,2017年作為我國發展長租公寓的元年,各大房企及銀行在此年份進行了不同的租賃資產證券化創新嘗試。多項首次以長租公寓為標的的資產證券化產品紛紛出現,包括租金收益權ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產基金、按居貸以及信用貸。公開數據顯示,截至今年2月,長租公寓市場已有8單資產證券化產品獲批,總融資規模451億元。

嚴躍進表示,房地產資產證券化有利於房地產市場資金回籠,同時它作為一種創新產品,對於一些有著穩定現金流和穩定潛在收益的企業是有利好的。嚴躍進進而表示:「從實際情況來講,很多企業都已經開始在做房地產資產證券化方面的業務。開展此項業務,一方面符合企業的創新,同時也有助於企業後續財務或資金方面的把控,對於企業成長有著積極意義。」

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