房企投拓系列-手把手教你成為投資高手

地產界的小藍，教你打造地產的投資管理

投資是房企的子彈、槍葯；沒有投資的果，企業就沒可持續的發展。越來越多的老闆也明白這個道理，去花力氣金錢去重金擁攬投資人才，有些公司單個城市的投資人才都有上百人。越來越多的老闆明白了一筆賬：按每人50萬的工資，一年的工資也是5000萬，如果有10人為公司找到了合適的土地，這就解決了全公司所有人的生存。

投資的研判基礎是什麼？毋庸置疑最核心的是房價。房價是有波動的，地產也可認為有周期的，作為企業的投資人員如何更好的為公司來規避這些波動帶來的風險，在不同的階段為公司拿地、銷售提供可借鑒的建議，這就是投資人的價值所在。

本篇文章就是從房價來說起。

國家統計局每月15日左右會發布70個大中城市住宅銷售價格月度報告，這為研究總體房價的波動提供最直接的依據；.

環比增長率=（本期數-上期數）/上期數×100%。反映本期比上期增長了多少；環比發展速度，一般是指報告期水平與前一時期水平之比，表明現象逐期的發展速度。

同比發展速度：同比發展速度=本期發展水平/去年同期水平×100%；同比增長速度=（本期發展水平-去年同期水平）/去年同期水平×100%。

從70城的同比和環比中，我們很直觀的看到一個正弦函數的圖形，有波峰有波谷。通過這個簡單的分析，我們就可以為企業提出初步的建議，比如在波谷向波峰的過程中，就可以建議企業提高價格、擴大盈利率，同時注意控制拿地節奏。再深一點的分析為：

作為投資，70城房價環比見頂一年左右，地價開始下降；70城房價同比最高點前後半年左右是拿地最危險的時期；70城房價同比最低點前後9-12個月內是拿地窗口期，前後6-9個月內是拿地黃金期。

作為銷售，70城房價同比最高點前後一年左右是銷售窗口期，前後半年左右是銷售黃金期；70城房價同比最低點前後6個月左右是銷售困難期，前後3個月左右是銷售艱難期。

結合長三角、珠三角、中原經濟區等熱點區域統計一張城市房地產漲跌周期統計表，見下：

以重點城市來分析：

鄭州從12年7月進入一個快速上漲周期，到14年5月，周期約為23個月；從15年6月開始二次上漲，到目前的滯漲狀態；

武漢從12年6月進入一個快速上漲周期，到14年4月，周期約為22個月；從15年3月開始二次上漲，到目前的滯漲狀態；

西安從12年6月進入一個快速上漲周期，到14年4月，周期約為23個月；從15年7月開始二次上漲，到目前的滯漲狀態；

合肥從12年7月進入一個快速上漲周期，到14年5月，周期約為23個月；從15年5月開始二次上漲，到16年10月，目前處於價格微跌期；

成都12年7月進入一個快速上漲周期，到14年5月，周期約為17個月；從15年5月開始二次上漲，到16年9月，目前處於價格下跌狀態

濟南12年7月進入一個快速上漲周期，到14年4月，周期約為22個月；從15年5月開始二次上漲，到目前的滯漲狀態

南京12年6月進入一個快速上漲周期，到14年5月，周期約為24個月；從15年3月開始二次上漲，到16年11月，目前處於價格微跌狀態。

當然，為了更為客觀的真實的反映這些周期規律，還可以引入其他輔助指標，比如M1，M2的值。M0=流通中的現金；狹義貨幣（M1）=M0+企業活期存款；廣義貨幣（M2）=M1+準貨幣（定期存款+居民儲蓄存款+其他存款）；

結合70城房價綜合分析，當M1上穿10%時，市場將處於上升階段；當M1下穿M2時，市場行情進入黑暗時期；當M1-M2≤-9%時，市場較大的可能性完成探底並將扭轉向上，也為拿地最佳窗口期；

結合此，可繪房價-時間投資曲線，具體如下

該曲線怎麼來解讀呢，

將該模型分為5個階段，分別為黃色段、紅色段、綠色段、藍色段、黑色段；不同的區間對應的不同上漲/下跌周期。本文將次定義為：

黃色段：上行周期----緩慢上漲

紅色段：上行周期——急漲；

綠色段：築頂周期——高位緩漲；

藍色段：下行周期——急跌；

黑色段：探底周期——緩慢探底；

經過大量的數據分析研究可得結論：

不同的色段，可為公司投資、銷售提供不同的策略；比如，紅色段，這是上行趨勢，需要投資多看少動，投資以小地塊為主，銷售以漲促銷。盡量吃透紅利，為公司發展保駕護航；

當然，做投資的指標不僅僅是這幾個，還有GDP、人口凈流入、投資增速等等；本文旨在提供一種思維方式，如何通過歷史規律來尋找未來的機會，投資不難，做好投資難，做對投資更難。

本公眾號之前發過一篇如何在土地競拍中，如何用芝麻來撬動西瓜，歡迎各位通過公眾號共同探討如何研判新進城市、研判市場、研判拿地；

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