房市降溫買房真的容易了？澳洲准買家置業面面觀！
澳洲住宅價格按季度變化圖 資料來源：CoreLogic RP Data
澳洲房市降溫，買家跟業主討價還價時有較大空間，悉尼置業人士的收入占按揭供款比率已經連續3季下降。表面上看，供樓人士的負擔相對上的確沒有先前那麼重，但這是否標誌著置業能力已大大提升？
還有一點，除非你具備雄厚的財政能力，可以一次過全數支付樓價，否則當然要做按揭。雖雲澳洲儲備銀行未有緊隨美國聯邦儲備局加息，而本地的按揭利率尚未見大幅提升，不過，不少銀行收緊了審批樓按的條件。
想深一層，如今買房真的容易很多嗎？准買家又有什麼事需要特別留意？
澳洲房屋業協會（Housing Industry Association，簡稱HIA）最新公布的《置業能力報告》顯示，悉尼置業者的物業按揭供款占收入平均比率，已經從去年6月底的59.7%高峰，降至今年3月底的56.5%，是連續3季往下調。然而，即使悉尼的房價稍為向下調整，可是在工資增長未算強勁的大環境下，供樓人士平均仍要動用一半以上的收入去供樓。
哪個大城市供樓負擔最重？
換句話說，在悉尼供樓，你每賺100元，便平均有56.5元要預留作供房之用，餘下四成多才是你的「可支配收入」。一般而言，若你背負著房貸，最大筆兼最先要考慮的其中一筆支出肯定是按揭供款，你可以不去外地旅行，可以押後更換新的智能電話，但供款不能拖延。
澳洲各大城市置業負擔能力指數
資料來源：HIA
在澳洲第二大房市墨爾本，置業人士的樓按供款占收入比率雖然少於五成，但維持在48.1%，相對於其他州份仍屬偏高的水平。在布里斯班，由於有新的雅柏文樓盤陸續竣工並推出市場，在供應增加的情況下，房價有較大的下調空間，從而更大地提升了置業能力，當地的樓按供款占收入平均比率已降至32.5%。
阿德萊德的樓按供款占收入比率與布里斯班一樣，同為32.5%，原因是人口增長放慢，越來越多年輕人到其他大城市闖天下，無形中供求自自然然平衡。堪培拉的置業難度亦有所下降，樓按供款占收入比率錄得34.3%，即使高於布里斯班和阿德萊德，但置業負擔能力高於過往20年的平均值。
首置者最愛到何處置業？
從另一角度去看，樓按供款占收入平均比率越低，置業負擔能力指數（Housing Affordability Index）就越高。觀乎澳洲各大首府城市，置業負擔能力指數最高的地方是礦業重鎮珀斯，隨著資源礦產業高峰已過，當地住宅物業市道亦盛極而衰，致令住宅價格顯著回落，目前的供樓按供款占收入平均比率僅錄得27.3%。
儘管澳洲多個大城市的置業負擔能力有所改善，不過，為建造業發聲的遊說組織仍然認為，土地和建築成本依然很高，規劃程序的效率則太低，所以政府有需要在住宅政策上作出改革，加快興建新住宅的速度。
縱觀澳洲各大城市，珀斯業主供樓時相對最輕鬆，反觀在悉尼業主的供樓壓力最大。不少財力相對不是太雄厚的人士，例如是年輕夫婦和首次置業人士，他們會選擇房價較低、距離悉尼市中心遠一點的城區買樓，例如是西區的Liverpool和Blacktown等等。
有一點要認清的是，房價相對較低和位置相對偏遠的城區，不一定沒有「錢」途。比方說，距離悉尼中央商業區（CBD）西面34公里的Blacktown，獨立屋中位價是74萬元，屋價水平在新南威爾士州排行第641位；至於雅柏文中位價為54.2萬元，相對於新州各區的雅柏文中位價，此城區排行第346位。受惠於新機場效應，Blacktown的住宅近幾年已升值了不少。
獲預先批核 無後顧之憂？
置業過程僤如打仗，要「過關軌將」，第一關當然是要儲到足夠的首付（Deposit），第二關就是要銀行等房貸機構餘下的款項，否則最後都只會是功虧一簣。大家先看一看以下一個案例，就會明白房貸審批成敗有多重要。
大約6年前，李先生以首置人士的身份，以40萬元在Homebush West買入一套雅柏文單位，他已經預備好8萬元作為20%的首付，並有1萬元左右用來應付相關開支。由於他在簽訂買賣合約之前已經獲銀行「預先批核」一筆32萬元的房貸，所以他對於此次置業沒有太大顧慮，並通知銀行有關其所購物業的資料。按照慣常做，銀行當然要委託獨立估價師去為李先生的單位估值。
誰不知銀行最後認為李先生所購下的物業不值40萬元，最終估只有36萬，八成按揭就是只可批出28.8萬元，而不是先所批核的32萬元，理由是該物業太靠近高壓電纜。換言之，李先生要自己想辦法去安排所欠的3.2萬元（即32萬元減去28.8萬元）。當時李先生頓感旁徬徨之際，幸得家人之助才能度過此難關。
有業界人士提醒准置業人士，銀行等房貨機構的預先批核，不一定是最終批出的貸款，置業者最好預留多一點資金，以備不時之需。須知道，預先批核的貸款額，並不代表房貸機構一定要認同你將來所購置物業的價值，而只是房貸機構經評估後認為你可以應付的貸款額。
銀行如何收緊房貸審批？
眾所周知，銀行等貸款機構近年逐步收緊房貸審批，一來是受到監管機構的壓力，二來也可藉此更好地控制風險，減少出現「銀主盤」的情況，即房貸人士因為未能履約供樓而迫使銀行把物業拍賣以抵債。至於房貸機構收緊批的舉措，包括更嚴格地估值、要求更高的首付，或者是增加條款去防範違約事件。
各城市樓按供款占收入比率
資料來源：HIA
墨爾本物業中介行Direct Property的董事盧斯（Steve Lusi）表示，對於只預備好5%至10%首付的置業人士來說，他們面對著較高的風險，假如他們因遇到競爭對手而迫於以高於預期的價錢買下物業，屆時他們未必一定能夠找到房貸機構批出所需的餘款。因此，此類人士最好與賣方議定一個較長的「冷靜期」，好等到一旦未能獲批出足夠貸款，也可以「全身而退」。
有房貸中介提醒置業人士，為免到最後一刻才發覺自己無足夠資金去履行物業買賣合約，置業者務須確保自己會獲批出足夠的貸款。有些時候，房貸機構會因為物業大小、所在位置，或者是新建物業規管等因素，比方說建築商不合法地使用了易燃的外牆覆蓋物料，而最終拒絕向貸款人全數批「預先批核」的金額。
買哪類型物業宜多預留首付？
房貸機構對於首付少於樓價兩成的物業投資者，或者是選購「高密度」雅柏文的買家，在審批房貨時可能會更加嚴格。房貸機構或會更格地評估貸款申請人的收入和日常支出，若發現貸款人的入息僅足夠應付房貸，或日常開支偏高，此類貸款人成功獲批的機會將打折扣。
所謂的「高密度」雅柏文，不同大城市有不同的「定義」。在悉尼、墨爾本和布斯班，這是指樓高6層或以上的雅柏文樓房；而在澳洲其他大城市，則適用於樓高4層或以上，以及合共有30個單位或以上的樓房。一般來說，假如置業人士所申請的樓按成數超過九成半，大多數房貸機構更不會批出貸款。
此外，大家不時會聽到房貸機構手上有一份「秘密的黑名單」，這不一定是針對個人，而是針對房貸人士所購入物業所坐落的城區。這份黑名可能數覆蓋數以百計的「高風險」城區，即貸款人斷供風險相對較高的城區，若發現此類貨款申請，用家或只獲批出相等於樓價最高八成的貸款，至於投資者更可能只獲最高七成貸款。
選購小單位較容易入市？
要更好地篩選房貸人士，銀行等貸款機構會通過不同的方法和渠道，舉例說，銀行會要求房貸申請人巨細無遺地披露支出狀況，由購買食品以至買運動用品的開支都要計算在內。此外，貸款機會可以通過Equifax與Experian等消費信貸評級機構去協助批核貸款申請。
貸款機構除了會更仔細地審核貸款申請人的日常支出，還會更嚴格地評估申請人的收入，比方說，娛樂津貼、膳食津貼，以及花紅等非慣常收入，都不會計入申請人的入息水平。
大家還要留意一點，隨著可用的土地買少見少，悉尼一些新建住宅面積越來越小，小單位的入市門檻按理會較低，相對上較容易負擔，但買家也要考慮到房貸批核的問題。參考某家房貸機構的「指引」，房貨申請人所購置的物業面積如果小於40平方米，貸款申請將不作考慮。
所以，雖然悉尼房市有所降溫，房貸利率仍處於相對低的水平，但悉尼住宅價格仍然是全國最高，加上工資增長有限，而且房貸機構收緊審批，如今要在悉尼做業主，其實未必真的很容易。
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文：黃寶勛
本文內容來源：澳洲新快報《財富一周》期刊
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