關於海外置業的這些戰術，你知道嗎？

天下 04-27

摩根大通中國首席經濟學家朱海斌1月16日發布專題研報《2018年關於中國經濟的十個問題》，對新的一年中國經濟形勢做了一系列前瞻預測，認為

未來一年最主要的不確定性是房地產市場和中美貿易摩擦，

並且預計房產稅將在2018年內正式提上立法議程，但不會在短時間內完善落實；預計2018年重點將會落在如何擴大房屋租賃市場供應、加大平衡樓市調控力度上，這無疑對新造房屋活動、固定資產投資和實體經濟造成深遠影響。

從這幾年來各大巨頭都開始選擇「海外置業」、「海外投資」來看，國內樓市暫時不會有太大的變化，於是手裡有點資金的人，也跟隨著這些巨頭們的腳步，進入到海外房產市場的浪潮中。

但房子，畢竟是一件大宗物品，一個不慎可能留下很多麻煩。所以去海外買房時，一定要做好整體規劃，明確買房目的和需求，科學理性地購房置業，所以，下面為大家帶來的這些「戰術」，你一定要謹記！

觀察人口變化

戰術 · 壹

人口對於房價、房產市場的影響。因為人口的變化，會帶動當地住房市場需求的變化，所以

投資者要進行海外投資時，需要關注當地的人口變化。

而關注人口變化，主要觀察兩個數據：自然人口，和外來人口。不過由於自然人口變化相對較慢且不明顯，所以最重要的是觀察變化比較快的外來人口變化。

日本法務省27日公布的統計數字顯示，截至2017年底，在日本居住的外國人人數達256萬人，連續３年創歷史最高紀錄，其中中國人最多，達73萬人。

此次統計對象主要包括在日本擁有超過３個月以上居住資格的外國人。法務省的統計結果顯示，截至2017年底，在日居住的外國人總數為256.18萬，比上一年增長7.5％，創有統計以來的最高紀錄。

按國別來看，在日居住的中國人最多，達73萬人；其次為韓國人，為４５萬人。從增幅來看，在日越南人為26.2萬人，比上一年增加31.2％；其次是尼泊爾人和印度尼西亞人，分別增長18.6％和16.6％。

查詢就業率

戰術 · 貳

就業率是指就業人口數占經濟活動人口總數（就業人口數+失業人口數）的比例。因為和一個國家的經濟狀況、社會發展等問題相關，所以從就業率的高低，可以大致看出這個國家的經濟水平，從而推測這個國家房產市場的價值，因此，

投資前查詢了解當地就業率，是投資者需要提前做好的準備。

由於老齡化導致的勞動力短缺，日本大學畢業生就業率連續6年上升，達97.6%，大學生根本就不愁找工作。日本政府推出措施，充分發揮女性和老年人的作用，讓他們更多地參與社會勞動，來解決勞動力不足的問題。日本企業接納外國勞動者的意願越來越高，據日本厚生勞動省統計，截至去年10月底，在日外國勞動者人數為127.9萬，創歷史新高。

分析房價收入比

戰術 · 叄

房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入的比率。

經驗豐富的房地產專家常用房價收入比來判斷一個國家房產投資的可行性。

一般認為，合理的房價收入比的取值範圍為4~6，若計算出的房價收入比高於這一範圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。而日本房產在經歷過上世紀的危機後，進入了逐步回暖的階段，隨著2020年東京奧運會的不斷臨近，整個房產市場更是在不斷升溫。

計算租金回報

戰術 · 肆

租金回報也是投資者需要關注的數字。

在房產投資方面，租金回報是衡量一處房產是否值得投資的一個很重要的指標，因為房屋的售價可能有水分、有泡沫，但租金是不會出現泡沫的，是市場的真實需求。

據相關數據顯示，東京都內有60%的人口租房居住，因此房地產租賃市場很大。並且，日本的租金回報率較高，可達6%~12%。以東京為例，東京住宅平均價格相當於北京的七成左右，投資成本較低且回報率相對穩定，不算房屋本身的升值率，東京的長租回報比基本在5~6%之間，短租回報率穩定在7~8%之間。

諮詢外匯匯率

戰術 · 伍

海外買房，了解房價高低固然是首要的，但

事先諮詢了解好兩國的匯率也是重中之重

，因為只有及時地了解匯率變化，才能在正確的時機進行投資，這樣可以大大降低買房成本，相當於房價直接打折。

清楚賣方折扣

戰術 · 陸

如果你準備購買單獨一套房，業主或中介私下與您承諾超低折扣時，要格外小心。

賣方折扣很大時，表明市場比較冷淡，是業主退出市場的信號；而如果賣方折扣很小，或者說銷售價格超出了標價，說明競爭激烈，市場火爆，需求強勁。

東京不動產買賣制度相當完善，價格也相當透明化，不會有漫天開價的或大打折扣的混亂狀況，對中國人來說，買房子習慣殺價，但這一招在日本買不動產不僅不管用，還會造成中國人在日本房屋市場的信譽問題。日本人因為民族性使然，不習慣將價格提高讓人來議價，因此投資東京不動產，首先應以投資金額扣除所有費用後，去試算出投報率，再考慮能否接受這樣的投報，而非盲目殺價。