中國酒店業市場展望及投資新機遇

最新 04-27

CHAT 2018 第十四屆中國酒店及旅遊業論壇

中國市場的需求在量和質兩方面的積極增長推動了整體市場業績進入全面上升的態勢。住宿業的產品和品牌概念日新月異，更加迎合新生代的消費者對於個性、創意和高顏值的追求。在這樣的一個市場背景下，中國的投資機遇在哪兒，管理公司的品牌如何追隨這些投資熱點進行戰略性布局。

本文根據浩華管理顧問公司執行董事戴雪英女士4月19日在「IHG 年度發展大會」的演講內容節選整理。

一線城市的市場投資與布局

圍繞北上廣深四個一線市場的發展布局，並進一步探討這四個市場所輻射的三大核心經濟圈的投資和布局機會。

對於一線市場而言，雖然從歷年簽約量看並不是最活躍的，但由於一線市場屬於高價值市場，平均每間客房的價值產出和管理費貢獻十分可觀，因此，仍然是兵家必爭之地，管理公司不可忽視在這些市場的持續布局。

北京

北京，在新的發展周期里有非常明確的定位，既四個中心（政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心）。城市功能以及產業結構調整、布局和引導將圍繞這四個中心展開。

在北京最新的規劃圖中，可以看到明確的都市功能和生態功能分區定位。其中在都市功能區中，以天安門為地理中心，東西、南北兩軸，一主一副，北面和西面是生態涵養區。

下表顯示了北京都市功能區內各分區市場過去5年住宿率、平均房價和每間客房收益的變化。北京市場經歷了需求結構的調整優化，在新增供給有限的背景下，需求的增長推動整體市場住宿率上升到75％左右，為下一步的平均房價增長奠定了堅實的基礎。因此可以推測判斷北京都市圈的整體酒店市場將進入房價上升周期。

對於北京老城區而言，三環內的核心商圈以及前門、王府井等傳統歷史風貌街區的存量物業升級，將為市場帶來更多主題鮮明的個性化產品。以通州新城、大興新機場和望京為代表的新興城區和產業園區則需要更多的都市配套增補及升級，因此，產品層面需要功能配套更強大的全服務型酒店或者部分定位中端需求的精選酒店產品。

主要落位於生態涵養區的環京度假休閑市場則依靠大型目的地、重大賽事活動，改善自身的交通和基礎設施。新項目開發和老產品升級，環京生態涵養區將是一個十分活躍的投資和布局戰場。

依託京津冀龐大的消費需求市場，結合本地資源特點和主題進行短途休閑住宿產品開發是當下的熱點。投資和品牌布局時應考慮結合該區域的資源優勢和特點，將環京區域可能投放此類產品的區域進行梳理，每個區域都應逐漸形成自身區域內的核心吸引物。例如延慶的世園會和冬奧會，疊加其已有的長城和溫泉資源，將獲得前所未有的發展機遇。此外，還有承德、薊縣、秦皇島、門頭溝等區域，都是值得關注的城市近郊休閒遊發展新興區域。

上海

中國的經濟中心、金融中心、貿易中心和航運中心，這四個中心作為上海的定位意味著上海酒店市場擁有最優質的客源、最龐大的流量、對標國際一線大都市的雄心。

從2017年一線城市高檔酒店平均房價的表現，上海在房價表現上遙遙領先，幾乎是其他三類市場接近一倍的房價。因此，這樣的房價深度意味著它將成為整個中國市場絕對的領頭羊，並且成為新品牌首發的絕佳市場。

根據上海最新的城市總體規劃，上海在城市發展結構的是「一主、兩軸、四翼；多廊、多核、多圈」主城區以中心城為主體，沿黃浦江、延安路-世紀大道兩條發展軸引導核心功能集聚，並強化虹橋、川沙、寶山、閔行4個主城片區的支撐。作為核心商圈的浦西北部、浦東中心的存量更新，松江、青浦、南匯等副中心產業配套和休閑消費升級等都將帶來新的投資和布局機會。

廣州 & 深圳

廣州和深圳顯然是粵港澳大灣區的重要需求引擎。這兩座城市的差異性定位形成了相互的促進互補之力，有利於兩座城市在大灣區發揮各自的優勢和作用。

廣州作為國際貿易中心和綜合交通樞紐的定位意味著這是一座兼具流量和價值的市場，結合商貿中心和綜合交通樞紐的定位，項目布局可充分考慮與這兩個定位吻合的新功能區域的發展機會。

深圳的定位是創新之都和粵港澳大灣區標杆城市。在過去，深圳一直是典型的流量型市場，住宿率全國領先，但是房價方面卻難以突破。但作為粵港澳大灣區的標杆城市定位，隨著深圳的產業格局不斷優化和升級。深圳在產業格局調整中將高價值產業不斷聚集優化，而將支持型配套型產業功能轉移至東莞和惠州等灣區內的城市，就此推測，深圳市場應該有機會看到在房價方面的大發力，成為繼上海市場之後的酒店平均房價領跑者。

下圖顯示了深圳出色的住宿率業績表現，廣州近幾年經歷了外貿產業的動蕩調整，但也重新找到了新的定位和發展引擎，住宿率有望繼續攀升。從右圖來看，兩個市場藉助大灣區發展的良好前景和巨大想像力，市場景氣持續高漲，領跑整個中國市場。

粵港澳大灣區

珠三角內部的這9個城市，目前各有各的優勢和特點，港澳的對外背景，廣州的文化和交通，深圳的金融和科技，佛莞的輕製造業，中山珠海和江門的旅遊文化資源等。特別需要提及東莞和佛山兩座城市，一個外向型經濟，一個內生經濟，各有優勢。東莞一度受到全球經濟波動的影響，但隨著深圳的高科技產業溢出，東莞也找到了相對明確的發展方向。比如東莞的松山湖，確立打造「4+1」現代產業體系，均有利於東莞市場的再度繁榮和發展。

總而言之，大灣區充滿發展機遇和暢想，也是國家發展戰略的重要組成部分。誰能在大灣區拿到相當的市場份額，誰將是下一輪的贏家。

對於一線城市發展機遇的總結

總而言之，從投資布局和發展的角度，要重點關注四大類投資和布局機會：核心商圈和歷史街區城市更新的機會、城市新定位下功能和結構優化的機會、城市功能疏解和溢出帶給周邊區域發展的機會，以及近郊休閑度假的機會。

由於這四大城市都進入到產業優化升級和結構調整的階段，因此，功能的疏解溢出也給周邊區域帶來了巨大的發展機會。因此，對於一線城市，一定要把核心城市的周邊區域納入投資和布局考慮的範圍內。中國這三大經濟圈的人口量級意味著消費能力和消費總量都會積極增長。城市結構優化會帶來產品升級的機會，產業的優化調整、導入和溢出意味著很多新的基礎設施投資和現代服務業的配套投資，這都將是投資發展的機遇所在。

特別感謝

浩華管理顧問公司

執行董事戴雪英女士

高級顧問劉桂彤女士

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