海南全域限購，擁有一套房可以少奮鬥37年？
該來的，終究還是來了。
不久前，國家剛宣布將在海南建立自由貿易港的消息，這讓無數炒房客沸騰了，不少炒房客蜂擁而至，生怕沒在海南買到房。沒成想，這還剛過沒幾天，海南又一記重拳砸向了房地產。
22日晚間，海南省突然「放大招」，推出了史無前例的全域限購！
消息一出，讓不少炒房客傻了眼。
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深夜發文，海南實施全域限購
4月22日晚，中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發布《關於進一步穩定房地產市場的通知》（以下簡稱《通知》）。從即日起海南實行嚴格的限購政策，在已出台限購政策的基礎上，實施全域限購。
全域限購，顧名思義就是海南島內全境限購。具體從細節看，這次《通知》主要從區域、土地、購房門檻等多方面做出了明確規定：
1、土地限制
海南建設用地總量在現有基礎上不增加。
建設用地供應向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港亟需的基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜。
鼓勵和指導已出讓尚未開發的商品住宅用地轉型用於發展其它產業或共有產權住房、限售商品住房、租賃住房等。
2、區域限制
省內五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房，只能面向本市縣居民家庭銷售。
海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
上述區域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
3、購房門檻限制
自通知發布後戶籍遷入海南的居民家庭，只能購買一套住房，並須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。同時，非本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。
非本省戶籍居民家庭在我省購買住房，申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低於70%。居民家庭或企事業單位、社會組織在我省購買的住房，取得不動產權證滿5年後方可轉讓。
從以上可以看出，海南這次「限購令」是動真格的了。
首先，有多地住房只面向本市縣居民，連周邊城市的居民都無法購買，更別提非海南省的外地人。這一點在全國其他地區，較為少見。
其次，針對海口、三亞等一些熱門城市，非本省戶籍居民須提供一名家庭成員累計60個月及以上社保證明。言下之意就是要外地人想在這裡買房，必須在這裡工作滿五年，繳納5年社保才行。而社保滿5年的硬性規定，已經是堪比一線城市的限購年限了。
此外，商貸首付款比例不得低於70%、產權證滿5年方可轉讓等規定，也限制了商品房的炒作空間。可以說，此招一出，影響最大的還是那些炒房客，在嚴格限購政策下，想找到「接盤俠」將越來越難。
有人不禁要問，這次海南的限購令，為何如此之狠？
如果你了解了海南樓市的火爆程度，史上最嚴「限購令」，也就不難理解了。
2
若在海南擁有一套房，可以少奮鬥多少年？
以我們現在的工資水平，如想在海南買一套房子大約需要多少年？不算不知道，一算嚇一跳！
先來看看2018年春季求職期平均工資水平，據數據顯示海口的平均薪酬為7205 元！我們用平均薪酬 7205 元來計算，一年不吃不喝可以賺 86460 元，那麼買一套 100㎡ 的房子需要多少年呢？
圖片來源：智聯招聘
目前按房子均價 15000 元/㎡ 來計算，買一套房一共需要15000×100=1500000 元。
一般來說，在海口買房首套房的首付是總金額的 30%，二手房首付比率是40%，這樣算的話：在海口買一套100㎡的房子，首付需要1500000×30%=450000 元，450000 元不吃不喝的話，一共要大約5.2 年才能賺到首付！
若按海口平均薪資水平來計算，一年可賺 86460 元，那麼，剩下的 1050000 元就需要貸款。用房貸計算器來算還貸總額為：1649199元 ，一共需要還1649199÷86460≈19.1 年。
那麼，以我們現在的工資水平來看，如想在海南買一套100㎡的房子大約需要：19.1+5.2=24.2年 才能實現。
也就是說，如果你在海口擁有一套100㎡的房大約可以少奮鬥24年！但前提還是在你不吃不喝，平均月薪能達到7205元的情況下。
按照此方法，以此類推，如果在海南海口能擁有這四個區的其中一套房，看看你能少奮鬥幾年？
龍 華 區
龍華區03月新房均價21635 元/m2，
需要首付 649050 元，
剩下的房貸本息合計為 2378694.7 元。
如果你現在擁有一套
龍華區 100㎡ 的房子，
可以少奮鬥35年！
美 蘭 區
美蘭區03月新房均價19888 元/m2，
首付需要 596640 元，
剩下的房貸本息合計為2186617.99元。
如果你現在擁有一套
美蘭區100㎡ 的房子，
可以少奮鬥32.2年！
秀 英 區
秀英區03月新房均價17200元/m2，
首付需要 516000 元，
剩下房貸本息合計為 1891081.52 元。
如果你現在擁有一套
秀英區100㎡ 的房子，
可以少奮鬥27.9年！
瓊 山 區
瓊山區03月新房均價15500 元/m2 ，
首付需要 465000 元，
剩下房貸本息合計為 1704172.3元。
如果你現在擁有一套
瓊山區100㎡ 的房子，
可以少奮鬥25.1年！
（註：以上房價走勢圖來自安居客，另外，因房價隨時波動，資薪水平不一，故以上演算法僅供參考，不可作為唯一標準。）
然而，在海南，三亞的平均房價比海口更貴，3月新房均價30271 元/m2 ，4月呈緩慢上升趨勢，新房均價在31748 元/m2。
圖片來源：安居客
這樣來看，如果在三亞買一套 100㎡ 的房子，首付就需要 952440元，剩下需要還的房貸總額為 3490584.66元。那麼，假如你的薪資水平能達到2018春季求職期最高平均工資水平，按照月薪10000元來計算的話，一年不吃不喝可以賺 120000 元，想在三亞買一套100㎡ 的房子大約需要：29.1+7.9=37年才能實現。
也就是說，如果能在三亞擁有一套100㎡ 的房子，至少可以少奮鬥37年。
從以上數據可以得出結論，如果你現在想在海南海口或三亞買一套房，至少得做好還房貸 二三十年的準備！相對的，如果你在海口或三亞擁有一套房，至少可以少奮鬥二三十年。
3
房地產還能作為一種主流的投資方式嗎？
近年來，國內房產限購政策不斷升級，不僅北京、上海、廣州等一線城市限購，連蘇州、廈門、杭州、南京、鄭州等二線城市也紛紛出台了限購政策，海南更厲害，現在全省都限購了。
其實，不僅國內限購，國外也限購，誰讓中國人這麼愛買房呢？
加拿大安省政府調查海外買家的國籍顯示，絕大多數來自中國，佔70.6%，第二位是美國，只佔4.6%，而印度排第3，佔3.6%。
2016年7月25日，溫哥華卑詩省（British Columbia）宣布，從8月2日起，將向海外房地產投資者徵收15%的額外房屋轉讓稅，此舉被認為是與中國買家「撕破臉」，因為中國買家被認為是推高溫哥華房價的推手。
2017年10月31日，紐西蘭正式宣布明年將禁止外國人買房。此外，加拿大、澳大利亞、美國、新加坡等熱點海外投資市場均出台或擬出台政策，限制外國人買房。各國此舉，意在提高外國人買房門檻，保障本國人民住房需求，也意味著各國的房地產投資在階段性收窄。
雖然全世界都在限購，卻仍然擋不住中國人買房的熱情。其中，最主要的一類投資人群就是——高凈值人群。
什麼是高凈值人群？
高凈值人群一般指資產凈值在600萬人民幣（100萬美元）資產以上的個人，他們也是金融資產和投資性房產等可投資資產較高的社會群體。
簡而言之，高凈值人群首先是要高收入，其次是社會的中流砥柱，有著高貢獻，主導行業的地位，引領著社會風潮。
據民生財富等聯合發布的《2017中國高凈值人群數據分析報告》顯示，2017年我國高凈值人群達197萬人,其中36-55歲的中年人佔七成，三成高凈值人群匯聚廣東、上海、北京。過去十年來，中國高凈值人群一直呈上升趨勢。
雖然數量在增長，但是他們的投資喜好卻沒變。房地產持續成為中國高凈值人群的最主要投資方向，而股票投資居其次；約一半富人認為未來兩年國內地產價格會穩健增長。
另外，據中信銀行私人銀行與胡潤研究院聯合發布的《全球視野下的責任與傳承—2017中國高凈值人群財富管理需求白皮書》顯示，2017年高凈值人群境外置業行為呈現更為積極投資的趨勢，有接近一半的中國高凈值人群將境外房地產投資作為最主要標的。根據調查結果發現，已在境外置業的這部分高凈值人群在境外平均擁有2.9 套房產。以北上廣深為代表的一線城市房價飛漲並向周邊熱點城市外溢影響，中國高凈值人群在海外置業迎來了新的高峰。
此外，伴隨著國內樓市「限限限」調控措施的不斷出台，更多高凈值人群放眼全球，寄希望於通過海外「買買買」模式實現自身資產保值，另一方面也在於人民幣的持續貶值及較低的海外貸款利率水平。
據2018北京春季房地產展示交易會上高力國際公布最新監測的數據顯示：2017年中國投資者在海外的房地產投資錄得395億美元（約2502億元人民幣），創歷史新高，較2016年增長8%。
預計未來10年中國高凈值人群將有約30%的海外資產配置需求，投資需求複合年增速預計為20.6%，投資金額預計將達3.27萬億元人民幣。
由此看來，房地產對於大多數投資者而言仍然是最安全、穩健的投資方式，而海外房產更以極大的優勢受到國內投資者的青睞，逐漸成為最受追捧的投資方式之一。
那麼，海外置業之所以能持續吸引高凈值人群投資，主要有哪些原因呢？主要原因如下：
★ 國內熱門城市限購嚴格。限購令、貸款額度等政策讓不少人有錢花不出去，而海外卻有著諸多不錯的房產投資機會。
★ 全球化資產配置已經成為一個趨勢。資產不能放在一個籃子里，房產同樣如此，跨地域國別的配置房產投資，可以分散風險，獲取更多收益機會。
★ 房價、租金可觀。一些熱門城市的房產，不僅房價連年上漲，租金回報也大大高於國內，無論轉賣還是持有，都收益豐厚。
★ 教育因素。英國、美國等國家的教育體系更加多元、先進與成熟。通過購置海外房產，讓孩子從小開始留學生活，能更好的融入國外教育體系。
★ 養老因素。許多歐美國家都有著不錯的醫療體系、生態環境與社會福利，是絕佳的「養老聖地」，通過海外置業來養老，是不錯的選擇。
★ 永久產權。也是不少人選擇海外置業的原因，無需考慮年限，只要買下就永遠屬於自己。
選擇投資海外房產的優勢不言而喻，一方面海外房地產市場受政策的影響比較小，漲價都是按照市場的規律，反映出的是一種供需關係；另一方面，選擇海外更是一種生活方式的抉擇，既能夠為子女提供國際化的教育，又能滿足對居住環境、飲食安全等諸多需求，更有完備的社會福利體系，讓忙碌的生活更加優雅從容。
當然，還有一些其他的原因：
★ 投資海外房產，如同為自己建立不同貨幣的儲備金；
★ 前期付款較低，相對投資國內的房地產，投資海外的房產，其中一大優點是前期付款較低，也就是說門檻比我國低；
★ 把握先進市場的成長，這些市場的購買力增強，推高資產需求，包括房產；
★ 市場和價格相對穩定，可對抗通貨膨脹，且具有更高的升值保障。
4
那些在海外投資買房的人，真的賺錢了嗎？
往往理想很豐滿。畢竟，海外投資買房的人，大多數是抱著賺錢的目的去的。因為在很多人的印象中，國外的房子質量好，價格便宜，租金回報率還高，且享有永久性產權。
但是現實很骨感。像美國置業的話總是伴隨著高額的稅費的。如果持有房產，每年要繳納占房價2%~3%的持有成本；房屋買賣，則需要繳納10%~35%的資本所得稅；房屋贈與，則需要交高達40%的贈與稅（遺產稅）。
總之，隨之而來的是交不完的稅。賺錢與否誰又說得清楚？反正在阿金看來，至少是不容樂觀的。
縱觀近十年美國房地產的漲幅，摺合到年化收益也就5-6%的水準，很多有錢人進行廣泛的海外資產配置，最重要的原因還是分散風險，追求收益可能還在其次。所以，千萬別神化海外購房。
除此之外，海外買房還存在雙重政策風險。
我國已經明確出台了相關禁令，在購匯前需要填寫《個人購匯申請書》中就重申了6項禁令，並細化了近十項資金用途。申請書中明確註明，「不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目」。
另外，置業所在地的政策也將直接影響海外投資。像澳大利亞長就出台了相關政策，來強化對外國投資者在澳非法置業的打擊力度。
最後，海外投資最大的風險還是在於中介。普通人很大概率會遇到不靠譜的服務公司，從而上當受騙導致血本無歸的人也不是沒有。
所以說，那些在海外買房投資的人不一定就賺了錢。
那麼，在海外投資買房就一定不可取了嗎？
話又說回來，任何一種投資都是有風險的。俗話說，「經濟基礎決定上層建築，上層建築影響經濟基礎。」海外買房可以作為一個投資方向，一些東南亞發展國家還是值得考慮看看的，況且就現在整個投資回報率和風險來說，還是可以承受的；但是一些歐美國家的房產已經很高了，而且據說還是中國的炒房團，最後還是自己人賺了自己人的錢。
總而言之，對於海外投資，政策的變化是你「出海」的指向標，也是你謀得更多機會的金錦囊。如果你想海外置業，首先要對目標國家的市場、法律有比較全面的了解，避免盲目出手，造成損失；其次，應該根據自身的條件及經濟能力選擇；另外，如果能請到專業的律師和服務公司，也可以為自己省去很多不必要的麻煩。
說了這麼多，阿金只是想提醒大家，海外投資的「水很深」，個人投資者對於不熟悉的領域，要謹慎考量， 不要輕易入局；對於海外買房也是一樣，剛需自住沒啥可說的，但單純想炒房就要注意了。畢竟，房子是用來住的，不是用來炒的。
- END -
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