房產雜感之三十五：皇帝的新衣、張榜的虎皮以及湖海塘63畝地拍猜想！
前 言
最近一期的推送，講述了一個「詩與遠方」的夢想，更講述了一個可以實現這個夢想的地方（前文：生活苟且，不如去金義大都市尋找詩和遠方.......）。
近日，這個樓盤終於揭開其神秘面紗，並在規劃局網上進行批前公示，這個「詩與遠方」美其名曰：三盛「頤景華府」。
令人疑惑的是：我們的推文時間是2018年4月21日（即上周六），而且清楚記得那時規劃局網上並沒有它的公示，所以也不知道樓盤姓甚名誰？只能含糊其詞地用開發商名稱代替。
但令人驚奇的是發現網上的公示上榜日期竟然是2018年4月19日！也就是說：早我推文三天就公示了！
真的有點莫名其妙，難道我們白過了這三天？這是在哪個人間？
這白白丟掉的三天，又要向誰算？
一直以來，就對規劃公示中的一些問題甚有疑慮，那咱就由這個樓盤作個引子，談點個人的觀點吧！反正三盛的推文之後後，老有人在後台說：「小才，你變了，你流俗了，也變成了一個銅臭味的軟文寫手了！」
那就以今天這篇文章來「歸歸正」！重拾以前的文風！
當然，我們更希望能引起一些人的重視！能聽聽百姓的聲音，改改老舊的作風！
若此文也會被和諧，那麼，請大家記得：
我！為你們發過聲！
正 文
從前，有個衙門。
衙門口，時不時地貼個榜文，紅黃白藍，不一而足。
有喜了，貼個捷報，紅的；
有難了，貼個安民，黃的；
有災了，貼個布告，白的；
若有官家認為不緊不要，不痛不癢，不災不禍，但又必須說一下的，那就貼個藍的！省得到時屁民們又說你啥也沒說過，啥也沒幹過！
於是乎，所謂的藍底公告，就應運而生了！
衙門管轄內，但凡有個土木興修啥的，需要告之下周坊四巷的，也常常一張「藍榜」了事。
剛開始，「藍榜」還能像模像樣地給你手繪個圖啥，告之鄉鄰：四至範圍、平面、尺寸等諸如此類事項！
慢慢的，看的人也膩了，管的人也煩了，索性之後就給照樣畫個葫蘆了事！誰也不當回事！
漸漸的，反而讓營生土木興修的人慢慢摸到了門道兒，有了可趁之機，生意越做越大！而那張張榜公告的「藍榜」也就慢慢變成了一張張招幌的「虎皮」！
一、「虎皮」的演變：
關於這張「虎皮」的演變，可以參見前文：（房產雜感之二十五：武林至尊，倚天屠龍；葉宅雙雄，誰與爭鋒？美的君蘭美邸方案VS保集江灣花園方案！你的葉宅，誰的情懷？）。
剛開始的虎皮，其實也還算像模像樣地畫著、掛著。
做土木營生的人都知道，無規矩不成方圓，如果沒有詳細的方案，你造不出高樓大廈。所謂的「批前公示」，就應該像之前的「虎皮」中畫著的那樣，要有著各類詳盡的參數、依據，才可以供相關利益方進行審視、評判。
如果缺失了一些必要的參數與依據，那對一些想要了解的人來說是不公、不正的。
也許有人會說，誰會注意那個？幹嘛那麼較真？
是的，當很多人麻木地對待自已周遭的一切的時候，他同時也被這個世代給拋棄。
較真的人少，但少，並不代表沒有，更何況是在一項嚴肅的事物上較真，是對自已的負責！
這時代，該少的可以少，不該少的，一定不能少！
二、同時期不一樣的「虎皮」：
「虎皮」越畫越簡單，雖不知其所以然，但應該能猜中其中之必然所在！所以，大家也就慢慢「瞭然」了！
可神奇的事，卻總是超乎你的想像！
同樣是「虎皮」公示，差不多時間點，差不多公示要求，卻有著不一樣的公示內容。
下圖中的公示一如既往地只公示一個平面效果圖和一張經濟技術指標表，而且效果圖上更是缺失或是模糊了樓幢間的基本的間距尺寸要求。
而這張公示圖卻反常地按之前的老路「走偏了」，不僅僅公示了平面圖以及效果圖，還按老規矩公示了所有的平面、立面、剖面等一系列必要的圖紙，一目了然！
認真公示的項目，對於一小部分較真的人來說，當然是個好事。可以清楚地看到項目的整體情況。
但對大多數的我們來說，這確實是個匪夷所思的事。一直好好的新路就這麼走順直了，沒人關注了，結果突然又冒出個走老路的人？這可是同樣的網站、同樣的公示、同時期的節點啊！
難道標準又調了？還是有的人做了本應該做的事，反而覺得是個另類了？
這裡面，一定有天大的「誤會」！
這個世界，總是有皇帝的新衣、張榜的虎皮！
三、別人家的「虎皮」：
「誤會」歸「誤會」，我們也只是猜想而已。
不如來看看別人的「虎皮」公示是怎樣規定的？
以下是河南省的公示規定：
以下江西省的公示規定：
網上雖找不到浙江省的規定，但個人估計各省之內的要求應該偏差不大，或者也許，浙江省將此事項權力下放到當地管轄，當地要求可能會有較大差別。
但有一個很淺顯的道理，大家都應該明白：既然有的省份詳盡到具體的總平、立面、剖面、效果圖都有細節公示要求，就說明這個公示意義是相當大的，沒有一定的數據與圖紙支撐，是達不到公開、公平、公正目的的。
這其實是一個純技術的類的問題！不是難事！
那為什麼我們的公示之間會有這麼大的「誤會」呢？
莫非，這個「誤會」不是「誤會」？
當然，一切都是揣測！
四、虎皮「誤會」之不可能分析：
前面分析了，很可能這個「誤會」不是「誤會」，那麼這個「誤會」會有怎樣的可能？
大家知道，現在的規劃要求越來越嚴，很多原先的套路統統被禁止，目的就是為了市場的規範、穩定、繁榮。
但只要是規範，都是人定的，無論在何種嚴苛的情勢下，總有突擊及闖關的可能，闖過了，你就是王，闖不過，也不過少了些利潤而已。
更有一句話叫：走自已的路，讓別人無路可走！
於是乎，一些為追求額外利益的套路就出現了：有人想出了各種「新方法、新工藝、新創意」來闖關，加上「法無禁止即可行」的法理背景下，你沒有合適的理由去反駁它。就這樣，在「可與不可」「法與不法」之地帶遊走地久了，上下也都熟悉了，通融了！漸漸地，你退我讓，一些新的「創新」也就成功了！比如說：一些「偷面積」的新「創新」？
正因為這樣的「創新」是遊走在法規邊緣的，一如江湖中的術士，雖招術了得，但卻永遠當不得正統，拿不上檯面，有時還可能是傾占業主公共利益以及法規本意的，所以，那些闖關成功的人，就變著法兒地遮掩著自已的「創新」，以防讓別人知曉！
也話，這才是現在公示中有這麼多不明不白的問題之所在。
上，揣著明白裝糊塗；
下，得了便宜不賣乖！
所謂上下其手是也！
簡單的，咱再提幾個不明不白：
1、不明不白的時間：
這個時間，正如我前言中所及的，公示時間故意拖後三四天再拿出來，加上資料數據的公布缺失，讓想搞明白的人，很難有反應時間。
如果大家有興趣，大家可以去網上搜一下、查一下，前文例舉中的兩個項目正式公布時間是幾號？
2、不明不白的地點：
說起這個，也是很讓我疑惑的，因為每個公示中都例明，除了網上公示外，現場必須也要向社會公示所有來不及網上公示的圖紙等內容。
但請有心的人去查一下，他們的現場公示到底在哪兒？
在之前的很多公示中，我也去去現場，竟然很多都沒有找到，包括那三個大鱷參股的著名的某湖樓盤。
這些，都是套路啊！
以上說了這麼多關於公示的猜想，不保證觀點正確、陽光，但至少可以讓大家思考、探討，更希望相關部門能有一個合情合理的解釋。
這個社會，不能缺失的就是：監督！
說的太多的嚴肅性話題，接下來，我們來談點輕鬆的。
五、湖海塘63畝地拍猜想：
明天，就是湖海塘63畝地拍的日子，本來很想好好寫寫的，但真的太忙太忙，雜事一堆。今天借著這個話題，蹭個熱點的瓷吧！
個人覺得，這會是一次激烈的地拍，而且很有可能正如之前的二七東一樣，是有一定默契的地拍，應該只是兩三個勢力集團的爭奪。
最終的樓麵價不可能很高，但也絕不會低。具體多少，不好判斷，但有一個比較靠譜的指標可以參考，那就是從江南區塊相對較大地塊的近三年內地拍中政府推地時的起拍價可以看出政府的信心端倪：
起拍價，從紅星天鉑的4212元/平，到御西湖的6030元/平，到明天的海塘中學邊63畝8555元/平，再到接下來32號路南46畝的10155元/平，我們可以探知政府對整個房市地價的把握節奏：政府的信心指向是平穩推進，而且推進的幅度比較均勻，如果按每期最少「控制漲幅」30%計算，個人認為可以參考同類地段最近一期的「成交價」，也就是御西湖9785元/平（注意，那次土拍其實是心照不宣的！）再按「控制漲幅」30%，來推算本地塊的承受力，可得：9785*1.3＝12330元/平。
12330元/平個人認為是靠譜的，這是按政府「控制節奏」推算出的成交價（政府手中有大量的數據，他們的推測結算一定比我們個人的猜想更靠譜，所以搭個車，參個考，是很可行的）。
另一方面，我們還可以再考慮最近一期市區範圍二七東地拍的結果：14525元/平。折減區域、配套、居住習慣等，個人認為扣減三千也是合適的，也就是用二七東反推，那應該在11525元/平左右，這個數據，個人認為也是可行的。
所以，綜合以上考慮，個人認為明天的結果：應該就在12000元/平上下，高不超12500元/平。低應該至11500元/平。
就這樣吧！
小才，坐等啪啪打臉！反正也是習慣了！
記住：
如果此文被禁，請記得我為你們發過聲！
謝謝大家！
－－－－完－－－－
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