三四線城市房價上漲背後「危機隱現」？

4月26日，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心項目組聯合發布的2018年4月《中國住房市場發展月度分析報告》以下簡稱《分析報告》顯示，短期看，一二線城市中房價下降或穩定的城市個數增多；三四線城市房價仍將繼續慣性上漲，但漲速將有所下降。

這份《分析報告》指出，各地住房市場漲多跌少。除了2016年來第一波房價上漲城市如南京、合肥、天津、廈門、石家莊、廊坊等還在下跌外，其它城市大都在上漲，西安、青島等部分熱點城市仍處於房價快速上漲區間。

應該說，社科院新出爐的這份報告與我們之前的觀點有很多的相近之處。但是我們要先分析一下，我國三四線城市的房價為何會出現快速上漲？

首先，一二線城市受到房地產調控，投機者都跑到三四線城市炒房。三四線城市之前要去庫存，所以很少受到房地產調控的影響。再說，很多三四線城市之前也存在價格的窪地，這讓投機炒作有了很大的想像空間。

再者，農民工返鄉需求。第一季度恰逢春節等其他節假日，是農民工返鄉的季節。很多人在一二線城市打工，根本買不起高房價，而返鄉之後，看到家鄉這邊的三四線城市房價正在上漲，害怕自己以後連家鄉周邊的中小城市的房價也買不起。

最後，三四線城市近年來一直在進行棚戶區改造貨幣化安置，本來居民住在棚戶區裡面，對購置新房沒啥需求。但是地方政府要拿棚戶區這塊地，於是通過國開行拿到抵押貸款，發給了棚戶區的居民。這樣一來，棚戶區居民手裡面一下有大量資金，隨著這批剛需的入市房價開始扶遙直上。

對於社科院的這份報告，我們也比較贊同短期之內中國三四線城市房價還有繼續上漲的動能。從最新數據看，無論是環比，還是同比，三四線城市房價上漲的勢頭正在越來越衰弱，所以在下半年三四線城市就會出現調整，所以對於投資者來說，未來國內外不確定因素較大，投資三四線城市要謹慎。

第一，房地產調控政策已經由一二線城市向三四線城市蔓延，限購、限售的城市繼續增加。大連本市戶籍2套以上限購；瀋陽在3個熱點區域實行限購；青島將限購範圍擴大至青島戶籍居民家庭，並將限售期限從2年提高至5年；海南省在已出台限購政策的基礎上，實施全域限購；

很顯然，之前三四線城市的房價上漲是為了去庫存，放鬆了對房地產的調控，讓投機資金有機可乘，而現在去庫存已基本結束，馬上可以加大房地產調控的力度，而且很多三四線城市由原來的「因城施策」，變為「因區調控」，這樣會更有針對性的對各個區域內的樓市進行調控。

第二，房貸利率的上漲，可以對於三四線城市房價上漲進行遏制。數據顯示2018年3月全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當於基準利率1.124倍，環比2月上升0.92%，同比去年3月首套房貸款平均利率4.46%上升23.54%。儘管房貸利率有所攀升，但目前的房貸利率仍處於近10年來的相對低點。

對此，我們認為，自從去年下半年以來，各地頻繁上調房貸利率，而且未來利率還有很大的上漲空間。以後房貸超過歷史最高7%的可能性不能排除。當房貸利率上漲已經成為趨勢後，到三四線城市投機炒房的群體將會選擇退出。從目前看三四線城市70%的購房者是投機性購房群體。

第三，棚戶區改造貨幣化安置或將發生變化。原因很簡單，棚改居民又拿著貨幣安置款又去附近購房，這樣會不斷推高當地房價。為了能夠支付貨幣化安置款，地方政府又要不斷向銀行貸出更多的資金，這樣的安置模式是難以長期持續的。而想寄希望於民間資本，但民間資本對此事積極性並不高。

對此，我們覺得棚戶區改造對口安置的辦法還是比較好的。對於棚戶區居民來說，政府提供幾個地方的房源任憑選擇，這樣對於政府的去庫存也有利。如果繼續實行貨幣化安置，前面的棚改居民進一步推高房價，而地方政府又要向銀行借出更多的資金來支付安置款。這樣下去，何時是個頭呢？

三四線城市房價短期內還有一些上漲的動能，但後續隨著房地產調控政策轉向三四線城市，特別是一些城市規定購房後限售期限是五年，這無疑對近期惡炒三四線城市房地產的資金是重大利空。所以，對於投資者來說中長期的三四線城市房地產風險較大，千萬別被限售令禁錮在中小城市裡，因為五年之後的房地產局勢，誰也不好說。

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