碧桂園的盛宴
The Last of the Mohicans
空
Alexandro Querevalú
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當年本科畢業時，論文寫的是：我國上市房企的資本結構與財務績效研究。說實話，讓一個金融學專業的學渣去做財務領域的專題研究，本身就有些為難，更何況導師是用對研究生的標準對待我，期間要求整理A股所有上市房企財務數據，計算大量財務指標，用盡各種分析法剖析上市房企財務績效，最終提取公因子，用因子分析法得出其與資本結構的理論關係……相信英媽帶過的學生都能理解我當時的崩潰。好在有研究生學姐的幫忙，最後經過兩個多月的奮戰，算是順利畢了業。
此後，從事一二級市場的學渣，對房地產的印象也僅限於論文開篇的中文摘要和那幾個關鍵字：
後來，第一大房企萬科爆發股權爭奪戰，華潤、深鐵、寶能、AB、恆大各方勢力盡顯手段，王石這種級別的企業家都無奈到只能去弘法寺找印順大和尚談心；
曾經的首富老王在大馬城遭遇滑鐵盧，隨後股債雙殺，只能大肆甩賣資產才能拯救自己（用融創老孫的話說，這已經不是壯士斷腕了，而是斷頭）；
恆大的許教授在出讓萬科股份、賬面虧損近百億之後，依然拿下首富頭銜；
王石口中那個賣菜的、某大佬口中興風作浪的妖精，儘管被撤銷任職資格、保險市場禁入10年，但近幾天開始減持當初吃下的萬科股份，有人估算過，姚老闆當初投入的資金在400億以上，如果全部套現...
三年時間，是講情懷還是規則？
於是乎，我開始認真審視當年摘要中的幾句話：
1、房地產行業已成為我國國民經濟中的重要組成部分，它在國民經濟中扮演的角色越來越受重視。
2、行業各項數據達到峰值。
3、房地產是資金密集型行業，項目投資大，資金回收期長。
恰好，前幾天回到家鄉時，發現恆大的樓盤遍布當地的三四線小城市，一打聽，售價在8000-10000/平，這個價格，在這樣的小城，著實讓人驚訝。
還記得3月份時出爐的「2018中國房地產開發企業500強」，恆大、碧桂園、萬科名列三甲，當時的心情，和這次在家鄉看到恆大城時，是一樣的。
萬科作為龍頭，號稱宇宙第一大房企，稱霸行業這麼多年，不經意間居然被恆大和碧桂園超越了。如果單論銷售額，碧桂園更是冠絕榜單，2018才剛剛過去兩個月，其銷售額已突破700億。
恆大能有今天的地位，我是不意外的，許教授在2009年活過來之後就收不住了，而且覺悟比曾經的首富老王不知要高出多少。
但碧桂園，做到這樣的規模，總部仍在廣東順德，不像某里某訊，紛紛在一線城市成立戰略總部。碧桂園的做法，實在讓人無法理解，換句話說，窮苦出身的楊國強，讓人看不出他身上能走到這個地步的正常套路，雖然大佬都說自己是窮苦出身。
直到最近，碧桂園前CFO吳建斌寫了本書《我在碧桂園的1000天》，楊國強知道後，找到出版社直接買斷。聽說楊主席對泄露公司內部情形向來是恨之入骨。
地產圈的朋友，在兩周前給我發了這本書的電子掃描版，我還沒看完，就聽說碧桂園內部，楊主席又有了新動作。
熟悉地產行業的人都知道，在拿地之後需要規劃、設計、報建，是不能真正立刻開工建設的。這個過程，在碧桂園，平均耗時是50天，而整體周轉情況是：3個月開盤，4個月資金回正，5個月資金再利用，一年之內，資金可以回籠兩次，這已經是行業內做到極限的「碧桂園速度」了。
但現在，楊主席的要求把速度提到極致：
土地摘牌後一天內出規劃圖；設計院在接到戶配要求後必須通宵工作，當天出圖，為節省時間必須採用標準化產品。第二天，項目總就要去當地政府報建。
為了督促進度，楊國強的獎懲措施非常簡單——項目總承擔一切責任。
如果一個項目摘牌就開工，獎勵項目總20萬，往後每推遲一天扣1萬，直到罰款20萬。超過40天，項目總就要撤職。
我想起前CFO在書中所寫的第一次經歷，在上任集團首席財務官之後，吳建斌用自己的專業和經驗重啟了集團的資本運作，在完成第一筆發債融資時，綜合成本是8.25，為此，每年可以為碧桂園省下3000萬的成本。哦對了，是美刀。
3000萬刀的成本在房企融資時是什麼概念呢，這麼說吧，我曾參與過排名第83位的房企在包頭的融資項目，當時需求是3億人民幣，可這個項目至今擱淺。
《我在碧桂園的1000天》這本書中還描述了兩個細節：
1995年，楊國強把借來的2000萬全部做了廣告，當年賺了5000萬，第二年5000萬又被全做了廣告，當年賺了一個億。
早年，楊國強向銀行貸款5000萬，利率30%，銀行當場扣掉1500萬利息，實際到賬3500萬，可一年之後，楊國強不僅還上5000萬，還自己賺了1000萬。
我想起兩句話被人說了無數次的話：小心使得萬年船。合理的資本結構對企業尤為重要。
平心而論，恆大、碧桂園這樣的企業進入三四線地級市和小縣城，背後的邏輯呢，楊主席如此加快周轉速度，真實的原因呢？
所有人都無暇顧及，碧桂園進入某地，當地政府夾道歡迎，領導牽頭成立項目組，需要什麼文件，相關部門迅速到位。當審批部門成為服務員時，就不難理解原來房價3000-4000/平的城市，在碧桂園進入之後，價格直接翻倍這樣的現象了。
從動工到精裝修只需要三五個月的房子，質量到底如何呢，知乎上有個這樣的回答：
我干檢測這行有些年頭了，大大小小工地都去過，在回彈強度這一塊雖然改過幾次數據，不過大部分，至少90%的工地都是100%回彈強度合格的，而這個碧桂園項目刷新了我對強度的理解，C35竟然連30的換算強度都沒到，換我是肯定不敢買他們的房子的。
先不說敢不敢買，就是有膽買，能讓隨便買嗎，有錢買嗎？
打開新聞資訊，我也就有了答案：先是某地被宣布將建設成自由貿易國際港，但不能自由買賣房子。再是北京一學區房地下室，賣了1000多萬。再是清華副校長施一公之所以辭職，哇哈哈的宗慶後爆料是因為施一公年薪只有48萬，在北京供不起兒女讀國際名校供不起大房子的房貸。
你看，連施一公都買不起房子。
有個段子，是這麼說的：大爺在糞堆上打蒼蠅，動作瀟洒、技藝超，贏來圍觀群眾的一陣陣鼓掌喝彩，大家正不亦樂乎中，突然有個小孩說道：叔叔為什麼要打蒼蠅？把糞堆清除掉不就沒有蒼蠅了嗎？ 聽聞此言，人群頓時沉默…人群中突然有人吼道，胡鬧，大家看的就是打蒼蠅！把糞堆鏟了沒蒼蠅叫大家看什麼？
不管世界變成什麼樣子，大爺總會存在，你大爺還是你大爺。
快一百年了，還是只能像周先生筆下那群看熱鬧的路人，麻木的活著。
2018.4.28（戊戌年三月十三）
請老莫喝二鍋頭
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