一座人口655.8萬的海島竟出現兩萬多家房產公司？1992年的海南太可怕！

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最近，收到中央政策大禮包的海南再一次站在了風口浪尖。

在中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區、鼓勵賽馬運動等一系列政策的支持下，海南突然成為了資本追逐的熱點。

最先聞到「血腥味」的是炒房的投機者，據新華社報道，在中央給出政策紅包後，全國各地的購房者紛紛湧入海南，海南各大樓盤銷售中心諮詢者絡繹不絕。

很多購房者抱著「買到就是賺到」的心態，採取一次性付款方式購房，甚至有的購房者交完全款就乘飛機離開了，連購房合同都沒來得及拿。

但是喧囂的資本還沒來得及落地，一盆冷水就當頭澆下。

明天與政策，究竟哪個會先到？

4月22日晚九點，海南出台史上最嚴限購條例：非本省戶籍五年社保、首付七成、限售五年......

海南六千億資金瞬間被套牢！

政策公布不久，這場秒殺所有調控的「422」新政，被大家形象的總結為：釜底抽薪、過河拆橋、關門打狗。

這也是中國第一次有地方把限購的範圍擴大到一個省。

從普通住宅、高檔公寓、酒店式公寓到產權式酒店客房，無論新房二手房，無一倖免。

哪怕是提前知曉這波操作，冒險一搏的，也沒有跑過半夜政策的突襲。

雖然最近幾年關於房地產的調控政策一波接一波，但是如此突如其來、大範圍的嚴厲政策也算是破天荒的頭一回了。

海南政府這次的大手筆，很大程度上也和海南自身的經歷有關。

前事不忘 後事之師

在海南30年的發展歷史上，房地產的過度投機和房地產泡沫的破裂，曾經給海南帶來過沉重的代價。

1991年，海南省的GDP增長率為14.9%，可是短短一年時間就暴漲到了41.5%。

這一非正常的高增長，主要是房地產炒作拉動虛增造成的。

1992年，海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝。

同年，海口市經濟增長率達到了驚人的83%，另一個熱點城市三亞也達到了73.6%，海南全省財政收入的40%來源於房地產業。

一座總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司，平均每300個人一家房地產公司。

全國各地數千億資金蜂擁撲向海南，一時間，該地區的房地產價格也扶搖直上。

1991年海南的商品房均價僅為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年更是達到了7500元/平方米的頂峰，短短三年，增長超過4倍。

但是緊接著，中央開始治理經濟過熱，國務院的整頓措施16連發，銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產熱頓時被釜底抽薪。

1993年海南的房價就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，銀行壞債突增60%，最好的資產一個晚上就變成了最壞的資產。

伴隨著房地產泡沫的破碎，海南的經濟也瞬間跌入谷底，GDP增長率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%，全省「爛尾樓」高達600多棟。

光處理這些爛尾樓，前前後後就花了差不多20年的時間，直到2005年才算基本清理完。

原本GDP增速連續三年都是名列全國第一的海南，變成了連續三年名列全國倒數。

快速發展的房地產事業也使得海南當地差不多80%的企業都參與到了淘金的大潮當中，地方財政過度依賴土地財政，就像一個難以根治的頑疾，一直困擾著海南。

據海南省統計局的數據顯示，2015年該省房屋待售面積1316.04萬平方米，包括外來投資企業在內，目前共有大大小小3000余家房地產企業，在建在售樓盤900多個。

來自海南建設廳的數據則顯示，截至2014年年底，海南商品房庫存量約為4100萬平方米，消化期約為50個月，其中商品住宅庫存消化期約45個月，均明顯高於全國平均水平。

所以這次，面對國家在博鰲論壇時拋出的重大利好，海南毫不猶豫出台「史上最嚴」限購制度，就是不想讓自貿區的戲台變成了「房地產」的戰場。

重大利好和最嚴調控形影不離

其實仔細回顧一下，最近五年，國內出台的最嚴厲的幾招限購，都誕生在最有機會暴漲的區域。

而且速度之快讓人猝不及防，無論剛需買房族還是炒房客，迎頭就是一悶棍。

已經上車的憂心忡忡，套現之日遙遙無期；還未來得及上車的心驚膽戰，不知樓市的未來在何方。

去年橫空出世的「雄安新區」也是如此。

2017年4月1日，走在河北雄縣的街頭，遍地都是討論雄安新區的炒房客的聲音。

一夜之間，雄縣的房價從6000漲到2萬五！

然而，當天雄縣就宣布全縣房產停售，本地人不得交易。

第二天，雄安三縣的房子也已全部停售。

4月5日，雄安新區設立後的第一個工作日，環雄安新區的十個地區也紛紛限購。

政策落地的速度比銀行轉賬還要快，很多人跑贏了大多數投資客提前入場，卻躲不開限購政策那最後的臨門一腳，出逃之路徹底封死。

現在，我們可以確定的是：但凡是中央確定會有大動作要發生的地方，一定會伴隨嚴厲的樓市調控政策，把「投機炒房」的資金，套死在池子里。

房地產作為中國經濟的支柱產業，未來最大的風險不是崩盤，而是流動性的窒息。

一旦諸如海南和雄安這樣的大招橫空出世，一夜之間買家消失，門庭若市秒變無人接盤。

並且這些政策出台前都毫無徵兆，甚至專挑晚上或者假期公布；實施起來也沒有過渡期，當日或次日即生效。

房產調控政策，就像一把懸在所有購房者頭上的達摩克利斯之劍，沒有人會告訴你它什麼時候落下。

下一個公布重大利好的城市頭上，相信也會懸著這樣一把劍，一個不留神，你看中的潛力股，就成了瓮中鱉。

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