上海純租賃地塊出讓居全國榜首 國企成開發主力無一流拍
出讓之後經過9個月籌備，位於上海嘉定的首個純住宅租賃項目近日動工，並將在2020年上市。
上海已經成為全國出讓只租不售地塊最多的城市。據鏈家統計，去年7月至今上海共出讓31幅純住宅租賃用地，而國企則成為租賃用地開發的絕對主力。隨著純租賃項目供應加大，住宅租賃格局將發生重大變化。據了解，十三五期間上海將新增供應高達70萬套住宅租賃住房，而今年預計提供20萬套。
在加大土地供應端對租賃住房支持的同時，上海將在3個月後正式實施一個名為住房租賃的公共服務平台。據了解，在對住房租賃企業和房產中介機構備案，把好准入關的同時，該平台還將運用人臉識別、手機綁定等方式，對包括房東、房客、中介等各類人員進行實名身份驗證。
「這個平台3月底試運行後，預計7月將正式實施。」4月24日由上海房管局主辦的一個論壇上，上海市房屋狀況信息中心方面表示，建設該租賃平台除了進行租賃網簽備案以及起到監管作用，也是一個公共服務平台。
上海純租賃地塊出讓居榜首
上海租賃住房的供應規模，將在接下來幾年出現大幅增長。
上海房管局一位人士4月24日表示，在上海十三五規劃中，已經對租賃住房體系提出了明確方向。
「到2020年要建立一個多主體參與、多品種供應，規範化管理的住房體系。」在2018上海首屆房屋租賃行業發展高峰論壇上，前述房管局人士4月24日表示，僅今年年底上海就要興建和轉化約20萬套住房租賃，提供代理租賃的住房約9萬套。
上海師範大學房地產研究中心主任崔光燦認為，除了在土地端增加供應量，也可能通過組建運營公司收購散租房產、整棟回收、與機構定向合作等方式向市場供應租賃住房。
而上海第一幅只租不售的地塊也於4月24日動工，這一項目預計在兩年後上市。
據了解，這一名為「嘉荷新苑」只租不售的項目，是上海第一個開工的租賃住宅地塊。「嘉荷新苑」預計於2020年年底竣工，提供1120套全裝修公寓。而小戶室是其中的主力，這其中一室一衛890套，二室二衛178套。
4月份動工的這一純租賃用地，也是上海第一幅只租不售的項目。
去年7月24日上海首次出讓了兩幅純租賃用地。嘉定新城發展有限公司以4.24億元的掛牌底價，獲得了前述項目，摺合樓板價只有5950元/平方米。在該地塊的出讓要求中，要求建設租賃住房套數不低於671套。
同一天，上海張江集團以7.24億元的價格，拍下了浦東張江南區另一幅約6.5公頃的純租賃用地，樓板價5569元/平方米。
值得注意的是，北京、廣州、深圳、成都等城市，先後推出只租不售用地，但上海則成為全國純租賃用地出讓數量最多的城市。據鏈家統計，目前上海共出讓了31幅純住宅用地，是全國該類地塊供應、成交數量最多的城市，而且無一流拍。而國企成為開發只租不售用地，當前的絕對主力軍。
據克而瑞數據，至去年年底上海地產獲得約71萬平方米純租賃用地，上海張江約25.4萬平方米，莘庄工業區經濟技術公司17萬平方米，上海浦東開發集團12.8萬平方米。
短期難賺錢 開發商仍熱衷
不過因為地塊在出讓時明確規定，項目只能出租不得銷售，房企如何盈利成為繞不過去的一道問題。
「土地投入成本高、回報周期長，是最大的困惑。如果僅用租金來回收，與前期的資金投入規模相比，回收周期之長恐怕是很多企業所難承受的。」崔光燦向記者表示。
不過即使是這樣一筆看上去短期難以賺錢的投資，仍有不少開發商表示出了興趣。「這樣的土地成本價很有吸引力。雖然投資周期較長，但如果後續土地成本價格仍保持這樣較低的水平，我們也希望以後能參與到純租賃用地的出讓中。」一家大型房企投資部人士表示，也許現在看不到盈利模式，但未來相信會有實現的途徑。
上海房地產經紀行業協會常務副會長陳亮向記者表示，因前期投資大，如果從用租金收入來回籠資金的角度看，純租賃用地開發的確短期盈利是個有待研究的問題。
「國企開發租賃住房，是從完善住房體系出發，來實現租售並舉。另一方面，租賃住房未來還將有諸多機構參與者，運行體系還在逐漸建設完善中。現在看也許不賺錢，但不代表未來沒有新的途徑。」陳亮在接受記者採訪時表示，隨著去年多個准REITs的發行，如果政策有新的利好，未來通過新的金融工具實現前期投入周轉已經有了一定預期。
實際上，在政策對租賃房的支持以及金融工具上，投資租賃房後資金如何周轉，已經初步顯現了出路。
資產證券化將成為下一個風口
4月24日中國證監會、住房城鄉建設部聯合發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。住房租賃企業持有的不動產物業，作為底層資產的權益類資產證券化產品，將得到重點支持。
監管部門還計劃積極推動債權性質的資產證券化產品，試點發行REITs。而大中城市、雄安新區等國家政策重點支持的區域，以及集體建設用地開發租賃房，有望率先試點。
平安不動產執行副總經理兼首席投資執行官王強認為，從大方向來講，政府鼓勵發展租賃市場。目前看租賃住房的資產證券化，去年多款長租公寓的ABS、CMBS的發行，已經邁出了第一步。
王強在2018首屆陸家嘴地產金融峰會上指出，持有型的資產、供應鏈金融上的資產、物業管理，在合規的前提下，如果運營良好，都有可能被資產證券化。
「藉此金融工具，大量的流動資金、短期資金，陸續沉澱在長期、具有穩定收益的投資標的物上。這一方面減少了整個市場投機的成份，也間接起到了抽槓桿的作用。」王強說。
易居中國總裁張燕認為，在這樣新的形勢下，開發商面臨是否進入租賃市場開發、如何進入的問題。而另一方面，隨著一二線城市土地供應的減少，開發商在這些城市快開發、快周轉的模式已經難以長期維持。
克而瑞在一份報告中曾預計，未來一二線城市住宅新增供地中，預計有三成以上的新增供地，可能會以租賃用地的形式出現在市場上。
「一線城市土地開發完後，開發商還能幹些什麼？不能繼續規模化開發的背景下，開發商在一線城市加大持有優質資產配比的需求也在增加。除了商業、辦公，持有型租賃項目也被列入房企資產配置的行列。」張燕指出，這應該是很多開發商關注一線城市純租賃開發用地另一個重要的原因。
陳亮表示，2017年我國租房市場總規模在1.38萬億元左右。而多家市場機構預測，到2020年，全國租房人數將達到1.9億；到2025年，中國租賃市場將快速增長到2.9萬億元的規模。
不過崔光燦指出，即使有金融工具的支持，其前提是基於房企所開發的租賃項目運營狀況良好，而不僅僅是享受租賃住房與商品房地產在土地出讓之間的差價。
源淶國際總裁陳昱彤向記者表示：「租賃市場供應的主力，仍然是散戶。但中產階層的崛起，對租賃住房的需求層次也將提到更高的階段。因此除散戶租賃外，整體、長期出售類的公寓，未來集中租賃市場出現的較大規模的增長，是可以預期到的。不僅是只租不售的項目，第三方平台集中供應的租賃平台，正迎來一個快速發展的契機。」
易居中國CEO丁祖昱在接受記者採訪時表示，接下來政府一定還會出台與租賃住房相關的其它金融以及配套政策。「中國仍處於城市化進程中，銷售市場仍然還有不小的空間。但另一方面，房地產市場正迎來開發與存量資產並存的新時期。」丁祖昱說。
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