「新時代·新經濟·新生態」首屆清華經管學院地產金融峰會落幕

來源：鳳凰網房產（houseifeng）

行業變幻，硝煙四起。白銀時代,原有的規則正在被打破。存量時代，盈利模式正在生變。機遇和挑戰就像一個天平的兩端,總在此起彼伏中搖擺。

4月29日，由清華經管房地產協會、鳳凰網房產主辦的「新時代·新經濟·新生態」首屆（2018）清華經管學院地產金融峰會在清華經管偉倫樓報告廳拉開帷幕。一眾房地產行業領導、思想學者同台論道，以行業之辯暢談新時代下的新經濟與新生態。

作為首屆（2018）清華經管學院地產金融峰會，是一場時代呼喚的思想盛會，也是一次全行業矚目的焦點盛事。本次盛典以兩大篇章、三重維度、九大議題直擊中國經濟及房地產金融面臨的問題與痛點，並匯聚房地產行業一線大佬與金融界的業界精英共計600餘人共襄盛舉。

活動通過主題演講、圓桌論壇等形式，全方位探討新時代驅動下房地產的現時狀態、風口契機以及未來走勢，共同匯聚各方領袖智慧，為行業呈上了一場觀點交鋒的饕餮盛宴。

直擊痛點 大咖共論新時代的新經濟

當前國際形勢風雲變幻，多元力量博弈之下，全球資本市場正迎來全新洗牌。在十九大宣告中國邁入「新時代」之時，作為世界第二大經濟體，中國經濟的角色地位亦在發生轉變。

對此，清華經管學院弗里曼經濟學講席教授、常務副院長白重恩指出，人口紅利及就業參與率對經濟增長發揮著重要的作用。通過對勞動生產率增長速度的計算可以推算經濟的增長速度。

「從四個東亞經濟體和14個西歐經濟體對比來看，當這些國家的人均GDP是美國的30%的時候，他們的勞動生產率增長速度大概是3%，以此為標準進行推算。」隨著我們經濟的不斷增長，我們離美國經濟發展的距離將越來越近。預計到2050年的時候我們的人均GDP將是美國人均GDP的53%，而總量會是美國的1.8倍。

（清華經管學院弗里曼經濟學講席教授、常務副院長白重恩）

同樣對當下中國經濟有深刻理解的還有中國 指數研究院院長、房 天下董事長莫天全。他說，縱觀國際房地產市場，美國2017年的庫存最小，價格比較低，重點區域租金持續走高，去年美國成交大概600萬到700萬左右。受長效機制及金融監管、房地產稅等政策的影響，2017年中國房地產主要有兩個特點：控房價、保剛需。

（中國 指數研究院院長、房 天下董事長莫天全）

北京師範大學「一帶一路」研究院院長鬍必亮指出，當下「一帶一路」的倡議對資源的開發、農業類的開發、基礎設施建設、製造業、旅遊板塊、特色商品、金融合作等方面都帶來了全新的機遇和挑戰。於房地產而言，「一帶一路」的倡議將為旅遊地產、工業地產、商業地產的發展帶來新的商機。

（北京師範大學「一帶一路」研究院院長鬍必亮）

清華大學互聯網產業研究院院長朱岩表示，房地產的興衰是中國發展的晴雨表，某種程度上說明中國經濟正在經歷著某種程度的革命，這種革命在每個企業身上都有各種各樣的表現。

（清華大學互聯網產業研究院院長朱岩）

群賢畢至 解構房地產+金融的轉型之道

在經濟和產業轉型的當下，新時代下的中國房地產市場正迎來轉型與蛻變。從增量時代向存量時代轉變，房地產又有哪些最新推動力？

鏈家集團董事、願景明德資產公司董事長陶紅兵指出，在存量房時代下，房地產新動能主要體現在交易、租賃、開發三個方面。存量市場給發展商、投資商更多的機會。在此背景下，城市更新不是把房子推倒重來，而是「有機再生」。「存量房的有機更新需要需要基於生活場景的空間功能迭代，基於居民切實需求的軟性服務升級。」陶紅兵稱。

（鏈家集團董事、願景明德資產公司董事長陶紅兵）

作為資金密集型行業，資金來源始終是房企其最主要的命門，可以說，房地產行業的血脈里天生流著金融的血液。在房地產白銀時代，金融機構也在如何更好地為地產商服務的道路上不斷加碼。

對於房地產與金融的關係，花樣年集團董事會主席兼首席執行官潘軍、瀚德金融科技研究院院長郭傑群皆從國內外金融與房地產的不同進行了對比。

「海外的房地產，如果沒有金融意識，按傳統的開發商，賣房的錢是不能用的，因為都在金融機構那監管。按這種模式，實際上中國的開發商是全世界最幸福的，因為幾乎一條產業鏈所有的利潤都由開發商來決定，在國外是不可能的。」潘軍說。

（實體經濟浪潮下的金融與房地產行業趨勢論壇現場 從左至右：清華大學互聯網產業研究院的院長朱岩、旭輝集團北京區域總經理孔鵬、瀚德金融科技研究院院長以及中組部國家千人計劃特聘專家郭傑群、鑫苑置業中國有限公司張勇、花樣年集團董事會主席兼首席執行官潘軍，世紀星源股份有限公司CEO鄭列列、中金智德投資管理公司總經理單俊葆）

瀚德金融科技研究院院長郭傑群則表示，在國內，房地產和金融是兩大類，在美國，商業地產和金融是一個大類。現在的房地產面臨著政策的調控，面臨著銀行的收縮，銀監會發文對相關房企銀行金融屬性進行排查，是因為過渡依賴於銀行融資，在這一方面國內和海外不一樣。

事實上，金融和房地產兩大行業在國家轉型升級處於重要的位置。鑫苑置業中國有限公司董事長張勇稱，金融行業是一個上百萬億級市場的行業，地產行業去年有13萬億新增交易額（不包括二手房）。

（清華經管學院房地產協會會長、鑫苑置業中國有限公司張勇董事長）

「金融是虛擬經濟，是為實體經濟服務的。房地產是類型化的產品，一方面是消費品，另一方面也是為實體經濟服務的。」世紀星源股份有限公司CEO鄭列列指出了金融與房地產的區別與聯繫。

那麼在房地產金融化的背景下，房企如何應對？「過去有句話說，不轉型是等死，轉型是找死。從未來講新時代·新經濟·新生態的背景下，轉型升級已經是不可避免的出路。」中金公司董事總經理、中金智德投資管理公司總經理單俊葆認為，在當下房地產行業要圍繞跟怎麼提供服務，怎麼穩定現金流等方面做轉型升級。

旭輝集團北京區域總經理孔鵬則表示，在新時代下，對於房地產的發展，金融是個變壓器，要用未來的信譽給今天的產能加槓桿。「房子不應該是居住的機器，房子應該升級為居住的機器人」孔鵬說。

四大熱點解析 聚焦房地產新生態

在「房住不炒」「租售並舉」政策的影響下，房地產租賃時代已經轟然開啟，其商業邏輯也在以蝶變之勢擁抱變革。房企開始「嘗鮮」諸多新領域——商業地產、長租公寓、康養產業、特色小鎮等。對新興市場的戰略布局，房企亟待構建合理的商業模式，從而儘快形成持續盈利能力。

在大租賃時代商業邏輯有何變化？貝殼找房首席經濟學家楊現領表示，市場在變大，意味著品質的服務、品質的空間、品質的運營，就會獲得品質的溢價。

在租賃市場崛起的北京下，租賃市場的服務也在升級。「未來，我們強調的品質租賃，指針對全品類、全生命周期，不同人群普遍性的租房人群打造租賃產品。未來的房地產供應結構應該是一個可循環再生的供應結構。」楊現領說。

（貝殼找房首席經濟學家楊現領）

針對存量時代的「時代寵兒」——城市更新，睿意德董事索珊表示，我們生活在一個有機會集體發明輪子的時代，城市更新必須要有全球格局、注重多元化、藉助互聯網、注意文化產業的傳承。

（睿意德董事索珊）

如今，健康產業發展也異常迅速。麥肯錫全球董事陳波稱，預計2030年的時候健康產業要有16億的規模，會是今天規模的三到四倍，從需求、供給，從國家政策來講，大健康都面臨一個非常好的發展機遇。為此，陳波稱，地產商的角色已經由簡單的蓋房子轉變成了建設城市，需要構建一個健康生態圈，描出智慧、健康、美好的城市生活。

（麥肯錫全球董事陳波）

中國城促會城鎮規劃專業委員會秘書長曹兵表示，十九大報告中明確提出要實施區域協調發展的戰略和鄉村振興戰略，強調以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系，加快推進農業農村現代化。這兩項戰略的實施都與特色小鎮的建設密不可分。「從我國現階段城鄉經濟二元結構的現實情況來看，大力發展小城鎮是當務之急。」曹兵說。

（中國城促會城鎮規劃專業委員會秘書長曹兵）

資產證券化進入發展快車道 REITs破冰在即

近日，中國證監會、住房城鄉建設部在總結前期工作的基礎上，聯合發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。業內人士認為，在當前租售並舉的政策背景下，類REITs向真REITs的轉變很可能在以租賃住房為底層資產的證券化產品中首先取得突破。在峰會上，一眾大咖也暢談了對於資產證券化的真知灼見。

「如果把REITs比作單一資產的IPO，類REITs可能還在pre-IPO，比PE、VC再靠後一些，但本身還不是永續期的發行，發展再退出、再到期的過程，有一點像初步具備IPO的條件的企業或資產做的pre-IPO。」渤海匯金證券資產管理有限公司董事總經理李耀光這樣講述類REITs與REITs的區別。

那麼，制約公募REITs法陣的瓶頸有哪些？高和資本執行合伙人周以升表示業內普遍認為有五個主要方面：第一，REITs法規未推出; 第二，估值問題和專業投資人稀缺; 第三，稅收優惠不明確; 第四，配套融資手段有待優化; 第五，合格資產管理人缺失。「實際上，這五個方面在實踐中正被逐個突破，已經沒有實質的瓶頸。而專業的投資人和參與方進入市場進行資產併購、資產加工和金融實驗等具體的實踐是行業發展的根本動力。」周以升稱。

（資產證券化論壇現場，從左至右：高和資本執行合伙人周以升，中信資本房地產投資執行董事柴志培、新派公寓創始人王戈宏、鼎諾資本總裁許余潔先生、渤海匯金證券資產管理有限公司董事總經理李耀光）

此外，中信資本房地產投資執行董事柴志培則認為，除了基金管理，資產管理也是制約REITs沒有落地的原因。縱觀國內市場從購物中心到寫字樓，還是缺乏系統體系的管理、上市的標準化及人員的培養。

新派公寓創始人王戈宏稱，長租公寓成為中國繼共享單車滴滴之後的第三個燒大錢的行業。他建議開發商在中國做REITs要轉變思維，第一，開發商買房子的思維要扔掉。第二，傳統的投行思維，即算租售比的思維。做REITs必須要建立投資思維和資產管理兩種思維。

鼎諾資本總裁許余潔則以親身經歷講述了推進資產證券化的方式。「鼎諾現在一方面在做很多的pre-IPO，也在收一些資產。另一方面，利用證券化的方式退出一些不良資產。「現在資產證券化缺的是長期資金。」許余潔說。

此外，在峰會現場，清華經管學院房地產協會與鳳凰網房產、平安銀行簽署戰略合作協議，並在戰略規划上達成共識。另外，清華經管學院房地產協會產業發展聯盟於當天正式成立，共同探索跨界融合新試點、新探索。

（戰略簽約儀式現場 從左至右：鳳凰網房產總裁陳筱嵐、清華經管學院房地產協會秘書處王耀軍、平安銀行特殊資產管理事業部總裁戴巍）

（產業聯盟成立儀式現場 左四 清華經管學院房地產協會會長）

另外，峰會舉行當天正值清華建校107周年校慶日，一眾知名校友傾情赴會。清華大學經管學院領導對傑出校友（會）進行了隆重的表彰，宣布清華經管學院遼寧、湖北、重慶、雲南校友會組織成員名單，並且頒發聘書。

激辯與思考過後，新思維，新模式正在重塑；匯聚與碰撞之後，新時代新經濟亦呼喚新方向、新格局。未來，鳳凰網房產將聯合各方一同呈現更加精彩絕倫且乾貨滿滿的房地產行業盛會，敬請期待。

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