陶文傑：數據背後的樓市真相與未來

編者按：由格隆匯主辦、富途證券獨家冠名、中國平安全程支持的2018格隆匯"高屋建瓴"全國房地產高峰論壇在深圳成功舉行，峰會邀請到了中國最頂尖的房地產業大家齊聚一堂，互通有無。

來自深圳壹地產的總編輯、文傑淘樓創始人陶文傑先生以《數據背後的樓市真相與未來》為主題作了本次峰會的壓軸演講。不同於前幾位嘉賓分析房地產行業的未來，陶先生站在買房者的角度為大家深度剖析了深圳房地產行業數據背後的真相。深圳的房價真的在下跌么？哪裡的房子值得買？無論你是一名買房者還是地產行業的從業者，相信你都能從陶先生這篇演講中獲益良多。我們在此刊發陶先生的演講全文，以饗格隆匯諸君。

以下為演講全文：

感謝大家今天抽出時間聽我們今天的演講，堅持到了最後，感謝之前幾位嘉賓精彩的分享。

剛才大家吃完大餐，我給大家講一點餐後甜點：數據背後的深圳樓市。

我個人是房地產的觀察者、記錄者和某種程度上的參與者，過去十幾年來，我接觸了比較多的投資者，我這裡說的投資者是買房、賣房的，不是買股票的。我和他們有比較充分的交流，自己也參與了比較多的交易。把我所知道的深圳樓市和我對深圳樓市未來的判斷和大家進簡單的分享一下。

▌一、深圳樓市真相

（新房均價連續18個月下跌，3月均價54185元，環比下跌6元）

這個是我們三月份最新的數據，看起來還是蠻嚇人的，斜率蠻陡。目前均價54185元，相比前年10月份我們調控開始的時候，大概55000元的價格，其實只下跌了6塊錢。我們知道過去一年多以來，我們買房成本上升非常多，比如銀行利率從最開始88折，現在首套基準利率上還要上浮10-15%。

在東莞、惠州這樣的城市更加恐怖，我聽說多的已經要上浮30-40%。我們知道現在的深圳均價是5.5萬左右。大概在我從業之初，2001、2002年的時候，深圳均價在5000塊錢。從1998年房改後到2005年，深圳均價一直是五六千的水平。真正上漲是2005年之後，現到在均價漲了10倍左右。

怎麼讀下跌6塊錢呢？

前段時間因為這張圖，宋丁老師成了一個紅人，他不是說6塊錢勢頭比較猛，實際上是右邊這個，是有前後文的。宋丁老師意思是調控的態度很堅決。其實確實是這樣，如果沒有這麼堅決的態度，沒有對現價嚴格的堅持，剛剛那張曲線不可能出現，房價肯定是上升的。從三四月份下跌6塊這個數據，其實還是能看到一個趨勢，像剛才吳總（吳建斌先生）講的，我們還看不到調控放鬆的跡象。

我們講完一手房再來看二手。去年深圳二手房價是56868元，相比前年只增長了3.5%。

這個數據非常難得，說明調控還是取得了效果，其實在場大部分投資者都有切身感受——一些熱點片區，比如龍華，去年二手房價漲了10%，而龍崗的一些偏遠地區房價只有5%-10%的漲幅。如果算上炒房的成本，比如稅費、傭金，實際上是不賺錢的。所以說這種調控對短線投機炒房擠壓比較明顯。

但這只是綜合的數據，表面平穩背後，其實分化得特別嚴重。有些外地專家提起深圳，就說深圳房價要跌，從2017年初講到現在，因為看到的只是表面的宏觀統計數據，沒有了解深圳的具體的片區。

第一，去年深圳一些豪宅區域，漲價特別厲害，以深圳灣和香蜜湖為代表。尤其深圳灣，漲幅在20%以上，也可以說漲到30%以上，極端的案例漲到50%。舉兩個例子，後海有一個40多平米的戶型，去年4月份賣的時候，是400來萬，到了10月份的時候，已經是650萬，現在應該要700萬左右，半年的時間，上漲60%、70%。同樣的戶型在2015年5月份，也就是幾乎整整三年前，它的價格應該是在200來萬，也就是均價4-5萬的水平，現在的市場價格是16萬，3年時間漲到10萬塊一平以上。這是特殊的案例，但是深圳灣去年普遍漲了20-30%。當然原因很多，可能是學位，可能是城市中心區。

第二，去年底以來科技園和寶安中心區、南山中心區二手房明顯上漲。我觀察到這個區域目前漲幅應該在10%以上，有的戶型、小區可能接近20%。為什麼？因為深圳灣的比價效應。深圳灣漲到15萬高位，周邊的科技園、南山中心區包括和它同樣處於一個灣區的前海灣就會有上漲。還有華潤城的溢出效應，因為很多人想買華潤城的新房，但是不開盤，買不到，只能買二手房。

第三，學位。今年3月份，深圳外國語龍華校區學區房劃分。劃分之前，房價5萬多不到6萬，學區劃分以後，不到一個月之後，上漲了1萬元/平。所以在表面平穩的背後，你們會發現，其實很多區域出現了上漲、補漲，幅度很大。

（二手房價格上漲被遏制，2017年均價56868元，環比增長3.5%，成交量下滑三成）

新房的供應和成交在2017年創下了10年新低。曲線圖是價格，下面橫杠是交易量。給大家一個基本的數字，2017年深圳新房住宅的成交量大概是不到2.6萬套，2.58萬套。2016年什麼水平？4.4萬，2015年是6.6萬套。基本上每年以50%左右的速度在下滑，這個下滑的速度是非常恐怖的。

我統計過，過去10年以來，深圳新房每年成交的平均數據的話，，大概是5.25萬套。去年成交量只有平均數據的一半，這下滑得非常明顯。為什麼下滑得這麼快？其實不是由於沒有需求，而是沒有供應，深圳新房存在供需缺口。正常按市場需求量的水平，至少每年在4萬套以上， 10年平均5.25萬套，現在只有2.6萬套。新房限價之後，很多的開發商拿不到預售證，拿不到他認為合理的預售證，他推遲開盤，有些樓盤不賣了，轉為租賃。就在香蜜湖離這裡不遠的深業中城，由於大家關注得太多，最後不賣了，新房供應量在急速下滑。

前不久出現三價合一的政策，這樣的結果導致稅費大幅增加，越來越多的二手房的購買者又把注意力轉移到新房，因為新房的稅費少。大家都把眼光集中在新房，但新房供應不夠。

（部分區域新房、二手房價格倒掛，喝茶費的傳聞與闢謠）

供應不夠，需求高會出現什麼情況呢？這是兩個公告，一個是華潤的，華潤城是深圳萬眾矚目的樓盤，有人說要收喝茶費，40-80萬。前兩周，萬科在香蜜湖一個樓盤要開盤，當天晚上有些掮客在朋友圈發可以收喝茶費幫你選房，一般是80萬，最高叫價200萬一個號。

這種傳聞太多，逼著華潤和萬科都專門發了公告。萬科如果說如果能找到有喝茶費的實錘證據，萬科獎你1000萬。最後沒有人找到證據，說明喝茶費都是假的。綠景紅樹灣壹號都發了聲明，從這裡可以看到新房緊缺到什麼程度。但是這是優質住宅，偏遠地區沒這麼火。

▌ 二、買房建議

第一點目前市場狀況和數據剛才做了簡單的分享。第二點講買房建議，分為幾部分。

買房要解決三個問題：第一，你能不能買？第二，如果能買房，我們要買哪個區域的房子；第三，買什麼樣的房子？我前兩天寫了兩篇文章，《關於深圳樓市十大趨勢性判斷》，我拷過來了。

第一：深圳樓市還是處於整體的上升趨勢

用股市的話說，房價可能還是一個牛市，前途是光明的，道路是曲折的。目前供求關係還沒有根本性的改變，房價整體還處於上漲通道，調控也沒有從根本上改變深圳樓市的情況。從指標來看，深圳去年GDP2.2萬億，增速8.8%，GDP在全國排名第三，已經超越廣州、香港。實際管理人口是2200萬，前幾天深圳統計局出來一個數據，深圳的常住人口應該是1256萬，戶籍人口應該是400多萬。其他城市不一樣，戶籍人口增速特別快，戶籍人口增長了9-10%，漲了40多萬，所有常住人增長了55萬。增速最快的是龍崗和龍華這兩個區域，所以如果你們要投資剛需房，長線投資可以關注龍崗和龍華。

第二點非常重要，住房自有率。

深圳住房自有率只有35%，這35%是按常住人口算，如果按實際人口算只有20%。也就是說，在深圳2200萬人裡面，還有80%沒有自己的房子，需求是非常大的。有沒有需求還要看看有沒有購買力。由於深圳的經濟增長速度很快，我相信購買力也是積累得很快。長期來看，住房需求非常龐大。我們看廣州和北京，廣州住房自有率是90%，北京、上海也有70%，這是和北上廣歷史有關，他們祖輩、父輩都是本地的，深圳都是移民，都是自己來打拚的。

深圳土地供應

土地供應這塊基本上是枯竭的，在深圳想要拿塊地太難了。開發商們對土地的爭奪越來越厲害，一塊地100個開發商在搶，有融創、恆大、碧桂園。

短期由於金融政策，比如由於三價合一的政策，市場上會有些波動，現在二手房市場成交已經下來了，但是長期方向是非常明顯的，我們這個時候要做一些價值投資，今年還是一個分化的行情。剛才吳建斌吳總講得非常好，包括巴曙松教授的數據，我觀察到的，深圳的分化其實就是像改善性行情，向美好生活轉變。去年一直在講這個觀點，今年也會，去年如果我們說是改善性的元年，今年只是往上突破的一年，這遠遠沒有結束。

什麼是改善性行情？就是對美好生活的嚮往，購買力向這種產品的集中，我們要新的、顏值高、戶型設計更好、車位比高、裝修更好的房子。有時候開玩笑麵粉比麵包貴，現在賣的不是麵包是蛋糕，不能簡單用麵粉和麵包比價格，以後大家的需求是蛋糕。

為什麼會改善？因為房子普漲之後大家有經濟實力。你有一套10萬一方的房子，你把它賣掉或者拿去貸款，你有這個經濟實力的；第二有需求，我們開玩笑，10萬塊錢的房子，當時成本按5000塊建的，住在這裡面自己都不舒服了。改善有很多情況，從邊緣向中心，從小向大，從大向好。車是這樣，可能十幾年前買個凱美瑞或者帕薩克就不錯，現在要買賓士，要買保時捷、賓利，房市也是這樣，現在正在向有房族和有房住向住得更好升級，未來的趨勢可能向香港一樣。深圳未來普通房子和豪宅房價會拉大，這裡面會有很多的投資機會。

需要提醒下的是目前深圳還沒有到普通住宅都上漲的階段，因為普通住宅的房價應該是和普通人的購買力相結合的，經過前幾年的上漲，如果之前沒有房子，現在想上車其實確實很困難。所以目前不支持普通房子繼續上漲，沒有這樣的大趨勢，投資改善性豪宅是可以的，但是投資普通房子謹慎，尤其一些偏遠區域的。

二手房市場至少3-6月才能消化三價合一的影響。二手房成交下滑非常明顯，如果有經濟實力，可以在二手房市場看看能不能撿漏。但是寶安中心區、科技園這樣的區域依然會保持高熱度。我們怎麼判斷判斷一個區域有沒有熱度呢？首先有沒有大的規劃，5、6月份粵港澳大灣區的規劃會出來。第二要看看有沒有名校學位，無論是深圳灣、香蜜湖都有名校，對物業是一個刺激。再看有沒有標杆性的大項目建設，比如龍崗的大運新城700米大地標建設。既然是改善，最核心的還是要關注學位，第二關注更好的居住體驗。現在投資房子，不要去追逐一些比較虛的概念，你一定要從居住價值出發，你想不想住在這裡面，你覺得住在這裡面身心會不會變得更加舒暢，如果周邊是一大堆農民房，一大堆廠房，你根本不會去住。

目前這個階段要謹慎，以後所有的窪地都會被填平，但是目前要謹慎。要從改善本身出發，學位是最好的改善。為什麼呢？第一：深圳新生兒2016年23萬，2017年24萬，這裡面數量非常高，超越同類一線城市；第二，深圳幼兒園的數量在校小孩的數量。小學生是96萬，幼兒園是50萬，幼兒園增長了9%，小學生增長了6%。而深圳的平均年齡是34歲。從這些數據來說，深圳未來的學位房需求會越來越旺盛，大家都進入到生小孩、生二胎的嬰兒潮的時期。

最後，要買中心區。城市的主中心或者副中心。深圳是幾個一線城市裡面非常特殊的一個城市，深圳市同時在建設傳統的CBD福田，同時又在建設新興的中心深圳灣、南山中心區，又在建設嶄新的深圳主中心：前海。老中青三代中心區都在建設。這裡面會有一個很好的機會。我們去北上廣，城市中心區主要是老房子，但是我們的深圳人能夠在城市中心區找到一些新房、次新房，疊加改善性需求，這就是很大的投資機會，所以深圳灣漲30-40%，因為在城市新型中心區，是城市的核心，被很多人看好。這是深圳非常特殊的一點。這是一個年輕的成長性的城市，城市市中心沒有完全完善的城市。

如果大家投資的金額可能沒有這麼高，只有500-1000萬的預算，你又想享受深圳城市發展，可以投資副中心。外地房企大批進入，他們無法在中心區拿地，但是可以在城市副中心拿地，會做出非常好的產品，會成為當地豪宅，會拉高城市天花板。副中心也有機會，過去深圳幾個副中心龍華、龍崗、大空港、光明、坪山缺乏優質的改善性住房，那裡的需求是被壓抑的，那邊的土豪不會都住在福田、南山，這裡面也有機會。

這是我的公眾號，謝謝大家。

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